집합금지명령 등에 따른 상가건물임대차계약의 위험부담- 임차인과 임대인의 형평성을 중심으로 - (Risk Burden of Commercial Building Lease Contract According to Order Prohibiting Gathering, etc. - Focusing on Equity between the Lessee and the Lessor -)

서지정보

· 발행기관 : 동아대학교 법학연구소
· 수록지 정보 : 동아법학 / 93호 / 349 ~ 377페이지
· 저자명 : 박미화, 박종찬

초록

최근 코로나19로 인한 정부의 방역 조치인 ‘집합금지명령 등’으로 영업이 정지된 기간에는 상가건물의 임대인이 임대료를 청구할 수 없는가의 물음이 활발하게 논의되고 있다.
일부 학설은 민법의 ‘급부불능으로 인한 위험부담’ 이론을 적용하여 임차인의 임차료 부담을 줄이려는 방안을 논의하고 있다.
그러나 집합금지명령 등으로 임차인의 영업이 정지된 상황을 임대인의 급부불능으로 보는 것과 임대인이 임대료를 청구할 수 없다는 것에 동의할 수 없다. 왜냐하면 ‘방해제거의무’는 ‘상가건물 자체’의 직접적 사용과 관련한 ‘사용․수익할 상태 유지’라고 보아야 하고, 이와 별개의 행정조치로 인한 간접적 영향으로 인한 문제까지도 임대인의 급부의무에 포함하여 급부불능을 도출할 수는 없기 때문이다. 그리고 지배관리영역관점에서 볼 때도 집합금지명령으로 인한 영업정지 기간에도 임차목적물을 여전히 임차인이 ‘직접 지배하면서 사용 중’이므로 임대인의 급부불능을 인정할 수 없다.
한편 임대인의 급부불능으로 인한 위험부담 원칙을 인정하거나 일명 ‘임대료 멈춤법(안)’이 제정되어 시행된다고 하더라도, 현실적으로 구체적인 상황에서 개별 사례를 증명하는 등, 그 충족요건과 관련하여 소송 등 분쟁을 해결하기 위한 경제적․시간적․정신적 비용이 더 클 것이다. 나아가 집합금지명령 등으로 영업이 정지된 기간을 임대인의 급부의무 불능으로 보아 임대인이 임대료를 청구할 수 없다는 것은 헌법상 재산권 침해라는 주제의 헌법재판을 양산할 것이다.
코로나19와 같은 감염병의 피해에 대한 대책으로 임차인 보호 정책에 동의하지만, 임대인의 책임이 없는 희생을 강요하지 않아야 할 것이다. 임차인과 임대인 양자의 법적 형평성을 고려해야 함을 강조한다.

영어초록

Recently, it has been active discussed whether lessors of commercial buildings are unable to claim their fees during the period when lessees' operations were suspended because of the government's quarantine measures such as “prohibiting gathering of people” due to the coronavirus.
The academic community is also discussing ways to reduce the burden of rent on lessees by applying the private law “Burden of Risk Due to Frustration.” However, I don't agree that the lessor cannot claim the rent because of a situation in which the lessee's operation has been suspended in view of frustration of the lessor. This is because even if the obstruction obligations include a necessary condition for the lessee's ability to use and make a profit, the obstruction obligations should be considered only a “maintenance of use and revenue”associated with the direct use of the commercial building itself, and frustration should not be derived from the lessee's obligation, which includes problems caused by indirect administrative measures for lessors. In addition, from the perspective of the control area, the lessee's frustration should not be recognized because the lessee is still “directly controlling and using” the objectives even during the suspension period.
On the other hand, the economic, time, and psychological costs required to resolve disputes would be fairly high due to litigation to prove individual cases, even if the principle of the burden of risk due to frustration is acknowledged and so-called “Rent stop COVID-19” is enacted. Furthermore, if the period of suspension due to a restraining order is considered a frustration of the lessees, this will result in too many constitutional trials in which it is argued that the measure is an infringement of property rights according to the Constitution Law.
As a measure against damage from infectious diseases such as COVID-19, we agree to the tenant protection policy, but we should not force the landlord to make sacrifices that are not responsible. Emphasizes the need to consider the legal equity of both the lessee and the lessor.

참고자료

· 없음