오피스 시장에서 비체계적 위험과 투자수익률간의 관계: 서울시를 중심으로 (Relationship between Idiosyncratic Risk and Total Rate of Return: Focused on Seoul Office Market)

서지정보

· 발행기관 : 한국부동산정책학회
· 수록지 정보 : 부동산정책연구 / 24권 / 1호 / 21 ~ 41페이지
· 저자명 : 이경근, 정재훈, 전재범

초록

본 연구에서는 서울시 전체 및 권역별 오피스 시장의 분기별 투자수익률과 CD(91일) 수익률 자료를 토대로 서울시 권역별 오피스 시장의 초과 투자수익률과 SCL을 도출(Fama & Macbeth, 1973; 박종권, 2016; 이경근·전재범, 2021a)한 후, 이를 토대로 비체계적 위험을 추출한 뒤(김성신, 2016; 이경근·전재범, 2021b) 권역별 오피스 시장의 비체계적 위험-초과 투자수익률간의 관계를 분석 및 고찰하였으며 그 결과는 다음과 같다. 1) 서울시 권역별 오피스 시장의 비체계적 위험-초과 투자수익률 관계에 있어, CBD 권역은 저위험-저수익, YBD 권역은 고위험-고수익 성향을 보였다. 또한, 총위험- 투자수익률의 경우, ETC 권역의 위험이 GBD 권역보다는 높으나 비체계적 위험은 GBD 권역 보다는 낮아 위험의 종류에 따라 서로다른 위험-수익 특성을 보여줬다. 2) 서울시 권역별 오피스 시장의 비체계적 위험-초과 투자수익률간 관계에 있어 모든 권역이 비체계적 위험의 영향을 받는 시장이긴 하나 비체계적 위험 대비 초과 투자수익률의 증감은 서로 상이했다. 3) 서울시 권역별 오피스 시장의 비체계적 위험당 초과 투자수익률은 오피스 빌딩의 매매가 상승률에 따라 상이했으며 YBD 권역을 제외한 모든 권역에서 NOI의 상승에 의한 비체계적 위험당 초과 투자수익률의 변화는 확인할수 없었다. 결론적으로, 본 연구는 서울시 오피스 시장에서 비체계적 위험의 존재여부와 비체계적 위험-투자수익률간의 통계적 유의성을 검증하고 그 결과를 시장상황과 연계한 종합적 분석을 통해 관련 시사점을 도출했다는 점에서 의의를 지니나 활용된 자료의 일부가 거래가치가 결여된 값을 포함하고 있으며 결과의 분석에 있어 정성적인 방법이 활용된 점은 연구의 한계로 여겨진다.

영어초록

In this paper, the excess ROI(Return on Investment) and SCL(Security Characteristic Line) of the Seoul office market by region are driven based on the ROI of the Seoul office market and CD(91days) rate of return(quarterly), then with this, idiosyncratic risk is extracted, and the idiosyncratic risk-excess rate of return on investment relationship in the office market by district is analyzed. Finally, the results driven from this study is as follows. 1) Regarding the idiosyncratic risk-excess ROI relationship by district in Seoul, the CBD shows a low risk-low return tendency, and the YBD shows a high risk-high return. Moreover, in the case of total risk-return, the risk of the ETC is higher than that of the GBD, but the idiosyncratic risk is lower than that of the GBD, showing different risk-return characteristics depending on the type of risk. 2) As to the idiosyncratic risk-excess investment return relationship by district in Seoul, although all districts are markets affected by idiosyncratic risk, the growth rate in excess return compared to idiosyncratic risk are different. 3) The excess return on investment/idiosyncratic risk by district differs according to the growth rate in office buildings’ sales price, and no change in the excess return on investment per idiosyncratic risk due to the increase in NOI could be confirmed in all district but YBD. Finally, this paper is meaningful in that it verifies the existence of idiosyncratic risk in the Seoul office market and the statistical significance between idiosyncratic risk-return on investment, and derives related implications through a comprehensive analysis relevant to the market situation.

참고자료

· 없음