공시가격 표준부동산 선정의 적정성 검증에 관한 연구 (A Study on Verification of Selecting Representative Properties in officially announced real estate value)

서지정보

· 발행기관 : 감사연구원
· 수록지 정보 : 감사논집 / 36호 / 59 ~ 72페이지
· 저자명 : 이용택, 김익섭, 이형찬

초록

한국 정부는 1989년부터 부동산가치를 일원화하는 부동산가격공시제도를 도입하여 국민 생활에 밀접한 영향을 주는 60여개 정책의 준거자료로 활용하고 있다. 부동산(토지･개별주택) 공시가격은 표준-개별산정방식으로 추정되고 있으며, 이는 일정 지역 내 대표성을 갖는 표준부동산의 가치를 산정한 후, 표준부동산과의 차이를 이용하여 개별부동산 가격을 대량 산정(Mass Assessment)하는 방법이다. 그러나 위 방법은 표준부동산의 표본수가 부족하거나 부동산의 속성을 잘 반영하고 있는 표준부동산이 영향권내에 고르게 분포되지 못하는 경우, 개별 부동산 공시가격의 설명력이 떨어지는 한계를 가지고 있다.
그러나 국토교통부는 2003년대비 2019년 필지수가 22% 증가하였는데도 2003년이후 표준지를 50만 필지로 그대로 두고 있는 등 현실에 맞게 표준지의 규모와 분포를 합리적으로 관리하지 못하고 있는 실정이다.
따라서 본 연구에서는 2016년 표준부동산의 규모 산정 시, 누락된 층화변수를 반영하여 규모를 산정하는 등 표준부동산 규모와 지역별 분포의 적정성을 재검증하였다. 위와 같이 표준부동산의 규모와 분포를 재검증한 결과는 아래와 같다.
첫째, 표준지의 규모는 2016년 국토교통부에서 용도지역, 이용상황 등 층화변수를 누락하여 과소 추정되었으나 이를 반영하여 재추정한 결과(대안ⅴ), ⅵ), 허용오차 10%), 최소 54만∼66만 필지로 산정되는 등 현행 50만 필지보다 표준지를 늘릴 필요가 있었다. 또한 표준지의 분포측면에서도 주거지역 및 상업지역은 대부분의 지역에서 표준지가 다소 감소될 수 있는 등 지역 여건에 맞추어 표준지를 합리적으로 조정할 필요가 있었다.
둘째, 표준주택의 규모는 2016년 국토교통부에서 핵심 층화변수를 누락한 채 22만호로 추정하였으나, 용도지역, 건물용도 등 핵심 층화변수를 반영하여 재추정(대안 ⅴ), ⅵ), 허용오차 10%)하더라도 19만～22만호로 산정되는 등 현행 22만호와 유사한 규모로 나타났다. 또한 표준주택의 분포측면에서도 제주도 등 광역지역은 표준지를 줄일 수 있는 등 지역별, 용도지역별로 표준주택 분포를 합리적으로 재편할 필요가 있었다.
셋째, 이를 위해 주무부처인 국토교통부는 표준부동산의 규모와 분포기준에 대한 설계기준을 보다 명료하게 재정비하고 이를 적시적소에 제공하고, 이에 따른 인력과 예산 등 추진사항을 차질없이 준비할 필요가 있다. 아울러, 감사원과 자체감사기구에서도 공시제도와 같이 국민 생활에 밀접한 정책의 근거가 되는 기초자료의 신뢰성을 제고하기 위한 감사수요에 적극 대응함으로써 행정의 신뢰를 높여나갈 필요가 있겠다.

영어초록

Korean government has operated officially announced real estate value(OAREV) since 1989 to use the criteria of 60 policies which affect a great impact on daily lives of citizens. and OAREV is estimated by Representative and Individual property Valuation Method(RIVM) which representative real estate value is calculated and then individual real estate value is mass-evaluated in neighborhood.
However, It is hard to secure the reliability of OAREV without appropriate selection of the representative real estate group and group distribution. therefore, the purpose of this study is to verify the appropriate scale and distribution of Representative Properties in OAREV.
After all, results of this study can be summarized as bellowed. the first, The scale of representative lot was increased by considering stratified variables rather than the 500,000 lot estimated by Ministry of Land & Transportation(MOLT) in 2016. The distribution of representative lot can be adjusted by considering characteristics of region, land-use and etc.
The second, the scale of representative housing was estimated from 19,000 to 220,000 by considering the stratified variables. The distribution of representative housing can be adjusted by considering characteristics of region, land-use and etc.
At last, The Board of Audit and Inspection should actively respond to the audit demand which improves the reliability of basic data for policies that are closely related to citizen's lives.

참고자료

· 없음