중국 부동산기업 세법의 주요 쟁점 연구 (A Study on the Main Issues of the Tax Law of Real Estate Companies in China)

서지정보

· 발행기관 : 한국경영법률학회
· 수록지 정보 : 경영법률 / 32권 / 3호 / 191 ~ 226페이지
· 저자명 : 김종우

초록

자산 증대나 시세 차익을 형성하기 전에 부동산기업은 두 단계에 걸쳐서 영업세를 납부하게 된다. 주택 판매 단계에서는 영업세 뿐만 아니라, 고율의 부가가치세도 포함하고 있다. 이미 막대한 금액의 부가가치세를 납부하고 있는 상황 하에서 다시 주택 판매 영업세를 납부함으로써 대량의 이중과세문제가 발생하는 것이다. 일반 납세인이 납부해야 하는 부가가치세 금액은 현재 판매세금에서 현재의 매입세액을 감한 금액과 같아야만 한다. 현재 판매세금을 계산할 때, 판매금액에서 토지 가격을 감한 것으로 정하고, 다시 규정에 따라 세율은 세금으로 환산하지 않는다는 것을 적용해야 한다. 이 때문에 판매세금은 대폭적으로 낮아지게 된다. 단지 1%의 명목상의 세율 차이만 존재하는 상황 하에서 부동산업계의 유통세 부담은 반드시 낮아져야 한다.
부동산기업은 비고란을 주의해야 하는데 만약 비고란에 건축서비스지역의 건설주소 및 구체적인 사업 명칭이 없다면 토지 부가가치세 공제에 귀속시키지 않아야 한다. 청산 시, 만약 미납금액이 매우 크거나 혹은 이미 납부한 금액이지만 유효한 증빙 서류를 획득하지 않은 상태인 경우, 최대한 이른 시일 내에 결산업무를 끝내야 한다. 사전에 미리 영수증을 발급받는 것도 하나의 방법이다. 부동산기업의 회계 결산에서는 고정자산 계산 시, 기업은 공제금을 늘리는 방법을 통해 개발비용을 확대할 수 있고, 부가가치금액을 감소시킬 수 있다. 토지 부가가치세가 보다 합리적으로 집행된다면 불필요한 지출을 충분히 감소시킬 수 있기 때문이다.
기업소득세의 경우 수입 감소와 부가가치세 감소 금액이 같은 상황 하에서 세금 및 추가항목의 신설된 도심 건설 유지 보호세와 교육비 추가는 비용 증가로 귀결될 가능성이 매우 크다. 따라서 납세인이 납부해야 하는 기업소득세 금액을 적절한 선에서 낮추는 정책이 요구된다.
토지 부가가치세는 장기적으로 징세 금액을 줄여서 부동산기업의 세금 부담을 감소시키는 방향으로 법률이 개정되는 것이 바람직하다. 토지 부가가치세 부담이 증가하면 부동산기업의 전체이윤은 하락한다. 따라서 부동산기업의 수익을 향상시키기 위해서는 부동산기업의 경쟁력을 대폭적으로 향상시켜야 한다. 토지 부가가치세를 징수하는 목적은 점진적으로 기업의 세금 부담 비용을 감소시킴으로써 세후 수익을 보다 많이 확보하고 경영비용을 절감하여 기업 전체수익을 향상시키는 것에 있다. 이 때 기업 재무관리를 강화하여 합법적인 세금 탈루를 회피하도록 유의해야 한다. 일반 표준주택의 자산 가치 비율이 20%보다 작은 경우, 토지 부가가치세 징세를 면제하는 것도 일종의 세수 우대혜택에 속한다. 토지 부가가치 세금을 낮춰주고 판매수입 하락액과 세금 납부 면제 간의 균형을 분명히 함으로써 일반 표준주택과 기타항목을 분리하여 이원화 처리를 해야 한다.
