상가건물임대차보호법 차임 등의 증감청구권에 관한 소고 (A Study on Koreans’ Right to Request an Increase or Decrease in Rent under the Commercial Building Lease Protection Act)

서지정보

· 발행기관 : 경희대학교 법학연구소
· 수록지 정보 : 경희법학 / 56권 / 1호 / 415 ~ 453페이지
· 저자명 : 김경세

초록

코로나 19의 여파로 우리나라는 물론 전 세계적으로 경제적 위기를 맞이하고 있다. 이러한 영향과 정부 방역대책의 일환으로 임차인들이 영업을 정상적으로 하지 못해서 매출이 급감하여 종업원의 급여는 물론 월세도 못 낼 형편에 처해있다. 그러나 이런 시기에 임차인의 어려움을 고통 분담하기 위해 임차료를 감액해 주는 임대인은 찾아보기 어렵다. 임대차계약과 같은 계속적 계약관계에서는 계약을 체결한 이후 경제사정의 변동으로 보증금 또는 차임을 변경해야 하는 사정이 발생 될 수 있다. 이와 같은 사정이 발생 될 경우를 대비해서 신의성실의 원칙의 파생원칙인 사정변경의 원칙하에 민법, 상가건물임대차보호법, 주택임대차보호법에서 차임 등의 증감청구권을 규정하고 있다. 하지만 그 취지에 맞게 작동이 균형적으로 원활하게 행사되지 않고 있다.
그동안 이 증감청구권은 양 당사자가 균형있게 행사한 것이라기보다는 일방 당사자인 임대인들이 차임을 증액하기 위한 방편으로 자주 행사되어 왔다. 그러나 코로나19 대유행의 영향으로 이러한 일방적인 관행은 부분적으로 바뀌게 될 가능성이 클 것이다. 이처럼 제1급감염병이 대유행할 때에는 계약당사자 모두 힘들게 되고 이해관계가 첨예하게 대립하게 된다. 임차인은 이 어려운 시기를 혼자서 감당해야 되는지 아니면 임대인에게 감액을 요구하면서 고통분담을 요청해야 하는지 고민하게 된다. 반면, 임대인은 이러한 임차인의 요구에 대해 차임을 감액해줘야 하는지 여부에 대하여 고민하게 된다. 현재 규정을 볼 때 차임감액을 할 경우 감액 한도가 없어서 무제한적으로 할 수도 있으나 이것은 임대인이 받아들이기 곤란하므로 어느 정도 현실적으로 수용할 수 있는 선에서 고려되어야 할 것이다. 따라서 상임법 제11조 제1항을 “･･･그러나 증액의 경우에는 대통령령으로 정하는 기준에 따른 비율을 초과하지 못한다. 또한 감액의 경우에는 20%이상 50%를 초과할 수 없다.”고 개정해야 할 필요성이 있다. 그리고 차임증감 문제로 분쟁 발생시 임대인과 임차인의 신뢰관계를 유지하기 위해서는 소송으로 가기 전에 우선적으로 조정을 통해서 해결하는 것을 원칙으로 하는 조정전치주의를 도입하는 것도 검토해 볼 수 있을 것이다.
한편 일부 요건은 추상적이고 포괄적이어서 협의 시 당사자 간 의견 차이로 다툼이 발생할 수 있으므로 상임법 제11조 제1항을 “차임 또는 보증금이 임차건물에 관한 조세･공과금 및 그 밖의 부담의 증감, 경기침체 여부, 인근 상가건물의 차임 및 보증금 시세, 「감염병의 예방 및 관리에 관한 법률」 제2조 제2호 제1급감염병, 「가축전염병예방법」 제2조 제2호 제1종가축전염병 등에 의한 경제사정의 변동으로･･･” 보다 균형적으로 구체화 시켜 개정해야 할 것이다. 그리고 차임 등의 증감청구권은 같은 조 제1항의 요건을 충족하면 사정변경의 정도가 현저한 변경이 아니더라도 행사될 수 있어야 할 것이다.
또한 차임증액의 경우 경제사정의 변동으로 상당하지 않은 경우에만 행사해야 하는데 현실은 요건충족과 관계없이 일부 임대인은 1년마다 증액청구권을 행사하고 있다. 이로 인해 임차인들은 차임감액청구권을 제대로 행사하지도 못하면서 1년마다 차임인상 요구에 시달리고 있다. 이를 균형있게 행사할 수 있도록 하면서 잦은 증액요구에서 임차인을 보호하기 위해서는 같은 조 제2항을 “제1항에 따른 증액 청구는 임대차계약 또는 약정한 차임 등의 증액이 있은 후 2년 이내에는 하지 못한다”고 개정해 나가야 할 것이다.

