재건축사업구역 내 임대차관계에 대한 도시정비법의 규율과 법적 쟁점 검토 (Review of the Rules and Legal Issues of the Urban Improvement Act on the Lease Relationship within the Reconstruction Project Area)

서지정보

· 발행기관 : 한국토지공법학회
· 수록지 정보 : 토지공법연구 / 103권 / 109 ~ 143페이지
· 저자명 : 이재민

초록

「도시 및 주거환경정비법」 제81조 제1항 본문(사용·수익 정지조항)은 관리처분계획인가의 고시가 있는 때에 재건축사업구역 내 임차권자의 사용·수익권을 이전고시가 있는 날까지 정지시키고 있다. 헌법재판소는 2020. 4. 23. 재건축임차인에 대한 보상은 건축물 소유자인 임대인과의 임대차계약, 즉 사적 자치에 의하여 해결이 가능하고 또 현실적이므로, 사용·수익 정지조항은 비례원칙에 위배되지 아니한다는 결정을 내렸다.
주택임대차보호법 등 사법(私法)규정과 도시정비법의 관련규정에 의하면 재개발·재건축사업의 진행은 임대차계약의 갱신 거절 사유는 될 수 있으나, 관리처분계획 인가·고시가 되었다고 하여 건축물 소유자인 임대인이 존속기간 중인 임대차계약을 일방적으로 해지함으로써 종료시킬 수는 없는 것으로 해석된다. 정비사업의 신속한 진행을 위해서는 임대차계약을 중도에 종료시킬 필요가 있으나, 이를 위해서는 임대차계약에 임차권 소멸 및 명도특약을 포함시키거나 임대차계약의 합의 해지가 성립되어야 할 것이다.
그러나 사용·수익 정지조항은 임대인과 임차인 사이에 임대차계약이 사적 자치의 방법으로 종료되었는지를 불문하고 임차인의 사용·수익권을 정지시키고 있다. 재건축사업은 기본적으로 민간주도의 정비사업으로서 재개발사업과 같이 공익성·공공성이 강한 사업이 아니다. 그럼에도 불구하고 재건축사업의 진행을 위해 일률적으로 세입자의 사용·수익을 정지시키는 것은 침해의 최소성 원칙에 위배된다. 더구나 주거와 생계의 근거가 되는 부동산임차권의 특성을 고려하면 법익의 균형성 원칙에도 위배된다고 할 것이다. 사업시행자의 이익을 위해 사적 자치에 의한 임대차관계 해소 방식을 배제하고 임차권을 강제적으로 상실시켰다면, 세입자를 위한 보상조치도 제도적으로 규정하는 것이 균형에 맞다.
복잡하고 다양한 임대차관계에 대응해야 하는 보상조치는 탄력적일 필요가 있다. 보상의 수준도 재개발세입자와 같아야 하는 것은 아니며, 조절될 수 있다고 할 것이다.

영어초록

The text of Article 81, Paragraph 1 of the 「Urban and Residential Environment Improvement Act」 (provision for suspension of use and profit) suspends the right of use and profit of the lessee in the reconstruction project area until the date of notification of transfer when there is a notice of management and disposal plan approval. On April 23, 2020, the Constitutional Court decided that compensation for reconstruction tenants could be resolved by lease contracts with landlords, that is, private autonomy, and therefore, provision for the suspension of use and profit did not violate the proportional principle.
According to private law regulations such as the Housing Lease Protection Act and related regulations of the Urban Improvement Act, the redevelopment and reconstruction project may be a reason for refusal to renew the lease contract, but it is interpreted that the landlord, the owner of the building, cannot terminate the lease unilaterally. For the rapid progress of the maintenance project, the lease contract needs to be terminated in the middle, but for this purpose, the lease contract must include a special contract for the expiration of the lease right and transfer of the lease, or the lease contract must be terminated by agreement.
However, the suspension of use and profit clause suspends the tenant's right to use and benefit, regardless of whether the lease contract between the lessor and the lessee has been terminated by private autonomy. The reconstruction project is basically a private-led maintenance project and is not a project with strong public interest and publicity like the redevelopment project. Nevertheless, uniformly suspending the use and profit of tenants for the progress of the reconstruction project violates the principle of minimal infringement. Moreover, considering the characteristics of real estate leases, which are the basis for housing and livelihood, it would be said to violate the principle of balance of legal interests. For the benefit of the project operator, if the method of resolving the lease relationship through private autonomy is excluded and the lease right is forcibly lost, it is balanced to systematically stipulate compensation measures for the tenant.
Compensation measures that must respond to complex and diverse lease relationships need to be flexible. The level of compensation does not have to be the same as the redevelopment tenant, and it can be adjusted.

참고자료

· 없음