토지 부가가치세의 확정에 있어서는 4단계의 누진세율이 적용되는데, 일반주택 면세 기준 확정에 대해서는 부동산 목적으로 개발하는 주택 사용의 성질에 대해 구분을 해야 한다. 그것은 일반주택이건 초고가 주택이건 아니면 상업용 주거시설이건 모두 적용해야 한다. 중국 세법에서 주택 매매는 주택 매매와 주택 수리 및 보수 두 가지 업무로 분류하여 이원화한 계약을 체결하는 것을 실무과정에서 흔히 볼 수 있다. 이렇게 되면 부동산개발기업은 주택판매 시 토지 부가가치세를 납부하면 되고, 주택 수리 및 보수계약의 경우 토지 부가가치세를 납부할 필요가 없다. 상기 방식을 통해 수입을 나누고 토지 부가가치세 수입을 낮추는 목적을 달성할 수 있다. 토지 부가가치세의 높고 낮음은 공제항목 금액의 크기가 결정한다. 부동산기업은 세법에 대해 구체적으로 규정을 해야 하고, 토지 부가가치세에 직접 영향을 주는 공제 금액을 통제하며, 적절히 자본 증가를 통해 토지 부가가치세의 부가가치 비율을 조정함으로써 세율 부담 하락이라는 목적을 실현해야 한다. 중국 세법에서는 기업에 두 가지 공제방식을 선택하도록 하고 있는데 기업은 융자대상의 차이에 따라 지불해야 할 이자 비용에 차이가 존재할 경우 기업에 유리한 원칙대로 계산하는 것이 바람직하다.
기업소득세와 토지 부가가치세는 원리 계산에 있어 유사한 부분이 있다. 이 때문에 기업소득세 납세 및 징수 과정에서 수입 분산 원칙과 공제비용 증가 원칙을 따르는 것이 바람직하다. 기업이 획득한 수입을 근거로 과세기업 소득세의 과세 근거 여부를 판단하는 것은 기업의 영수증 발급 여부가 결정한다. 이 때문에 보다 합리적으로 수입을 배분하기 위해서는 대리업무로 받은 비용에 대해 엄격하게 기타부처를 대리하여 받은 것인지 아니면 추가비용인지 구분하여야만 한다.
부동산에 대한 기업소득세 납세 및 징세와 기타 산업의 기업소득세 납세 및 징세 방법은 기본적으로 같다. 공제 가능한 자본비용을 확대하는 것이다. 그러나 기업이 무분별하게 공제 범위를 확대하는 것을 방지하기 위해 기업소득세법으로 공제가 허용되는 비용은 제한되어 있다. 이 때문에 공제비용 면에서는 현행 세수정책의 충분한 이해를 통해 세수정책을 충족시키고 합리적으로 자본비용을 확립함으로써 기업의 합리적인 지출을 유도해야 한다.
기업이 전자상거래 플랫폼을 이용하는 과정에서 납세의무를 회피하는 사례가 종종 발생하고 있고, 납세주체의 인터넷 온라인 전자상거래 정보 획득 과정이 투명하지 않고 중국 국가세무국의 납세의무 역량 획득에 한계가 있기 때문에, 납세주체의 판정의 어려움이 한층 더 확대되고 있는 것이다. 이 문제를 해결하기 위한 방법으로는 중국 공상행정관리총국이 온라인 전자상거래 플랫폼을 등기․등록할 때, 반드시 그에 상응하는 납세자 식별번호를 제공하도록 해야 한다. 만약 비거주민기업이라고 하더라도 소속국가의 납세자 식별번호를 구비해야 한다. 이와 함께 중국 공상행정관리총국과 세무당국 간에 디지털 정보 교환체제를 확립하여 공동으로 플랫폼경영자의 기업 정보와 납세 정보에 대해 검증 및 관리를 해야 한다.

