대규모점포와 권리금 회수기회보호 (The Superstore and the Protection of the Business Tenancy)

서지정보

· 발행기관 : 한국집합건물법학회
· 수록지 정보 : 집합건물법학 / 19권 / 55 ~ 88페이지
· 저자명 : 김영두, 이지영

초록

2015년 5월 13일부터 시행된 상가건물임대차보호법 (이하 “상임법”) 제10조의 5는 유통산업발전법상의 대규모점포나 준대규모점포의 경우에는 권리금 회수기회를 보호하는 상임법 제10조의 4의 적용을 배제하고 있어, 전통시장을 포함한 대규모점포나 준대규모점포에서 임차하여 영업을 하고 있는 임차인들은 획일적으로 권리금 회수기회를 보호받지 못하게 되었다.
대규모점포는 유통산업발전법 제2조 제3호에서 정의하고 있으며, 동법 별표에서는 대규모점포를 업태에 따라 분류하고 있다. 대규모점포는 분양여부에 따라 분류할 수 있으며, 구체적으로 대규모점포개설자가 소유하는 ‘직영매장’과 ‘임대매장’ 그리고 대규모점포가 분양되어 개인이 소유하는 매장인 ‘분양매장’으로 분류할 수 있다.
상임법이 임차인의 권리금 회수기회를 보호하는 이유는 권리금 회수기회 보호를 통해 임대인과 임차인 사이의 협상력 불균형을 해소하고 임차인의 영업을 보호하기 위한 것이다. 대규모점포가 권리금의 회수기회 보호범위에서 획일적으로 제외된 것은 입법과정에서 대규모점포의 개념에 대한 오해에서 비롯된 측면이 있다. 대규모점포의 경우 매장의 효율적인 관리를 위해 권리금 회수기회의 적용 제외의 필요성이 논의되었으나, 대규모점포에서 ‘직영매장’과 달리 일부 ‘임대매장’과 ‘분양매장’의 경우 권리금회수기회를 보호할 필요성이 있다는 점을 인식하지 못하였으며, 전통시장이 대규모점포에 포함된다는 점도 인식하지 못하였던 것 같다. 또한 실태조사가 선행되어야 한다는 이유로 권리금회수기회를 보호할 필요가 있는 ‘분양매장’까지 포함하여 대규모점포를 보호범위에서 제외하였다.
상임법 제10조의 5는 유통산업발전법상의 대규모점포나 준대규모점포를 획일적으로 제외하여 임차인의 영업을 보호할 필요성이 있는 대규모점포의 일부 ‘임대매장’과 ‘분양매장’을 권리금회수기회의 보호범위에 포함하지 못하는 문제점이 있다. 매장이 분양된 대규모점포의 경우 각 매장의 수분양자가 단독으로 소유권을 취득하며, 수분양자로부터 매장을 임차한 임차인은 스스로 영업을 형성하여 영업활동을 하게 되므로 권리금 회수기회를 보호할 필요가 있다. 따라서 상임법 제10조의 5는 권리금회수기회의 보호범위에 대규모점포의 분양매장을 포함시키고 직영매장이나 임대매장은 보호범위에서 제외하는 방향으로 개정할 필요가 있다. 또한 일부 임대매장의 경우 대규모점포개설자의 영업과 상관없이 독자적인 영업을 형성한 경우가 있을 수 있으므로, 분양매장 뿐 아니라 일부 임대배장을 권리금회수기회의 보호범위에 포함시키는 방향으로 상임법 제10조의5를 개정할 필요가 있다.

영어초록

2014. 9. Korean government reported the final amendment of the "Commercial Building Lease Protection Act"("CBLPA"), which was aiming at the security of tenure of a tenancy indirectly. In 2015. 6. the amendment passed the Parliament. The contents of this amendment are as follows. First, the landlord has no obligation to renew at the end of a tenancy. However if he/she refuses to renew, the tenant shall have the chance to dispose of his/her business and recoup the investment into the premises and the business. Second, if the landlord refuses to renew, he/she has to cooperate with the tenant for the assignment of the business by way of entering into a new tenancy with the one who would be an assignee of the present tenant's business. Third, if the landlord refuses to renew and to allow a new tenancy to the one who would be an assignee of the tenant's business, he should compensate the tenant's loss for quitting the premises.
The protection scheme of CBLPA is not applied to the shops in the superstore which is defined in the “Distribution Industry Development Act"("DIDA"). There is, however no ground for the exception. Where the shops of the superstore are sold in lots, the rules for the protection of the business tenant should be applied to the business tenancy of these shops.

참고자료

· 없음