영어초록

The COVID-19 pandemic precipitated a severe economic recession in Korea and most countries worldwide. Preventive efforts such as the government’s quarantine measures made it difficult for many lessees, particularly small business owners, to run their businesses at full capacity, and the resulting drop in sales affected their ability to pay their employees and monthly rent. Few lessors seemed willing to reduce the businesses’ rents and share the tenants’ pain. However, in continuous contractual relationships such as lease contracts, circumstances sometimes arise in which changes in economic conditions require adjustments in deposit or rental fees after a contract has been signed. Such cases are covered under civil law, the Commercial Building Lease Protection Act, and the Housing Lease Protection Act, which stipulate the parties’ right to request an increase or decrease in rent. However, the COVID-19 pandemic’s economic impact has revealed that the laws’ provisions are not being executed smoothly or equally.
It was intended to provide balanced protections for both lessors and lessees. In recent years, Article 11 was used to protect lessors by allowing rent increases far more often than to protect lessees by allowing rent decreases. However, due to the effects of the COVID-19 pandemic, this primarily one-sided exercise of the law’s protections might be changing, at least partially. Korea’s Infectious Disease Control and Prevention Act (IDCPA) identifies SARS-CoV-2, the novel coronavirus known as COVID-19, as a Class 1 infection (Act No. 17067, March 4, 2020). Class 1 infectious diseases are “infectious diseases spread through bioterrorism or [having] a high mortality rate or a high risk of mass outbreak [that require] urgent prevention and control” (IDCPA, Chapter I, Article 2).
When a Class 1 infectious disease is spreading, all parties in a leasing contract will face difficulties, and their interests will be in sharp conflict. Tenants have to decide whether to deal with the difficulty on their own or request a rent reduction from the landlord; at the same time, landlords—who also face expenses, such as mortgages, taxes, utilities, maintenance, among others—have to decide whether (and how much) they can reduce tenants’ rent. Under the current regulations, there is no limit to the reduction amount, which means that lessors might face unrealistic requests. Therefore, Article 11 (1) of the CBLPA should be amended to include this: “...However, in the case of an increase, the amount shall not exceed the ratio according to the standards prescribed by the Presidential Decree. In the case of a reduction, the amount shall fall within the range of 20–50%.” To engender trust between lessors and the lessees in the event of disputes over rent adjustments, the parties should consider arbitration before litigation.
However, some conditions are abstract and comprehensive, so conflicts could arise due to the parties’ differing opinions during negotiations. Thus Article 11 (1) of the CBLPA should be revised to ensure that the protections are concretely specified and equitably applied under the following conditions: “Changes in economic conditions based on an increase or decrease in rent or deposit due to taxes, public charges, and other burdens on leased buildings; an economic recession; rent and deposit prices of nearby commercial buildings; Class 1 infectious diseases referred to in Article 2, Subparagraph 1, of the Act on the Prevention and Management of Infectious Diseases; and Type 1 infectious livestock diseases referred to in Article 2, Subparagraph 2, of the Act on Prevention of Infectious Livestock Diseases.... . Therefore, the right to request an increase or decrease in rent should be allowed if the requirements of Paragraph 1 of the same Article are met, even with no substantial degree of change in circumstances.
Moreover, rent increases should be exercised only if the changes in economic conditions are not substantial. However, some lessors request rent increases every year, regardless of whether Article 11’s requirements are met, whereas lessees rarely exercise their right to request a rent decrease. Thus, many lessee have faced rent increases every year. To ensure the Act’s protections are exercised in a balanced manner and lessees are protected from frequent rent increases, Paragraph 2 of the same Article should be revised thus: “A request for an increase under Paragraph 1 shall not be made within two years of the leasing contract or an increase in the agreed rent.”

참고자료

· 없음