집합건물 관리단 성립 이전의 관리에 관한 기본질서 형성 (Formation of Fundamental Structure of Management Prior to the Establishment of Association of Unit-owners of Aggregate)

서지정보

· 발행기관 : 사법발전재단
· 수록지 정보 : 사법 / 1권 / 55호 / 73 ~ 119페이지
· 저자명 : 김영두

초록

집합건물의 구분소유관계가 성립하게 되면 구분소유자들은 관리단을 구성하게 되고 그 관리단은 집합건물을 관리하게 된다. 관리단이 관리업무를 개시하기 위해서는 관리단의 기관이 구성되어야 하는데 관리단의 기관을 구성하기 위해서는 규약이 제정되어야 한다. 물론 집합건물법에 따라서 관리단의 기관을 구성할 수 있지만, 관리단의 기관을 구성하는 방법은 다양하기 때문에 결국 규약에서 기관을 구성하기 위한 방법을 구체적으로 정해야 관리단의 기관이 구성될 수 있다. 그런데 규약을 정하기 위해서는 관리단 집회가 개최되어 결의가 이루어져야 한다. 규약을 설정하는 결의가 이루어지기 위해서는 규약의 초안이 마련되어야 하고, 관리단 집회가 소집되어야 하는데, 이를 위해서는 법적 지식도 필요하고 비용이 소요되며 소집통지서 발송 등의 업무를 수행할 수 있는 사람이 필요하다. 결국 구분소유자들이 자발적으로 비용을 조달하고 이러한 업무를 수행해야 하는데, 구분소유자들은 구분소유권을 취득하여 법에 의해서 구분소유자가 되었기 때문에 자발적인 참여를 기대하기는 어렵다. 우리 사회가 여전히 사적자치 또는 단체자치가 제대로 기능하지 못하고 있다는 사정을 고려한다면 구분소유자들에 의한 자발적인 문제해결은 쉽지 않아 보인다. 이러한 이유 때문에 관리단의 기관이 구성되지 못한 집합건물이 상당히 많거나, 기관이 구성되더라도 집합건물법에 따른 절차를 준수하고 기관이 구성되지 못한 경우도 많다.
이 문제를 해결하기 위해서는 관리단이 성립하기 이전에 관리단의 기관에 관한 기본적인 사항들이 미리 정해지고, 그 정해진 바에 따라 관리단의 기관이 구성되도록 한다면 규약이 제정되지 않더라도 관리단의 기관을 신속하게 구성할 수 있게 된다.
또한 구분소유관계의 내용 중에 구분소유관계의 기본적인 내용이나 구분소유자 사이에 이해관계가 대립하는 사항은 구분소유관계가 성립된 이후에 정하거나 분명히 하기 어렵다. 이미 구분소유관계가 성립하게 되면 구분소유자들은 이해관계에 따라 움직이기 때문에 합리적인 구분소유관계의 내용을 형성하기 어렵기 때문이다. 따라서 구분소유관계 중에서 공용부분 지분비율, 공용부분의 범위, 일부공용부분, 전용사용권, 업종제한, 관리대상물의 범위 등은 구분소유관계가 성립하기 전에 미리 정해지거나 그 내용을 분명히 할 필요가 있다.
구분소유관계가 성립하기 전에 관리단의 기관에 관한 사항이나 구분소유관계의 중요한 내용이 정해져야 한다면, 이를 정하는 주체는 분양자가 될 수밖에 없다. 집합건물의 관리는 분양목적물의 가치를 결정하는 중요한 요소이기 때문에 분양자는 단순히 집합건물의 소유권을 이전할 의무를 부담할 뿐만 아니라 그 이후에 합리적인 관리가 이루어지도록 보장할 의무가 있기 때문이다. 물건의 매도인이 물건의 소유권을 이전할 의무뿐만 아니라 물건의 품질을 보증하고 사용방법에 대한 설명의무를 부담하는 것과 마찬가지로 분양자는 분양된 이후에 건물이 합리적으로 관리되도록 조치를 취해야 한다. 그러나 분양자가 구분소유관계가 성립하기 전에 관리단의 기관구성과 구분소유관계의 중요한 내용을 정할 수 있도록 한다면 그러한 분양자의 권한이 남용될 수 있다. 분양자도 구분소유관계에 있어서 이해관계자가 될 수 있기 때문이다. 따라서 분양자가 관리단 구성 이전에 집합건물의 관리에 관한 기본질서를 형성할 수 있다고 하더라도 분양자가 정할 수 있는 사항을 엄격하게 제한하여 분양자가 임의로 기본질서를 형성할 수 없다고 해야 한다.
분양자가 공정하고 합리적으로 관리단 성립 이전에 관리에 관한 기본질서를 형성한다면 구분소유관계가 성립하는 경우에 구분소유자들이 지체없이 관리단의 기관을 구성하여 관리업무를 수행하는 것을 기대할 수 있다.

영어초록

When the relationship between unit-owners is established, the unit-owners form the association, and the association manages condominium. In order for the association to initiate the management of condominium, it must be organized, and the bylaws of condominium must be established. In order to establish bylaws, the draft should be prepared and the general meeting of association should be held for a quorum for the establishment of bylaws to be present when a vote is taken.
However, if the association is not organized, it is difficult to make a draft and to call the meeting for the establishment of bylaws. For the solution of the problem of difficulty of making a draft and calling the meeting, it is necessary for the basic rules of the organization of the association and the process of meeting to be set even before the establishment of bylaws.
Futhermore, interests in common elements, limited common elements, unit and common elements boundaries should be determined or clarified before the relationship between unit-owners is established. After that time, it becomes difficult to settle the problems because the settlement of the basic relationship may cause the conflicts of interests between unit-owners and it will continue to influence the interests of the unit-owners.
If it is right to settle the basic relationship between unit-owners and the fundamental plan for the organization of the association of condominium before the establishment of the relationship of unit-owners, it is the developer who should execute the instrument which includes the basic relationship between unit-owners and the fundamental plan for the organization of the association of condominium, because the developer who sells the units of the condominium has sufficient information about the attribute of the condominium and the suitable paradigm for the management of the condominium and should guarantee the effective and efficient management of the condominium for the buyer of a unit of condominium. The instrument which the developer executes is similar to the declaration of condominium in the Uniform Condominium Act in USA, but it will have the status of bylaw in Korea, which is familiar to the Condominium Act of Korea.

참고자료

· 없음