미국의 토지가격 공시 및 평가제도 (The land values assessment and land valuation in the U.S.)

서지정보

· 발행기관 : 한국토지공법학회
· 수록지 정보 : 토지공법연구 / 51권 / 25 ~ 42페이지
· 저자명 : 정하명

초록

미국의 토지가격 공시 및 평가제도는 일반적으로 부동산관련 재산세(property tax)를 산출하기 위한 자료제공을 위한 것이고 공용수용보상액의 산정과는 직접적 관련이 없다할 것이다. 미국은 연방국가이고 연방정부의 권한은 연방헌법에 의해 인정되는 개별 항목에서만 인정되고 주정부가 일반정부규제권을 가지지만 재산세에 대한 부과권한을 주헌법과 주법률에서 의해 규제되어 County나 City와 같은 지방자치정부에 의해 주민들에게 종가세체제(ad valorem system)에 의해 부과․징수되고 있다. 부동산관련 세금은 과세대상의 가격에 의해 세금이 부과된다고 할 것이다. 재산세(property taxes)는 연방정부나 주정부가 아닌 City나 County와 같은 지자체정부에 의해서 관할구역내의 재산권 보유자에 대해 해당 재산의 가격에 비례해서 부과․징수되고 있다. 부동산관련 재산세도 원칙적으로 토지가격에 따라 부과되어야하지만 현실적으로 해당부동산의 지가를 확정하기 곤란하여 발달한 제도가 토지가격평가제도(the land values assessment)이고 이것은 세금지도(tax map)의 형태로 공시된다. 토지가격평가제도(the land values assessment)는 미국 전역에 통일적으로 적용되지 않고 개별 주에 따라 3년 단위, 5년 단위, 혹은 10년 단위로 실시하는 경우가 있는가 하면, 주기적으로 이루어지지 않고 토지권의 매매양도가 이루어지는 경우에만 실시하는 경우도 있다. 일률적인 토지의 공시 및 평가를 강제하지 않는 주정부도 있다. 비교적 짧은 기간 내에 주기적으로 공시 및 평가가 실시되는 경우에는 현장실사비용 등 과중한 비용의 문제가 발생하여 자동화방법의 도입 등 다양한 개선책이 논의되고 있다. 토지가격평가업무는 일반적으로 감정평가사(appraisers)에 의해서 이루어지고 켈리포니아주의 L.A County의 예와 같이 공무원으로 직접 평가업무를 담당하는 경우에는 조세평가사(tax assessor)라고 한다. 조세평가사의 개별토지에 대한 추정가격(the assessed value)은 조세평가사사무실(tax assessor office)에서 제작한 세금지도(tax map)를 통해서 일반인에게도 공시된다. 미국에서 공용수용에 따른 손실보상은 공정시장가격(fair market value)에 의한 정당보상(just compensation)을 원칙으로 하는데 유사매매접근방식(the comparable sales approach), 대체매입가격방식(the replacement value method), 소득자산화접근방식(the income capitalization approach) 등 다양한 방법들에 의해서 종합적으로 공정시장가격(fair market value)이 산출되고 감정평가사(appraisers)가 제출한 공정시장가격(fair market value)에 관한 증거들을 근거로 해서 배심원(the jury)이 평결을 하고 이러한 평결에 대한 판사(the judge)가 확정하는 방식을 통해서 최종적으로 공용수용보상가가 결정된다. 미국에서 토지가격 공시 및 평가제도는 정당보상에 대한 기초증거자료의 준비가 감정평가사(appraisers)에 의해서 이루어진다는 측면에서 유사점이 있지만 토지가격평가는 재산세부과의 자료를 제공하기 위한 것이고 수용보상을 위한 기초증거자료는 수용부동산의 수용시 공정시장가격을 산출하기 위한 제도라는 측면에 직접적 연관성은 없다.

영어초록

In the United States, every single state has some form of property tax on real estate. The property tax is an ad valorem tax that an owner is required to pay on the value of the property being taxed. The property tax on real estate is usually levied by local government, at the municipal or county level. The taxing authority requires and performs an appraisal of the monetary value of the property, and tax is assessed in proportion to that value. Determining the value of land can be difficult and expensive in practice. There is no universally applicable land valuation system in the U.S. Just Compensation is required to be paid by the Fifth Amendment to the U.S. Constitution and state constitutions when private property is taken for public use. The courts have been using fair market value as the measure of just compensation on the ground that fair market value is the amount that a willing seller would accept in a voluntary sales transaction and therefore it should also be payable in an involuntary one. The fair market value is the prevailing measure of just compensation and is defined by appraisers as the most probable price that would be paid by a willing buyer to a willing seller, both being fully informed as to the property's good and bad attributes. There are no direct relationship between the fair market values and the land values assessment in the U.S.

참고자료

· 없음