비소구 주택담보대출 금리 산정에 관한 연구 (A Study on the Determination of Non-Recourse Mortgage Rate)

서지정보

· 발행기관 : 한국증권학회
· 수록지 정보 : 한국증권학회지 / 46권 / 5호 / 1061 ~ 1088페이지
· 저자명 : 전두배, 김봉준

초록

비소구 주택담보대출은 채무자의 부도시 채권자의 추심이 담보 자산인 주택으로 한정되는 대출상품을 말한다. 비소구 담보대출은 채권자의 소구권(recourse right) 행사로부터 채무자의 기타 자산과소득을 방어할 수 있다는 장점이 있는 반면 비소구권의 가치만큼 금리가 상승한다. 본 연구는 비소구담보대출에 내재된 비소구권이 대출잔액을 행사가격으로 하는 미국형 풋옵션이라는 점에 착안하여금리 산정 모형을 개발하고 이의 영향 요인을 파악하였다. 실증 결과는 다음과 같다. 첫째, 여러 가지 옵션 투입 변수 중 부동산 가격의 변동성과 담보대출 비율이 커질수록 가산금리가지수적으로 상승하여 가장 큰 영향 요인임을 확인하였다. 또한 대출 만기의 경우 장기로 갈수록 가산금리가체감적으로 증가하였으며 소구 담보대출 금리의 경우 가산금리가 대출금리에 비례하여 선형적으로증가하는 모습을 발견하였다. 둘째, 현실의 버뮤다 옵션에 부도유예수준(default delay level)이라는개념을 도입하여 이론적 미국형 옵션 모형과 일치하는 부도유예수준을 추정하였다. 그 결과 행사시점의내재가치가 대출잔액 대비 10% 미만일 때에는 옵션을 행사하지 않고 관망하는 것이 유리하며 이러한전략적 부도유예수준은 주택가격의 변동성에 비례함을 발견하였다. 셋째, 국내 부동산 자료를 활용하여비소구 담보대출에 적합한 가산금리를 추정한 결과 소재 지역별로 서울 강남과 대구가, 규모별로 대형주택이, 유형별로 아파트가 상대적으로 높은 가산금리를 발견하였으며 담보대출비율과 주택가격의변동성이 중요한 영향요인임을 재확인하였다.

영어초록

Non-recourse mortgage is a loan product that allows lenders to claim only the collateral when the debtor is in default. Therefore, the debtor can protect his income and assets by exercising non-recourse right. This implies that non-recourse mortgage rate must be bigger than recourse mortgage rate as much as the value of non-recourse right. Non-recourse right can be comprehended as a kind of American-type put option with its exercise price the loan balance of the mortgage. This study estimates the non-recourse mortgage rate using American and Bermuda option pricing models and identifies factors affecting the additional interest rate due to non-recourse right. Our empirical results are summarized as follows. First, as the price volatility of mortgage collateral and the loan to value (LTV) ratio as its exercise price increased, the additional interest rate increased exponentially. This indicates that the price volatility of basis asset and LTV ratio are the most influential factors. The additional interest rate increased gradually according to the loan maturity and also increased linearly in proportion to the recourse mortgage rate. Second, we introduced the exogenous variable of default delay level to the Bermuda option model and then estimated the strategic default delay level which made the Bermuda option value equal to the American option value of non-recourse right. From the result, we found that unless the intrinsic value of put option was bigger than 10% of the loan balance, it was advantageous to hold the option right than to exercise it. Also, we found that the delay of default was strengthened as the price volatility of basis asset increased. Third, we estimated additional interest rates using real estate data in South Korea. As the result, we found that additional interest rates were relatively high in Gangnam area of Seoul on the location, in large-sized houses on the scale, and in apartments on the type of house.

참고자료

· 없음