토지권수용 요건의 토지법적 고찰 (A Study on Requirements for Expropriation of Land Rights Related to the Land Laws)

서지정보

· 발행기관 : 한국토지법학회
· 수록지 정보 : 토지법학 / 28권 / 1호 / 1 ~ 35페이지
· 저자명 : 이선영

초록

토지권수용은 토지권을 강제적으로 취득 또는 소멸시키게 하는 국가권력 작용이다. 이를 재산권수용 또는 토지수용이라고도 한다. 토지권은 실정법이나 학계에서 확립된 용어는 아니지만, 재산권에서 분리된 토지에 관한 기본적 권리로서 보통 토지재산권이라 하며, 토지소유권 및 그 밖의 토지에 관한 공ㆍ사법상의 모든 권리를 말한다. 토지법은 아직 단행법으로 제정되어 있지 않지만 헌법, 민법, 행정법 등 토지관련 법규를 종합해 보면 헌법이념을 보충하고 실천하는 토지에 관한 기본법이라 할 수 있고, 토지법 측면에서 토지권수용 요건은 공공필요에 의한, 적법절차에 의한, 정당한 보상에 의한 수용 등을 들 수 있다.
현행법은 토지권을 수용할 수 있는 공공필요의 범위를 공익사업에 한정하고 있고, 공익사업의 종류를 법정하여 그 사업을 위해 토지권을 수용하는 법체계가 아니라, 토지권을 수용할 수 있다는 규정을 두고 있으면 어떤 사업이 공익사업으로 의제되는 법체계가 되어 본말이 전도되고 있다. 그리고 행정적 절차인 어떤 사업의 실시계획인가를 준사법적 절차인 사업인정으로 간주함으로써 헌법상 적법절차원칙을 위반하고 재판을 받을 권리를 침해하고 있다. 이러한 법률의 규정에 대해 헌법재판소는 합헌결정을 유지하고 있으나 공익사업법정주의, 사업인정절차 등 토지권수용에 관한 입법체계의 재검토가 요구된다.
토지권수용이 정당화되기 위해서는 정당한 보상을 지급하여야 한다. 정당한 보상이란 이론상으로는 토지의 객관적 가치의 완전한 보상을 의미하지만 실정법상으로는 ‘공시지가를 기준으로 하여 평가한 적정가격’이 되고 있다. 이는 일정한 평가기준ㆍ방법 및 절차 등의 보상평가제도에 의해 실현되고 있으며, 이 제도는 토지의 적정가격 형성을 목적으로 하는 감정평가제도에 의존하여 운영되고 있다.
보상시점 현재 공시지가를 기준으로 평가한 가격이 만약 인근의 정상적인 매매가격수준과 비교하여 적정하지 못한 경우에는 그 매매가격수준대로 보정하여 평가한다. 왜냐하면 정상적인 매매가격은 경제적 가치의 척도가 될 뿐만 아니라 헌법은 소유토지의 정당한 가치를 향유할 권리, 즉 토지가치권을 보장하고 있기 때문이다. 대법원은 공시지가를 기준으로 평가한 가격이 적정하지 아니할 때에는 인근의 정상적인 거래가격을 참작하여 평가할 수 있다 하고, 헌법재판소는 이 규정은 헌법에 위반되지 않는다고 한다. 그러나 위헌요소가 있는 법률의 규정이 감정평가제도와 판례에 의해 보완되어 그것이 치유되고 있다하여 그 입법을 정당화 할 수 없는 것이므로 ‘공시지가를 기준으로 하여 평가한 적정가격’ 보상 규정은 개선되어야 할 것이다.

영어초록

The expropriation of land rights is the action of the state power, which compulsorily makes land rights be acquired or lapsed. It is also called the expropriation of property rights or the expropriation of the land. The land right, generally called the land property right, is not the term established in positive laws or academia, but is the fundamental right for the land separate from the property rights, also stands for land ownership and other all rights related to the land in the publicㆍprivate laws. Though the land law is not enacted yet with a special law, it can be said the fundamental law on land that supplements and practices constitutional idea, by putting the laws related to the land - the constitution, the civil law, the administrative law, etc. together. And in the light of land laws, requirements for expropriation of land rights include public need, legitimate procedures, fair rewards, etc.


The current laws confine the scope of public need in the public services, which land rights can be expropriated. But the legal system is not the structure that stipulates the kinds of public services and then expropriates land rights for that business, but is the structure that in case there are regulations that can expropriate land rights, the related businesses become public services. This is putting the cart before the horse. Besides, by regarding authorization of the enforcement plan of the certain business, i.e. administrative procedure as approval of the business, i.e. quasi-judicial procedure, the principle of lawful procedure under the constitution is violated and the right to trial is infringed. Though the Constitutional Court has ruled that these regulations are constitutional, reexamination of the legislation system about expropriation of land rights on the basis of the principle of legal public services, lawful procedure, etc. is required.


To justify expropriation of land rights, reasonable compensation must be paid. Resonable compensation theoretically means complete compensation for the objective value of the land, but on the positive law, means to compensate with 'fair prices appraised on the basis of the official land value'. This is being realized by the appraisal system for compensation by means of steady appraisal criteria, methods, procedures, etc. and this structure is being operated, depending on the appraisal system that aims at formation of fair land prices.


In case appraised prices based on the official land value are not reasonable compared with normal sale price level of neighborhood at the time of compensation, the appraisal is done by revising them along the sale price level. Because not only do normal sale prices become barometer of economic value, but also the constitution guarantees the right of land value use, i.e. the right to use the fair value of his or her land. The Supreme Court rules that the appraisal can be done in consideration of neighboring normal sale prices, in case the prices appraised on the basis of the official land value are not proper. And the Constitutional Court rules these regulations do not violate the constitution. But even though regulations of the law that have unconstitutional elements are supplemented by the appraisal system and prejudication, and then those are settled, the legislation can't be justified. Consequently, compensation regulations by 'fair prices appraised on the basis of the official land prices' will have to be reformed.

참고자료

· 없음