대지권 미등기 부동산 경매의 문제점과 개선 방안 (A study on the problem and improvement plan of non-registered the right to use the land in the Aggregate Building in Korea)

서지정보

· 발행기관 : 한국민사집행법학회
· 수록지 정보 : 민사집행법연구 / 18권 / 2호 / 202 ~ 299페이지
· 저자명 : 함영주

초록

집합건물의 경우에는 집합건물 중간층의 구분소유권자가 대지사용권을 잃는다고 하여 그 부분만을 철거하는 것이 물리적으로 불가능한 것은 물론이고 등기부의 관리나 경매절차 등과 관련하여 해결하기 어려운 많은 문제가 발생한다. 이 때문에 우리나라 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률(이하 ‘집합건물관리법’) 제20조는 집합건물의 전유부분과 대지사용권이 분리되는 것을 최대한 억제하여 대지사용권 없는 구분소유권의 발생을 방지함으로써 집합건물에 관한 법률관계의 안정과 합리적 규율을 도모하고 있다.
이에 우리나라에서는 집합건물법 제20조를 근거로 대지사용권(垈地使用權)을 구분건물을 소유하기 위하여 대지를 사용할 수 있는 실체법상 권리(본권)로 이해하며, 대지권(垈地權)은 부동산등기법 제40조를 근거로 건물(전유부분)과 분리처분할 수 없는 대지사용권을 등기부에 공시하기 위하여 고안된 절차법상 개념(분리처분할 수 없는 대지사용권)으로 이해하는 것이 다수설이다.
이 경우 대지사용권은 전유부분의 처분에 따르는 것으로 종속성(從屬性; 수반성, 부종성)을 지닌 종된 권리라고 할 수 있고(집합건물법 제20조 제1항), 규약으로 대지사용권의 분리처분이 가능하도록 정한 것과 같이 특별한 사정이 없는 한 구분소유자는 대지사용권을 자신이 가지는 전유부분과 분리하여 처분할 수 없다(分離處分禁止; 집합건물법 제20조 제1항). 종속성과 관련된 전유부분의 처분은 법률행위만을 의미하지 않아 전유부분 자체를 양도하거나 전유부분에 저당권을 설정하거나 압류, 가압류되거나 전세권이 설정된 경우에도 대지사용권에 미친다.
그런데 분리처분이 금지된 대지의 소유권(所有權), 용익물권, 지상권, 전세권, 토지임차권도 대지의 이용권이라는 점에서 현행 법제하에서는 대지권의 대상이 될 수 있다. 더욱이 판례가 대지권(垈地權) 미등기(未登記) 매수인(買受人)의 지위를 채권자 지위 이상의 본권을 가진 것이라고 하고 있어 그 지위를 외부에서 파악하여 집행절차를 진행하여야 하는 어려움이 있다.
대지의 소유권도 별도의 규약으로 처분을 인정하는 예외가 허용되고 있고, 토지 전세권도 존속기간의 제한이 있고, 토지임차권도 당사자 사이의 계약으로 그 내용이 확정될 수 있는 것이므로 강제집행 단계에서는 일일이 그 서류를 확인하면서 집행절차를 진행하여야 한다.
이때 별도의 규약이나 전세권, 임차권 등은 공시되는 자료들이 아니라 계약당사자들이 임의로 작성하는 것이므로 계약의 시점이나 내용을 계약당사자들이 필요에 따라 임의로 작성하여 제시할 수 있다는 문제가 있다. 경매절차를 진행하는 법원에서 이들 서류를 확인하거나 확보하는 노력을 하고 있지만 제3자의 채무자가 된 경매의 당사자들이 의도적으로 또는 부주의로 대지권 등기를 하지 않는 경우도 발생할 수 있다.
이처럼 사실확인이 어려운 각종 상황이 발생할 수 있는 여건하에서 추후 사실확인이 잘못되었다고 하면서 경매절차의 진행 여부에 대하여 이의를 제기하는 경우 법원이나 사법보좌관이 적절히 대응하기는 쉽지 않다. 이 때문에 경매절차 진행 후 경매 취소가 된 경우에 당사자나 법원에 손해가 발생(경매절차에 들어간 시간과 기회비용, 법원의 신뢰 하락)하였다고 하여 책임을 묻는 것도 쉽지 않다.
이러한 집합건물 미등기 대지사용권의 경매 관련 문제를 해결하거나 완화하기 위하여 본고에서는 입법론으로 집합건물법의 원칙 규정의 개정(안), 구분소유권 매도청구권제도의 개정(안), 대지권 관련 각종 법률의 개정(안)을 제시하였다.
동시에 필자는 현행 제도의 적극적 운용 및 개선 방안으로 대지사용권이 없거나 대지사용권 대상인 토지에 제한물권 등이 있는 경매와 같은 문제가 발생하지 않도록 집합건물의 분양과 관련된 방안을 제시하고 행정관서의 건축허가 심사단계 및 건축물대장 작성 단계에서의 개선 방안 및 부동산 경매 단계에서 대지사용권의 존재를 파악하기 위하여 채권자에게라도 보정명령을 하거나 시공사(施工社)에 사실조회를 하거나 건축허가서, 감정평가서, 분양계약서를 확보하는 방안 등을 제시하였다.

