중국 부동산 시장 침체 요인 연구– 부동산 정책변화와 ‘세 가지 레드라인(三道红线) 규제’ 영향을 중심으로 – (A Study on the Causes of the Chinese Real Estate Market Downturn- Mainly Focusing on Changes in Real Estate Policies and the Impact of the ‘Three Red Lines Regulation’ -)

서지정보

· 발행기관 : 중국지역학회
· 수록지 정보 : 중국지역연구 / 11권 / 3호 / 121 ~ 152페이지
· 저자명 : 박진오

초록

중국의 부동산 산업은 1998년 주택 시장의 상품화, 시장화 조치 이후 빠른 속도로 확장을 거듭해왔다. 특히 경기 침체와 위기 국면 시마다 부동산을 주요 경기 회복 대응 수단으로 활용하면서 시장 규모가 확대되며 공급과잉과 가격 거품이 광범위하게 형성되었다. 이와 같은 결과는 부동산 기업 등 공급 주체의 부채 의존적 경영구조와 무관하지 않으며, 대출 축소 등 건전성 제고를 위한 규제 조치가 시행되는 경우 단기 자금압박에 따른 채무불이행과 부도 위험에 그대로 드러날 수 있다. 이와 같은 현상을 고려, 최근 중국은 전체적인 시장 침체국면에도 불구하고 부동산발 시스템 위험 발생을 사전 예방하는 데 주력하여왔다. 부동산 기업의 과도한 부채경영을 바로잡고 건전성 제고를 위해 실시한 ‘세 가지 레드라인(三道红线) 규제’도 이와 같은 위험 예방을 위한 조치로 분석된다. 본 연구는 이와 같은 부동산 부문 정책변화 내용 분석과 함께 동 규제 시행이 부동산 기업의 채무 상환능력에 미친 영향을 관련 핵심 지표들의 변화추이를 통해 검증함을 연구목적으로 하였다. 제3장에서 중국 부동산 시장의 개황과 부동산 부문 정책변화 내용을 살펴보았는데, 이 장에서는 그간 부동산으로의 지나친 신용자원 집중과 부동산 기업의 부채 의존적 경영구조, 특히 중국 민영기업의 부동산 산업과의 긴밀성과 규제 정책 시행 시 민영기업이 특히 취약성을 띠는 등 부동산과 관련한 여러 문제점이 궁극적으로 정책 당국의 부동산 부문에 대한 위험 인식과 함께 관련 정책 기조 변화로 이어졌다는 점을 확인하였다. 본 연구의 제4장에서는 이와 같은 중국의 부동산 시장에 대한 인식과 정책 기조 변화 속에 시행된 ‘세 가지 레드라인(三道红线) 규제’의 영향을 주요 부동산 기업들의 이자보상배율 등 채무 상환능력 핵심 지표들의 변화 속에서 찾아보았다. 동 작업은 문헌 조사, 통계 분석 등 일부 계량 방법론을 활용하였으며, 중국 국가통계국, wind, 중앙은행, 학술자료 등을 참고하였다. 본 연구 결과, 우선 중국의 부동산 부문의 정책변화 내용에서는 경기 침체 상황에서 과거 위기 국면에서와같이 부동산을 경기 활성화 도구로 활용, 과감한 지원책을 펴기보다는 위험 통제와 안정적 관리 위주의 기조로 전환하여 왔다는 점을 확인하였다. 중국은 2015년의 공급측 구조개혁에서 출발하여 부동산 부문 부채 확대를 실물경제의 주요 위험 요소로 인식하고 2017년의 중앙 금융 회의에서 동 위험 예방을특히 강조하였다. 이어 2022년과 2023년의 중앙경제공작 회의에서 부동산 기업에 대한 자산부채 관리 강화 등 부동산발 시스템 위험이 발생하지 않도록 예방과 규제에 부동산 정책의 방점을 두어 왔으며, 경기 침체국면 속에 시행한 ‘세 가지 레드라인(三道红线) 규제’도 이러한 정책 기조의 연장선에 있다는 점을 확인할 수 있었다. 다음으로 ‘세 가지 레드라인(三道红线) 규제’가 부동산 기업의 채무 상환능력에 미친 영향과 관련, ‘규제’ 시행 이후 Evergrande Group 등 많은 부동산 기업들의 현금흐름과 채무 상환능력이 약화하였는데, 이는 이자보상배율과 현금비율 등 7개의 주요 핵심 지표들의 추이 변화를 통해 확인할 수 있었다. 한편 본 연구는 부동산 정책변화와 규제가 부동산 기업의 채무상환능력에 미친 영향 분석에 초점을 맞춘 결과, 부동산 기업 전체에 대한 자산 건전성 수준과 부실화 정도, 그리고 이에 따른 중국 부동산 시장 자체의 위험 수준과 위기 가능성을깊이 있게 살펴보지 못한 점은 한계로 지적된다. 따라서 앞으로는 주요 부동산 기업에 대한 ‘스트레스 테스트’ 등 작업을 통해 중국 부동산 기업의 위험 수준과 충격에 대한 내성 정도를 보다 종합적이고 객관적으로 점검하고자 하며, 이는 추후의 연구과제로 남겨둔다.