영어초록

Before capital increase or capital appreciation, real estate companies pay operating tax in two stages. In the housing sales stage, not only business tax but also a high rate of value-added tax are included. In a situation where a large amount of value-added tax is already paid, a large amount of double taxation problem arises by paying the sales tax on the sale of houses again. The amount of VAT payable by the general taxpayer must be equal to the current sales tax minus the current input tax. When calculating the current sales tax, it is determined that the sale price is subtracted from the land price, and again according to the regulations, the tax rate is not converted into tax. As a result, sales tax is significantly reduced. In a situation where there is only a 1% nominal tax rate difference, the distribution tax burden on the real estate industry must be lowered.
Real estate enterprises should pay attention to the remarks column. If the remarks column does not contain the construction address and specific business name of the construction service area, it shall not be attributed to land VAT deduction. At the time of liquidation, if the outstanding amount is very large, or if the payment has already been made but valid documentary evidence has not been obtained, the settlement task must be completed as soon as possible. Another way is to obtain a receipt in advance. In the accounting and settlement of real estate companies, when calculating fixed assets, the company can increase the development cost and reduce the value-added amount by increasing the deductible. This is because, if the land VAT is imple- nted more rationally, unnecessary expenditure can be sufficiently reduced.
In the case of corporate income tax, under the same circumstances as the decrease in income and the decrease in value-added tax, it is very likely that the added tax and additional items of the city construction maintenance protection tax and education expenses will result in an increase in costs. Therefore, there is a need for a policy that lowers the amount of corporate income tax that taxpayers must pay at an appropriate level.
It is desirable that the law be amended in the direction of reducing the tax burden on real estate enterprises by reducing the amount of land VAT in the long run. If the land value-added tax burden increases, the total profits of real estate enterprises fall. Therefore, in order to improve the profits of real estate enterprises, it is necessary to significantly improve the competitiveness of real estate enterprises. The purpose of collecting land VAT is to secure more after-tax profit by gradually reducing the cost of tax burden on the enterprise, and to improve the overall profit of the enterprise by reducing management costs. At this time, care should be taken to avoid legal tax evasion by strengthening corporate financial management. Exemption from land VAT is also a type of preferential tax benefit when the ratio of the asset value of a general standard house is less than 20%. By lowering the land value-added tax and clarifying the balance between the decrease in sales revenue and the exemption from tax payment, it is necessary to separate the general standard housing from other items and treat them as binary.
n the determination of land value-added tax, a four-step progressive tax rate is applied. For the determination of the general housing tax exemption standard, it is necessary to distinguish the nature of the use of housing developed for real estate purposes. It should be applied to all houses, whether it is an ordinary house, a super-high-end house, or a commercial residential facility. In the Chinese tax law, it is common to see the sale of a house into two types of business, house sale and house repair and maintenance, and conclude a binary contract in the course of practice. In this way, real estate development companies only have to pay land VAT when selling houses, and there is no need to pay land VAT in case of house repair and maintenance contracts. In this way, it is possible to achieve the objective of dividing the income and lowering the land VAT income. The high or low of land VAT is determined by the amount of deductible items. Real estate enterprises should specify specific tax laws, control the amount of deductions that directly affect land VAT, and appropriately adjust the value-added ratio of land VAT through capital increase to realize the purpose of reducing the tax rate. Chinese tax law requires companies to choose two deduction methods, but if there is a difference in the interest expense to be paid according to the different loan targets, it is desirable to calculate according to the principle favorable to the company.
Corporate income tax and land VAT are similar in principle calculation. For this reason, it is desirable to follow the principle of income distribution and increase of deductible expenses in the process of paying and collecting corporate income tax. Based on the income earned by the enterprise, it is determined whether the enterprise is issuing a receipt or not. For this reason, in order to distribute income more rationally, it is necessary to strictly distinguish whether the expenses received through agency work are received on behalf of other ministries or additional expenses.
Corporate income tax payment and collection for real estate and corporate income tax for other industries are basically the same. It increases the deductible cost of capital. However, in order to prevent companies from indiscriminately expanding the scope of deductions, the deductible expenses are limited under the Enterprise Income Tax Act. For this reason, in terms of deduction costs, it is necessary to induce reasonable expenditure by companies by satisfying the tax revenue policy through a sufficient understanding of the current tax revenue policy and establishing a reasonable cost of capital.
Since there are often cases in which companies evade their tax obligations in the process of using e-commerce platforms, and the process of obtaining information on online e-commerce for taxpayers is not transparent and there is a limit to the ability of the National Tax Service of China to acquire tax obligations, The difficulty in determining the taxpayer is further increasing. As a way to solve this problem, when registering and registering an online e-commerce platform, the General Administration of Industry and Commerce of China must provide a corresponding taxpayer identification number. Even if you are a non- resident company, you must have your country's taxpayer identification number. At the same time, it is necessary to establish a digital information exchange system between the China General Administration of Industry and Commerce and the tax authorities to jointly verify and manage platform business information and tax payment information.

참고자료

· 없음