영어초록

In the case of a collective building, it is not only physically impossible to demolish the part only that the divisional owner of the middle floor of the collective building lost the right to use the land but also there are many problems that are difficult to solve in relation to the management of the register and the court auction procedure in Korea. For this reason, Article 20 of the Act on the Ownership and Management of Aggregate(Collective) Buildings in Korea (hereinafter referred to as the 'Aggregate Building Management Act') prevents the occurrence of separate ownership(rights) between land(site) and exclusive part of building without the right to use the land(site) by suppressing the separation of the exclusive part of the building and the right to use the site. This Act enacted to promote the stability of legal relations and rational discipline on Aggregate Building.
Accordingly, in Korea, on the basis of Article 20 of the Aggregate Building Management Act, a right to use land(垈地使用權) is understood as the right (main right) under the substantive law to use the land to own a separate building[the substantive law land use right to use building], and the right to use the land (垈地權) is the right of the Real Estate Registration Act(based on Article 40). The majority of the scholar and lawyers uphold the theory the right to use the land (垈地權) is right of procedural law designed to disclose the non-separable land use right to register [the procedural non-separable land use right to own building].
In this case, the land use right to use building is subject to the disposition of the exclusive part, and it can be said that it is a subordinate right of exclusive part of building (Article 20 Paragraph 1 of the Aggregate Building Management Act), and the land use right to use building is disposable in case they had special contract to allow separate dispositiom on land and exclusive part of aggregate building. Unless there is a special contracts, the owner of the division cannot dispose of the right to use the land separately from the exclusive part he owns (分離處分禁止 ; Article 20 Paragraph 1 of the Aggreate Building Management Act).
In the case of special contracts, there are problem that contracting parties can arbitrarily fix the contract time and contents of the contract afterwards. In spite of the case also, the Korea court Rechtspfleger(judicial officer ; 司法補佐官), the judiciary administrator officials and bailiff have to or not have to proceed enforcement process making efforts to verify or secure these documents. But there may be cases where the parties to the court auction, who became debtors of a third party, intentionally or negligently do not register the land use right to own building.
It is difficult for a court or judicial assistant to properly respond to an objection to the proceedings of the court auction, stating that the fact confirmation is wrong in the future under the circumstances in which it is difficult to verify the facts. For this reason, it is not easy to take responsibility to the party or the court(time and opportunity loss due to the the court auction procedure, loss of trust of the court) in case the court auction canceled after the problomatic auction procedures.
In order to solve or alleviate the problems related to the court auction of unregistered land use rights of aggregate buildings, I presented amendment draft of the principles of the Aggregate Building Management Act, amendment draft of the right of sale or buying on the exclusive part of building and land, and amendment draft of various laws related to land rights.
At the same time, as a plan for active operation and improvement of the current aggregate building management system, I proposed a few preventive plans of separate sale of aggregate building and the land belong to the building.
It is possible to prevent the problomatic court auctions of no land use right case by the administrative official’s inspection on building permits at the beginning of construction stage.
Another ways are thorough court official’s inspection on the being(existence) of a right to use the land at the stage of real estate court auction. It is necessary or the court official to request of cooperation to the creditor, to inquire about detailed facts with the construction company, and/or to secure from the whom concerned on the current building reports, building construction permit documents, appraisal(valuation) reports, and aggregate building sales contracts.

참고자료

· 없음