買受人에게 對抗力 없는 賃借人 保護를 위한 立法論的 檢討 (A Legislative Study for the Protection of Lessee who can not Oppose power Against Successful Bidder)

서지정보

· 발행기관 : 한국민사집행법학회
· 수록지 정보 : 민사집행법연구 / 7권 / 452 ~ 485페이지
· 저자명 : 전장헌

초록

로마법에서의 賃貸借는 “賣買는 賃貸借를 깨뜨린다” 또는 “매매에 의한 소유권의 양도는 임대차를 깨뜨린다”는 원칙, 즉 물권인 소유권은 채권인 임차권에 우월하다는 관념을 기초로 하여 임대차를 순수한 채권관계로 인식하였으며 로마법을 계수한 서구의 근대법도 임대차를 단순한 채권관계로 규율하였다. 그 결과 임차권은 목적물이 제3자에게 양도된 때 물권변동으로부터 보호받지 못하는 문제가 발생하게 되었다. 이러한 Roma법상의 賃貸借는 獨逸普通法에 이르면서 수정을 겪게 되었는데, 賃借人은 物權의 一種인 Gewere를 取得한 權利者로서 보호를 받게 되었다. 즉 “賣買는 賃貸借를 깨뜨리지 않는다(Kauf bricht nicht Miete)”는 原則이 존재하게 되어 임차권은 채권이지만 物權化 과정에 있는 다른 권리의 形態를 보이게 되었다.
우리 민법 제621조 제2항도 賃借人이 不動産賃貸借를 登記한 때에는 그때부터 제3자에게 對抗力을 가지며, 건물의 소유를 목적으로 하는 토지임대차는 이를 등기하지 아니한 때에도 賃借人이 그 지상건물을 登記한 때에는 제3자에 대해 對抗力을 가진다는 규정을 두고 있다(제622조 제1항). 그러나 소유자에 비하여 열세의 지위에 있는 임차인등이 소유자가 원하지 아니하는 임차권의 등기나 전세권의 등기를 한다는 것은 실제로 기대하기 어려운 조항이 되어 실익이 없었다. 위와 같은 인식아래 “임대차는 등기가 없는 경우에도 임차인이 주택의 인도와 주민등록을 마친 때에는 그 익일부터 제3자에 대하여 효력이 생긴다”는 주택임대차보호법(1981. 3. 5 제정, 법률 제3379호, 법 제3조 제1항)을 제정하여 임차권에 物權的인 효력을 나타나게 하였다. 그러나 본 규정은 賃借不動産이 競賣에 부쳐지게 되었을 때는 다른 양상이 나타나 논란이 일기 시작하였다. 즉 “競落에 의한 所有權 讓渡는 賃借權을 깨뜨린다”는 실무상의 문제가 제기되어 상당히 복잡한 실정법의 양태를 형성하게 되었다. 부동산 경매절차에 있어서 용익권, 특히 임차권을 어떻게 취급할 것인가 하는 것은 매우 중요한 문제이다. 부동산의 용익권을 매수인이 인수하여야하는지, 아니면 소멸하는지 여부는 매수인의 입장에서 본다면 매수신고가격을 정하는 요소로서 매우 중요한 의미를 가지며 임차인의 입장에서도 보증금이 그의 전 재산이나 다름없는데 매각으로 소멸한다면 결국 영세한 서민 입장에서는 생존권의 문제와 직결되는 문제가 발생하게 된다. 이에 대해 연구자는 중간임차권자의 법적 지위와 대항력을 어떻게 해석해야 할 것인지 관하여 學說과 判例 및 外國의 立法例, 임차권자와 이해관계인 사이에 地位保護와 利益의 형량이라는 대원칙 하에 검토하여 보기로 한다.
다음으로 賃借權은 債權이기 때문에 원칙적으로 優先辨濟的 效力을 인정하지 않는데 민사특별법(주택임대차보호법 제3조의 2 제2항, 상가건물임대차보호법 제5조 제2항)은 이를 인정하여 실체법과 절차법적으로 많은 혼란을 야기하고 있다. 특히 현행법상 中間賃借權者는 매수인에게 對抗할 수 없고, 오로지 優先辨濟權에 의해서만 보호를 받을 수 있는데도 불구하고 배당요구신청을 하지 않으면 優先辨濟權을 상실 당하는 문제점과 매수인에게 대항할 수 없는 상가임차인의 권리금 문제에 대하여 입법론적 방안을 제시한다.

