서울시 지구단위계획의 용적률 인센티브 운영체계 개선방안 연구 (A Study to Improve the FAR Incentive System in the District Unit Plan of Seoul)

서지정보

· 발행기관 : 한국도시설계학회
· 수록지 정보 : 도시설계 / 6권 / 1호 / 65 ~ 83페이지
· 저자명 : 이인성, 정동섭, 이정형

초록

인센티브 제도는 지구단위계획의 지침준수에 따른 건축주의 불이익을 보상해 줌으로써 공공의 목적을 구현하기 위한 효과적인 계획수단으로 사용될 수 있다. 그러나, 현재 운용되고 있는 인센티브 제도는 과도한 인센티브의 부여, 일관성과 형평성의 부족, 유연성 부족 등의 문제점을 가지고 있는 것으로 지적되고 있다. 본 연구에서는 이러한 문제점들을 해결하고 지구단위계획의 인센티브 운용체계를 개선하는 방안을 모색하기 위하여 서울시의 지구단위계획 운영현황과 지구단위계획구역 내 개발사례를 분석하여 다음과 같은 개선방안을 제시하였다. 첫째, 지침준수의 난이도와 공공기여도를 평가하여 인센티브 부여대상을 합리적으로 선정하기 위한 방안을 제시하였으며, 인센티브 적용 항목의 유형을 필수항목, 선택항목, 부가항목으로 구분하여 인센티브 적용의 원칙을 제시하였다. 둘째, 현행 지구단위계획 밀도관련지침 분석, 개발사례 분석, 전문가 인터뷰 등을 거쳐 적정 인센티브 부여범위를 검토한 결과, 기준용적률의 0.2~0.5배, 용적률 200% 이내의 범위를 인센티브 부여범위로 설정하는 것이 바람직한 것으로 판단되었다. 셋째, 인센티브 적용방식 대안마련을 위해 추가형, 제거형, 혼합형의 세가지 방식을 검토하였는데, 그 중 제거형은 현실적으로 적용하는데 많은 문제점이 있어 적용하기에 적합하지 않으며, 지구단위계획구역의 성격에 따라 추가형과 혼합형을 적절히 혼용하는 것이 바람직한 것으로 판단되었다. 추가형은 기준용적률과 허용용적률의 차이가 작고 지구단위계획 지침강도의 차이가 큰 경우에 적합한 방식이고, 혼합형은 기준용적률과 허용용적률의 간격이 크고 비교적 동질한 도시환경 및 여건을 갖는 지역에 적합한 방식으로 분석되었다.

영어초록

Incentive system can be an effective tool to accomplish the goals of the District Unit Plan by compensating the private developers' disadvantage caused by observing the guidelines. The present incentive system, however, has several problems : excessiveness, and lack of inconsistency, equity and flexibility. This study analysed the guidelines and development cases of District Unit Plans in Seoul to explore a better way of utilizing the incentive system, and suggested the following directions.First, the incentive items should be selected on a rational basis by evaluating the observance difficulties and public contribution. Because the amount and method of incentive should be different according to the characteristics of the items, the incentive items need to be classified into three categories: Essential items, Optional items, and Additive items. Secondly, we examined a appropriate range of incentives, and suggested an incentive of 2/10~5/10 of the Criterion FAR at 200% FAR as the maximum as a guideline for proper incentive range. Thirdly, three incentive calculation methods were examined to explore a better way of endowing incentives: Additive, Subtractive, and Hybrid method. Among them, Subtractive method could not be proposed because of its inequity problem, and Additive and Hybrid method could be used in the District Unit Plans depending on the specific conditions of the site. Additive method could be adopted if the difference between the Criterion FAR and the Permitted FAR is small and the deviation in the guidelines applied to each parcel is large, whereas the Hybrid method is considered to be a better alternative in the contrary condition.

참고자료

· 없음