영어초록

The real estate industry in China has undergone rapid expansion since the commercialization and marketization measures of the housing market in 1998. Particularly during periods of economic downturn and crisis, real estate has been utilized as a primary tool for economic recovery, leading to an expansion in market size, with widespread oversupply and price bubbles forming as a result. This outcome is closely related to the debt-dependent management structure of real estate companies. When regulatory measures aimed at improving financial soundness, these companies may face short-term liquidity pressures, revealing the risks of default and bankruptcy. Taking these concerns into account, China has recently focused on preemptively preventing systemic risks arising from the real estate sector, despite the overall market downturn. The ‘Three Red Lines Regulation’, introduced to correct the excessive debt management of real estate companies and enhance financial soundness, is seen as a measure aimed at preventing these risks. This study aims to analyze the changes in real estate sector policies and examine the impact of the ‘Three Red Lines Regulation’ on the debt repayment ability of real estate companies by tracking changes in relevant key indicators. Chapter 3 reviews the general status of the Chinese real estate market and the changes in policies within the real estate sector.
This chapter confirms that excessive concentration of credit resources in real estate, the debt-dependent management structure of real estate companies, and the vulnerability of private Chinese companies in the real estate sector have ultimately led to a shift in policy direction as the authorities became more aware of the risks in the real estate sector. Chapter 4 of this study explores the impact of the ‘Three Red Lines Regulation’, implemented amidst changing perceptions and policy directions in the Chinese real estate market, on key indicators of debt repayment ability, such as the interest coverage ratio of major real estate companies. This analysis was conducted using literature reviews, statistical analyses, and other quantitative methodologies, with references to data from sources such as the National Bureau of Statistics of China, Wind, the People's Bank of China, and academic materials. The results of this study first confirm that, instead of utilizing real estate as an economic stimulus tool with aggressive support measures during periods of economic downturn as in previous crises, China has shifted its policy focus toward risk control and stable management. Starting with the supply-side structural reform in 2015, China recognized the expansion of debt in the real estate sector as a major risk factor for the real economy, and in the Central Financial Work Conference of 2017, it placed special emphasis on preventing these risks. In the Central Economic Work Conferences of 2022 and 2023, China continued to focus on prevention and regulation, ensuring that no systemic risks originating from the real estate sector would emerge, with the ‘Three Red Lines Regulation’ being an extension of this policy direction. Regarding the impact of the ‘Three Red Lines Regulation’ on the debt repayment ability of real estate companies, it was observed that the cash flow and debt repayment capacity of many real estate companies, including Evergrande Group, weakened after the implementation of the regulation. This was confirmed through changes in trends across seven key indicators, such as the interest coverage ratio and cash ratio. However, this study did not fully explore the asset quality, distress levels, and overall risk in China's real estate market. Future research will focus on a more comprehensive assessment of these factors, including stress testing of major real estate companies.

참고자료

· 없음