디지털 시대와 부동산거래 : 부동산거래 플랫폼, 스마트 홈과 스마트거래에 대한 민사법적 개관 (Real Estate Transactions in the Digital Era)

서지정보

· 발행기관 : 사단법인 한국건설법무학회
· 수록지 정보 : 건설법무 / 10권 / 1호 / 97 ~ 140페이지
· 저자명 : 김상중

초록

이 글은 디지털 사회의 도래가 부동산거래에 미치는 변화 현상에서 비롯한 민사법적 이슈를 개관하였다. ① 부동산거래를 위한 플랫폼의 이용에 따른 플랫폼 사업자의 이용자에 대한 법적 지위, ② 사물인터넷 융합기술의 산물인 스마트홈에 부설된 디지털제품의 법적 지위(객체의 독립성)와 그 하자에 따른 계약위반·담보책임의 문제, 그리고 ③ 부동산거래를 위한 스마트계약과 블록체인등기부의 도입에 관한 전제와 그 전망에 대한 논의를 다루었다. 먼저, 부동산거래에 관여하는 플랫폼은 대체로 거래당사자 사이에서 부동산 중개역할을 수행하기보다는 거래정보를 게시·제공하는데 불과하고 따라서 매수인·임차인에 대하여 중개업자의 책임을 부담하지 않는다. 다만 국내 플랫폼 중에서는 목적물의 자체 검수, 공인중개업자의 엄선·관리, 법무서비스 제공 등을 통하여 플랫폼이 의뢰인과의 관계에서 공인중개업자와 함께 중개계약의 (공동) 당사자라고 이해되는 사업모델이 있으며, 이 경우 플랫폼은 중개사고가 발생하는 때에는 의뢰인에 대하여 손해배상의 책임을 부담하게 된다. 이 글에서는 부동산 플랫폼이 공인중개업자의 중개행위와 부동산거래의 안전성을 적극적으로 선전하여 의뢰인의 신뢰를 유발하는 한편 거래 성사에 따라 단순한 수수료를 넘어서는 대가를 받는 때에는 중개 사고에 대하여 공인중개업자와 연대해 책임져야 한다는 구상을 제시하였다. 다음으로 스마트홈에 주거의 편의, 안전 등을 위하여 부설한 디지털제품은 건물의 구성부분 또는 종물의 지위에 있는데, 구성부분의 경우에는 당연하고 독립성이 있는 종물인 경우에도 건물 그 자체와 함께 거래 객체에 포함된다고 해석된다. 그리고 스마트홈 내의 디지털제품에 하자가 있는 경우에는 계약에서 전제한 스마트홈이라는 건물의 가치 또는 기능상의 감소를 가져오게 되므로 건물의 하자라고 평가되며 이에 민법의 채무불이행, 하자담보책임 외에 집합건물법 등의 건설 관련 법률에 따른 담보책임이 적용된다. 디지털제품의 하자에 따른 구제수단의 행사기간은 약관 또는 법규의 정함에 따르고 별도의 정함이 없는 경우에는 당해 디지털제품이 부설되어 기능하는 시설의 용도·내용을 고려해 정해져야 할 것이다. 끝으로 부동산거래를 위한 스마트계약과 블록체인 등기부의 도입은 이들 기술의 유용함에도 불구하고 계약 성립·이행상의 장애에 관한 계약법의 적용과 관철의 기술적·제도적 보장, 등기원인인 거래 자체의 이 같은 문제에 따른 부실등기의 방지와 정정·삭제를 위한 법원의 권한 인정 등 많은 법적 논의를 수반하고 있다. 또한 스마트계약의 대금결제를 위한 CBDC 등 디지털 지급수단의 보편화, 부동산 자산의 증권화 발행 등 중대한 사회적·제도적 과제 역시 해결되어야 한다는 점에서 부동산거래를 위한 스마트계약과 블록체인의 도입 여부는 장기적 시각으로 논의되어야 할 것이다.

영어초록

This article provides an overview of the civil law issues arising from changes in real estate transactions due to the advent of the digital society. It examines three main areas: ① the legal status of platform providers based on platform usage for real estate transactions, ② the legal status of digital products installed in smart homes (a byproduct of IoT convergence technology) and the associated issues of contract breach and warranty liability arising from the defects, and ③ discussions on the premise and prospects of introducing smart contracts for real estate transactions and blockchain registration. Firstly, platforms involved in real estate transactions generally serve the role of publishing and providing transaction information rather than acting as intermediaries between parties. Therefore, they typically do not bear the responsibility of intermediaries towards buyers or tenants. However, within domestic platforms, there are business models where platforms are seen as (joint) parties to brokerage contracts alongside certified real estate agents, involving property inspections, agent selection and management, and legal services provision. In such cases, platforms are liable for damages to clients in the event of brokerage accidents. According to this paper, while a real estate platform gains customer trust by actively promoting the brokerage of real estate agents and the safety of real estate transactions, when compensation beyond a simple commission is paid upon completion of a transaction, the platform assumes joint responsibility with the licensed real estate agent for brokerage accidents. Secondly, digital products installed for convenience and safety in smart homes are considered part of the building structure or chattels. Even when they are independent chattels, they are interpreted as being included in the transaction along with the building itself. When defects occur in digital products within smart homes, they are evaluated as defects in the building, leading to liability under civil law for non-performance of obligations, defect warranty liability, and collateral liability under construction-related laws such as the Apartment Act. The period for exercising remedies for defects in digital products depends on the terms and conditions or legal provisions. If there are no specific provisions, it should be determined considering the purpose and content of the facility where the digital product is installed. Lastly, the introduction of smart contracts for real estate transactions and blockchain registration involves significant legal discussions despite the usefulness of these technologies. It encompasses issues such as the application and integration of contract law for the formation and performance of contracts, technical and institutional safeguards for transactions, prevention of deficient registrations, and recognition of court authority for correction and deletion due to defective transaction issues. Moreover, significant societal and institutional challenges such as the universalization of digital payment methods like CBDC for smart contract payments and securitization of real estate assets issuance also need addressing. Therefore, the introduction of smart contracts and blockchain for real estate transactions should be discussed from a long-term perspective.

참고자료

· 없음