임대차법의 개정논의에 대한 管見 (PERSONAL VIEWS ON AMENDMENT TALK ON LEASE PROTECTION ACT)

서지정보

· 발행기관 : 한양법학회
· 수록지 정보 : 한양법학 / 27권 / 3호 / 101 ~ 130페이지
· 저자명 : 박수곤

초록

우리 법에서의 임차권에 관한 개정논의에 대해 민법 및 특별법의 내용을 중심으로 개관하였다. 그리고 논의의 전개과정에 있어서 서두에서 언급한 바와 같이 임차인의 보호제도를 중심으로 고찰하였다.
대체로 임차인의 보호라는 관점에서는 임차권의 존속보장과 제3자에 대한 대항가능성, 적정한 차임의 유지 그리고 임대차기간 동안 임차인이 투하한 자본을 회수할 수 있는 방안을 보장하는 것이 화두라고 할 것이다. 본고에서는 우리 민법에서도 이러한 방향으로의 개정논의가 전개되었음을 소개하였다. 다만, 민법의 경우에는 일반법이라는 법 자체의 특수성으로 인하여 추상적이고 기술적인 규정을 도입함에 있어서 과감한 결단이 부족하였던 것으로 평가할 수 있다. 반면, 특별법의 영역에서는 임차권의 대항가능성 및 보증금의 회수기회의 보장 그리고 적정한 차임의 유지를 위한 개정논의가 지속적으로 전개되어 왔고 또한 그 결과가 상당부분 구체적으로 가시화 되었다는 점에서 평가할 만하다. 아울러, 상임법의 경우, 권리금회수기회를 보장한 태도는 영국이나 프랑스 등의 사례에 착안하여 영업자산을 회수할 수 있게 하였다는 점에서도 의의가 없지 않다. 그러나 우리 법에서는 외국의 입법례에서 보는 바와 같은 임차인의 계약갱신청구권, 임대인측에서 정당한 사유 없이 해지권을 행사하는 경우에 대한 제한 등이 인정되지 않고 있기 때문에 임차권의 존속보장이라는 문제가 해결되어야 할 과제로 남아 있음을 확인할 수 있다. 요컨대, 현행의 민법, 주임법 및 상임법의 태도를 종합적으로 고려할 경우, 임차인의 이익보호를 위한 개정논의 및 그 결과물의 축적에 있어서 평가할 만한 부분이 적지 않으나, 적어도 임차인의 보호라는 관점에서는, 임차권의 존속보장이라는 문제가 해결하여야 할 핵심적인 과제로 남아 있다고 할 수 있다. 아울러, 주택임차권 또는 상가임차권의 존부 및 주요 내용이 확정일자부를 통하여 공시될 수 있게 되었다는 점에서 주민등록이나 사업자등록을 계속하여 대항요건으로서 요구할 필요성이 있는지에 대해서는 재검토의 여지가 없지 않다.
끝으로, 최근에는 주거나 상가의 임대차에 있어서 보증금이나 차임이 지속적으로 상승하는 현상을 확인할 수 있으며, 이로 인하여 서민들의 주거안정이 위협받고 있으므로 차임에 관한 적정한 규율이라는 문제가 해결되어야 할 과제로 급부상하고 있다. 그러나 이와 같은 문제는 차임증액을 위한 계약갱신의 거절 현상을 예방하는 방안만이 근본적인 해결책이라고 할 수 있다. 그리고 이를 위해서는 공시차임과 같은 절대적 기준을 설정하거나 기존의 임대차계약내용과 비교하여 일정한 비율 이상으로 차임을 인상할 수 없도록 하는 상대적 기준을 설정하고 있는 외국의 입법례를 능동적으로 참조할 필요가 있을 것이다. 즉, 독일에서는 신규로 주거임대차를 체결하는 경우에는 폭리행위의 법리에 따라 차임을 규제하며, 계약갱신의 경우에는 ‘동일지역에서 보편적인 임대차임’을 한도로 하여 차임의 상한액에 대한 제한을 두고 있다. 반면, 프랑스에서는 도심의 밀집지역에 대해서는, 신규의 주거임대차이건 계약갱신의 경우건 불문하고 도지사가 정한 기준차임을 상회하지 못한다는 제한을 두고 있다. 요컨대, 독일에서는 민법규정에서 직접 주거임대차에서의 차임을 규제하는 한편, 프랑스에서는 특별법을 통하여 차임을 규제한다는 점에서 양 법제의 차이점이 발견되기도 한다. 그러나 적어도 임차인의 주거권을 보장하는 기본적인 틀 속에서 사적자치에 입각한 임대인의 수익권 보장을 도모하고 있는 것으로 평가할 수 있다는 점에서는 양 법제가 공통적이라고 할 수 있다. 따라서 이상과 같은 독일과 프랑스에서의 차임규제에 관한 규율태도는 현재 우리의 주택임대차 시장이 빠른 속도로 월세로 전환되고 있다는 점을 감안할 때, 서민들의 주거안정을 위한 대책을 마련함에 있어서 시사하는 바가 크다고 할 수 있다.

영어초록

As for lease and by considering its nature, it is ideal to balance the two interests, a guarantee of the right to benefit of a lessor and a guarantee of the rights to utilization for a lessee. However, today, the development of lease protection act for residence can be evaluated that is aimed at lessee protection. And topics to discuss on this perspective are continuance guarantee of the right to lease, chance to oppose against third party, maintaining appropriate rent and to guarantee measures to recoup expenses, a lessee capital investment during a term of lease. This paper introduced a lessee-oriented amendment issue was discussed in Korean civil law. However, assessment can be made to civil law on its lack of making a bold decision to adopt abstract and technical regulation derived from nature of law itself as general law.
Whereas, amendment discussion were continued in special law to assure chance to oppose for the right to lease, guarantee of opportunity to recovery of the deposit and maintaining appropriate rent. Also, it can be assessed as most part of the discussion results were visualized in detail. Merely, in case of Commercial Building Lease Protection Act, its attitude to guarantee the chance to reclaim premium means significant in its meaning. But, foreign legislation case indicate there are no recognition to restrict a lessor exercise right of termination without due cause, which means Korean law remains to fundamentally solve continuance guarantee of the right to lease.
In conclusion, an appropriate level of regulation on rent is becoming urgent issue. Nevertheless, only fundamental solution to this issue is prevention of contract renewal denial aiming at rent increase. And for this, there is a need for reference foreign legislation cases that deals with set-up ‘absolute criterion – official notice rent fee’ or ‘relative criterion - limitation to rent increase in its ratio compare to existing rent’.

참고자료

· 없음