미국 물권법상 임대 부동산의 중도명도와 임대료 채권의 관계에 대한 고찰 (A Study on the Surrender of Real Estate and Rental Claims in U.S. Property Law)

서지정보

· 발행기관 : 한국부동산연구원
· 수록지 정보 : 부동산연구 / 26권 / 2호 / 39 ~ 58페이지
· 저자명 : 김상진

초록

본고에서는 중도해지가 원칙으로서 인정되지 않는 임대차 법제 하에서 임차인이 중도명도를 할 수밖에 없게 되었을 경우에 임대인과 임차인의 이익을 어떻게 조율할지라는 점에 대해서는 미국법을 소재로 한 검토를 실시했다. 임대차를 제한 물권적으로 구성하는 미국법에 대해서는 임대차 기간 만료 전의 임대차의 해지는 당사자의 합의에 의한 새로운 물권변동으로 구성되어 있으며 이 합의가 없는 경우에는 세입자 점유의 유무를 불문하고 기존의 임대차가 존속하는 것이다. 이에 대한 수정이론으로는 본래 임대차 법 제도의 외부적인 이론인 손해경감 의무의 도입 여부가 다루어지고 있다. 확실히 임차인의 중도명도에 있어서 임대인이 다시 임대를 시도하지 않고 건물을 유휴 상태로 둔 채 종전의 임차인에게 임대료를 청구하는 선택을 허용할 수 있는가 라는 명제의 원인으로는 양자의 차이는 아주 극단적이다. 그러나 임대료 채권의 보전에 관심을 가진 임대인이 이러한 선택을 하기가 자체적으로 드문 사안이라고도 생각된다. 오히려 임대인이 임차권의 양도⋅전대의 승인(중도명도 전)이나 재임대(중도명도 후) 중 하나는 시도하고, 대체적 임차인으로부터 월세를 수취하면서 임대료 채권의 부족분의 지불을 종전의 임차인에게서 구한다는 방안이 일반적이라 봐야 한다. 우리나라에서도 수익형 부동산 임대차에서 임차인의 중도 해지권을 인정하지 않을 경우의 임대인과 임차인의 이익조정의 법리로 이 재임대 제도에 주목할 필요가 있다.

영어초록

A residential tenancy is terminated by either: (1) Abandonment; (2) Surrender; or (3) Unlawful Detainer. Agents should never be involved with the: (1) Abandonment; (2) Surrender; or (3) Unlawful Detainer process on behalf of the owner. The agent should not post notices, leave business cards or do anything to assist the owner with the abandonment, surrender or unlawful detainer process.
Surrender is a “mutual written agreement” between landlord and tenant to terminate the lease.
A surrender is accomplished when the tenant gives a 30-day written notice terminating a month-to-month tenancy. A surrender may also be accomplished when a tenant gives written notice of an early termination of the lease (i.e., tenant wants to vacate the premises early). The landlord should carefully review any surrender agreement to make sure that they are not releasing the tenant from amounts that remain unpaid under the lease.
Perhaps the most common situation giving rise to a claim of surrender by operation of law is the re-letting of the premises to a new tenant after a lessee has abandoned them before the end of his term, notice of intention to continue to look to the original lessee to make up deficiencies, if any, sometimes being given and sometimes not. Whatever may be said as to the proper holding on sound legal reasoning, it is certainly true that the courts are holding that such re-letting does not necessarily bring about a surrender by operation of law; particularly is this true where the lessor has given notice to the first lessee that the new lease is made on his account, or without prejudice to any claims against him on the original lease. This way the eviction is to be handled by court order and the lock-out by the Sheriff. This is the safest way to evict a tenant with the least amount of exposure.

참고자료

· 없음