주택의 매매 및 전세가격 증감률이 인구이동에 미치는 영향 (Impacts of housing purchase and rental price changes on population migration)

서지정보

· 발행기관 : 대한국토·도시계획학회
· 수록지 정보 : 국토계획 / 49권 / 5호 / 151 ~ 172페이지
· 저자명 : 천상현, 이연수, 임이정, 박성진

초록

도시는 산업·경제·교통·문화·인구·자연환경 등에 지속적인 영향을 받으며 성장 및 쇠퇴한다. 그중 도시의 성장, 쇠퇴와 가장 큰 관련이 큰 요소 중의 하나가 인구이동이라 볼 수 있다.
1950년대부터 현재까지 우리나라는 대도시의 성장으로 인한 과밀화 및 슬럼화가 큰 사회적 문제로 떠올랐다. 이에 대한 대안으로 수도권 지역에 신도시, 위성도시가 개발됨에 따라 대도시권의 인구이동은 더욱 가속화되는 양상으로 보였다.
특히, 우리나라 인구의 약 25%가 거주하고 있는 서울로의 인구이동의 주요한 원인으로는 사회, 경제, 주택, 교육, 문화 등의 다양한 요인들이 직접적인 영향을 미쳐왔다. 최근엔 도심부 인구가 서울 외곽으로 이주하는 현상으로 인해 중심부의 활력유지와 재생이 주요한 이슈로 떠올랐다. 이러한 연유로 도시개발, 지역개발, 도시관리 등의 측면에서 인구이동에 대한 연구는 중요하다고 판단된다.
서울 및 수도권을 제외한 지역에서도 다양한 원인에 의하여 인구이동 현상이 발생하지만 서울지역과는 지역적 특성이 다르기 때문에 인구의 증감, 구조변화, 이동의 현상이 대도시권과는 다른 양상으로 진행되고 있다(이창우, 2010; 서종국, 2011). 특히 과거에는 산업구조 차이에 따른 일자리부족, 기반시설의 부족과 같은 문제로 이촌향도가 나타났으며 인구이동 양상에 밀접한 영향을 미쳤다.
지리적, 입지적 특성이 반영되는 주택시장은 인구의 이동에 영향을 미친다(차문종, 2004). 서울과 같은 대도시지역과 지방도시와의 가장 큰 차이점중 하나는 주택시장이라 할 수 있는데, 이러한 차이가 인구의 유출입에 있어서 큰 차이를 발생시킬 수 있다(김경환, 1999). 사람들의 거주지 이동은 주택수요와 공급의 영향을 받을 뿐 아니라, 주택가격의 변동에도 민감하게 반응하는 현상을 보이게 된다.
본 연구의 목적은 인구이동에 영향을 미치는 여러 요인을 파악하고, 그 중 주택시장의 변화에 따른 인구이동을 분석함에 초점을 맞추고 있다. 특히, 주택의 매매가격 및 임대(전세)가격이 지역별 인구이동에 어떠한 영향을 주는지에 대하여 고찰한다. 이를 통해 지역별로 상이한 인구이동 요인에 대해 이해하고 향후 지역개발 및 도시관리에 시사점을 제시하려 한다.

영어초록

The primary purpose of this study is to understand the impacts of housing market fluctuation, measured by both housing purchase and rental price changes, on population migration. Our analyses based on panel data between 2004 and 2012 discover the following: First, within Seoul, there is a non-linear (inverted-U shape) relationship between total migration rate and housing price changes. We hypothesized this relationship based on the combination of the two effects – the cost of living effect and the spatial lock-in effect – that explain the relationship between migration and housing price changes. Our model confirms this hypothesis, showing that increasing housing price is associated with more active migration up to a certain point, but once the threshold point is passed the relationship is inversed. Second, we also found rental price increase negatively influences population migration in Seoul biannually, what we call ‘biennial contract effect.’ Finally, however, out of the Seoul area, we found a negative effect of price changes on migration rates, which is consistent with general findings of previous overseas studies.

참고자료

· 없음