상가건물 임대차보호법상 권리금 회수기회 방해로 인한 손해배상책임의 법적 성질 및 지체책임- 대법원 2023. 2. 2. 선고 2022다260586 판결을 중심으로 (Legal Nature and Delay Damages of the Liability for Obstruction of Opportunity of Collecting Premium under The Commercial Building Lease Protection Act -Focusing on Supreme Court Decision 2022Da260586)

서지정보

· 발행기관 : 사법발전재단
· 수록지 정보 : 사법 / 1권 / 69호 / 239 ~ 281페이지
· 저자명 : 이승엽

초록

상가 임차인은 2015년 상가임대차법 개정 이전까지 일정한 기간 갱신요구권을 행사함으로써 영업권을 보호받을 수 있었으나 위 갱신요구 기간이 종료되었거나 혹은 그 기간 중 영업을 양도하려고 하는 경우 영업의 유·무형적 가치인 권리금을 안정적으로 회수할 수 있는 법적인 수단이 존재하지 않았다. 이로 인하여 임차인은 기존 임차인에게 권리금을 지급하였거나 혹은 영업 중 상당한 비용이나 노력을 투입하여 권리금을 형성하였음에도 이를 회수하지 못하여 심각한 경제적 피해를 입는 상황이 발생하였다. 이러한 문제를 해결하기 위하여 2015년 상가임대차법에서 권리금 회수기회 보호규정을 신설하였다. 권리금 회수기회 보호규정은 임대인에게 직접적으로 권리금 지급의무를 부과하는 것이 아니라 임차인에게 권리금 회수기회를 보장하고 임대인이 이를 방해하였을 경우 손해배상의무를 부담하는 간접적인 보호방식을 취하고 있고, 그 규정에 추상적 개념을 사용하고 있다. 즉, 상가 임차인은 임대차 종료일로부터 6개월 전부터 계약갱신 거절 사유가 없는 한 권리금 회수기회를 갖게 되는데, 신규임차인을 주선하여 권리금 계약을 체결하고 임대인에게 신규임차인과 임대차계약을 체결할 것을 요구하게 된다. 임대인은 계약 체결을 거부할 정당한 사유가 없는 한 신규임차인과 임대차계약을 체결하여 임차인의 권리금 회수기회를 방해하지 아니할 의무를 부담하고, 이러한 의무를 위반할 경우 임차인에게 손해배상채무를 부담한다.
대상판결은 위 손해배상채무는 상가임대차법이 요건, 배상범위 및 소멸시효를 특별히 규정한 법정책임이고, 그 지체책임 발생일은 임대차 종료일 다음 날이라고 판단하였다. 권리금 회수기회 방해에 따른 손해배상책임이 계약책임인지, 불법행위책임인지, 아니면 특별법에서 정한 법정책임인지에 대하여 견해의 대립이 있는데, 대상판결이 이를 법정책임이라고 본 것은 타당한 해석이다. 즉, 권리금 회수기회 방해로 인한 손해배상책임은 계약상의 의무와는 관련이 적고, 불법행위에 이를 정도로 위법성이 있다고 보기는 어려우며, 이를 법정책임으로 해석하여야 상가임대차법에서 인정하는 손해배상액 규정을 간명하게 설명할 수 있고, 상가임대차 관계에서 발생하는 법적 분쟁을 효과적으로 해결할 수 있을 뿐만 아니라 임차인 보호에 유리하기 때문이다.
다만 위 손해배상채무의 지체책임 기산일에 관하여, 대상판결이 이를 임대차 종료일에 이행기가 도래하고 그다음 날부터 지체책임이 발생한다고 본 것은 근거가 부족하고, 오히려 기한의 정함이 없는 채무로 해석하는 것이 타당하다. 왜냐하면 특별법에서 정한 법정책임의 경우 이행기에 대한 약정을 상정할 수 없기에 법률에서 이행기에 대한 규정이 없는 이상 원칙적으로 기한의 정함이 없는 채무로 보아야 하고, 이렇게 해석하는 것이 법률관계를 간명하게 할 수 있기 때문이다. 또한 임대차 종료일이 확정기한인 경우와 불확정기한인 경우가 모두 존재함에도, 임대차 종료일에 이행기가 도래하여 그다음 날부터 지체책임이 발생하는 확정기한부 채무가 된다는 것은 논리적으로 모순이 있을 뿐만 아니라 소멸시효 기산일 규정에서 이행기를 도출하는 것도 무리한 해석이다.

영어초록

Before the amendment of the Commercial Building Lease Protection Act in 2015, commercial tenants could protect their business rights by exercising the right of renewal for a certain period. However, after the expiration of this renewal period or during that period when they intend to transfer their business, there was no legal means to securely recover the premium, which represents the tangible and intangible value of the business. As a result, tenants faced serious economic losses even though they had paid premium to the previous tenant or had invested significant spending and efforts to establish it. To address this issue, the 2015 Commercial Building Lease Protection Act introduced provisions to protect the opportunity of retrieving premium. These provisions indirectly protect tenants by guaranteeing them the opportunity to collect premium and imposing an obligation on landlords to refrain from obstructing tenants from seeking this opportunity. If landlords violate this obligation, they are liable for damages.
A recent Supreme Court Decision clarified that the liability for damages resulting from hindering the collection of premium falls under the statutory liability specifically defined by the Commercial Building Lease Protection Act, including its requirements, scope of compensation, and extinctive prescription. The date on which the liability for delay arose is the day after the lease termination date. There is a divergence of opinion regarding whether the liability for the obstruction of an opportunity of collecting premium is contractual liability, tort liability, or statutory liability defined by special laws. Considering it as statutory liability is a reasonable interpretation. In other words, the liability for damages due to hindrance of premium collection is less related to contractual obligations and does not exhibit sufficient unlawfulness to be categorized as a tort liability. Interpreting it as a statutory liability allows for a clear explanation of the damages provision recognized by the Commercial Building Lease Protection Act. It not only effectively resolves legal disputes arising in the cases involving commercial building leases but also facilitates tenant protection.
However, the Supreme Court Decision, which considers that the liability for delay arises on the day after the lease termination date, lacks sufficient grounds. On the contrary, interpreting it as a debt without a specified deadline is more reasonable. This is because, in the case of statutory liability established by special laws, it is not possible to assume an agreement regarding the performance date. Therefore, in principle, it should be regarded as a debt without a specified deadline, and such an interpretation would clarify legal relationships. Additionally, since lease termination dates can be both fixed-term and indefinite, interpreting it as a fixed-term obligation leads to logical inconsistencies. Moreover, it is unreasonable to infer the performance date from the starting point of extinctive prescription.

참고자료

· 없음