철도역 접근성이 건축물 개발밀도에 미치는 영향 (An Effect of Rail Station Accessibility on Building Development Density)

서지정보

· 발행기관 : 대한국토·도시계획학회
· 수록지 정보 : 국토계획 / 49권 / 3호 / 63 ~ 78페이지
· 저자명 : 성현곤, 최막중

초록

철도역 접근성은 토지이용의 용도와 강도에 영향을 미치고 통행행태를 결정짓는 중요한 인자 중의 하나이다. 그러므로 기존의 많은 연구에서 철도역 접근성과 부동산가격, 통행행태 등의 연관성을 규명하려는 노력이 이루어져 왔다. 대표적으로 철도역에서 멀어질수록 주택 등 건물의 거래가격이 낮아지는 현상에 대해서는 이미 최성호·성현곤(2011) 등에 의해 보고된 바 있다.
전통적 도시경제이론에 의하면 철도역 접근성의 차이는 토지이용의 용도와 강도, 특히 개별 필지단위의 건축물 용도와 개발밀도에 영향을 줄 수 있다(Suzuki, et al., 2013). 그럼에도 불구하고 우리나라에서는 아직까지 이러한 현상이 실증적으로 명확하게 검증된 바가 없다. 철도역세권에서의 개발밀도에 대해서는 몇몇 실증연구가 있었으나, 철도역 접근성과 개발밀도의 관계는 모호하거나 상반되게 나타나기도 한다. 본 연구에서는 그 이유 중의 하나로서 선행연구들이 개발밀도를 조작적으로 정의된 역세권이나 행정구역 등 일정한 공간적 범역을 대상으로 집계(aggregate)하여 산정했기 때문에 평활화(smoothing)로 인한 변별력 손실의 문제가 내재되었을 가능성에 주목한다. 이에 따라 본 연구에서는 집계자료 대신 개별 건축물 단위의 연면적, 층수와 같은 미시자료에 기초한 실증분석을 시도한다.
개별 건축물 단위의 미시자료는 특히 최근 도시개발 수요의 변화에 따라 새로이 대두되고 있는 기성시가지의 도시재생 문제에 대응하는데 유용하다. 도시재생은 대규모의 면적 재개발보다 소규모의 점적인 건축물 단위의 정비의 필요성을 강조한다. 그러므로 개별 건축물 단위의 분석결과는 철도역세권과 연계한 도시재생 정책과 전략수립에 보다 구체적인 시사점을 제공할 수 있다. 이에 따라 본 연구는 철도역으로부터의 거리에 따라 개별 건축물의 연면적과 층수가 어떻게 변화하는지를 관찰함으로써 철도역 접근성이 건축물 개발밀도에 미치는 영향을 실증하는데 목적이 있다. 또한 본 연구에서는 역세권의 범역을 250m, 500m, 1000m, 1500m로 다양하게 설정하고 분석함으로써, 철도역 접근성에 따른 영향 관계가 이에 따라 차별적일 수 있음을 제시하고자 한다. 실증분석은 서울시의 279개 철도역세권이다

영어초록

This study is aimed at identifying the impacts of rail station accessibility to development density at the building unit level within the rail station areas of the Seoul city. Multi-level linear regression modeling is applied for the gross floor area and number of floors of architectural buildings by the distance of rail station area(250m, 500m, 1000m and 1500m), respectively. At the building unit level, employed are explanatory variables such as zoning type, use type of buildings and their distance of each building from the nearest rail station as well as distances from both road and intersection nearest for a building. At the second level for the nearest rail station from each building, employed are distance measures of each station for bus terminal, airport and central business district. Both interaction terms between rail station distance to a buildings and its use type and between transfer station and building use type are additionally included in the models For empirical modeling, the marginal distance for the rail station area is limited up to the 1,500-meter, based on review results of related previous studies. In general, our analysis results indicate that rail station accessibility has significantly positive relationship to the development density of buildings represented as gross floor area and number of floors, while such patterns for the use type as well as the density measure are differentiated. Specifically, the development density are positively associated with the distance from rail station for non-residential buildings, while it is not distinctively related to residential ones. However, the analysis results on the total floor of building are mostly same as but partly different from those for their number of floors by the distance of rail station areas. The results demonstrate that the emphasis on the development density in the planning and policies for rail station areas needs to be differentiated by both the access distance from a rail station and the use type of buildings.

참고자료

· 없음