영어초록

In Roman law, the lease had been recognized as a simple credit relation based on the principle that buying and selling breaks the lease　or the assignment of ownership by buying and selling breaks the lease i.e. the concept that the ownership as a property right was superior than lease right as a credit, and modern law that inherited Roman law also regulated the lease as a simple credit relation. As a result, the problem that the lease right could not be protected from the change of property right when the object property of lease was assigned to the third party had happened.
Such lease system under Roman law had been amended by the emergence of German common law, and the lessee became to be protected as a rightful individual who had acquired Gewere that was a kind of property right.
That means, the principle of buying and selling does not break the lease (Kauf bricht nicht Meite)became to exist, and the lease right was viewed as a different type of right that was in the process of becoming a property right although it was a credit.
Paragraph 2 of Article 621 of our civil law also provides that when the lessee register the lease of estate, the lessee retains the opposing power against the third party from the time of such registration, and it further provides that when the land is leased for the purpose of owning the building,the lessee retains opposing power against the third party when the lessee register such building on that land even though the lease of land is not registered (Paragraph 1 of Article 622). However, there was no actual benefit because such provisions were the ones practically hard to expect the registration of either the lease right or deposit-base lease right by the lessees who are in relatively inferior status than the property owners who do not want such registrations. Under the situation of above-mentioned recognition,the legislation of the House Lend-Lease Protection Law that provides when the lessee possession the house and the resident registration is completed,the lease is valid against the third party from immediately succeeding date next although the lease is not registered(legislated on March 5, 1981, Law No. 3379, Paragraph 1 of Article 3 of the same law) enabled the lease right to show the validity of property right.
However, it began to arise adverse criticism to this provision since different aspect had appeared when the lease estate was put to an auction. That was, substantially complicated aspect of positive law had been formed as the problem in the practical work was raised that the assignment of ownership by successful bidding breaks the lease right. In real estate auction procedures,how to handle the right of use, specially lease right, is very important issue.
Whether the successful bidder has to takeover the right of use of real estate or it is extinguished bears very important meaning to the successful bidder as a factor of deciding acquisition report price, and also to the situation of lessees, since the lease deposit money is almost all of their property,if the lease deposit money is extinguished by successful bidding, a serious problem happens which is eventually relates with the right to live of the poor humble classes.
Regarding this issue, the researcher presents study measures how to construe the legal position of lease-right holder in the middle and the oppose power thereto reviewing the theories, judicial precedents and the standpoint of legislation examples of foreign countries under major principle of the protection of status and balance of benefit between the lease-right holder and interested party.
For the next, no validity of preferential performance is recognized in principle since the lease-right is a credit. However, much confusion arises in terms of substantive law and adjective law because civil special laws (Paragraph 2 of Article 3-2 of House Lend-Lease Protection Law, Paragraph 2 of Article 5 of Commercial Building Lend-Lease Protection Law) recognize it. Accordingly, in this thesis, the improvement measures are highlighted precisely reviewing the feasibility of inducement of preferential performance right system, and its constitution requirements and exercise, and the relation between dividend objection action and the claim for restitution of unjust enrichment. Specially, this thesis presents the problem point that the rights are forfeited in accordance with the provisions of the not application of dividend-demand and despite that the lease-right holder in the middle can not oppose against successful bidder and can be protected only by preferential performance right under existing law, and the legislative measures are presented regarding the issue of the premium of commercial section lessee who can not oppose against successful bidder.

참고자료

· 없음