서울시 아파트 베타값에 영향을 주는 요인에 관한 연구 (A study on the factors affecting beta of Apartment)

서지정보

· 발행기관 : 한국주택학회
· 수록지 정보 : 주택연구 / 21권 / 1호 / 59 ~ 82페이지
· 저자명 : 장동훈, 유주연

초록

자본자산의 가치를 평가할 때 ‘미래에 예상되는 현금흐름’과 ‘요구수익률(할인률)’ 은중요한 두 변수이다. 할인율을 어떻게 적용해야할지의 현실적인 문제에 부딪히게 되면 많은 학자들은 여러가지 문제점이 있음을 인지함에도 불구하고 베타값을 많이 사용한다.
부동산시장에서는 수익용 부동산을 가치평가 할 때 cap rate를 많이 사용하고 있으나 주거용 부동산의 가치평가에서는 딱히 사용하고 있는 할인율지표가 없는 실정이다.
본 연구에서는 서울시 30평형대 (전용면적 85 전․후)아파트를 기간별로 나누어 베타값에 영향을 주는 아파트 속성변수를 찾고자 시도하였다. 속성변수로는 물리적 특성 변수로 아파트 최고층 수, 단지 총 세대수, 분양가격, 복도타입, 경과년 수, 지하철 도달시간, 단지 주차 대 수, 욕실 수, 방의 수, 난방방식, 분양평형, 입주년도를 사용하였고 지역적․환경적 특성변수로 25개 자치구를 사용하였다.
베타값을 0, 0.5, 1 에 가까운 세 군집으로 분류하고 다중회귀분석을 시도하여 보았지만 결정계수(수정된R2)가 20~30%대로 낮았고 잔차에 대한 상관관계를 나타내주는 Durbin-Watson 통계량도 0에 가까와 회귀모형이 부적합하다는 결과를 갖게 되었다.
군집으로 나누지 않고 5개의 기간별로 전체 데이터를 베타계수를 종속변수로 특성변수를 독립변수로 다중회귀분석을 한 결과 1,2,3 기간은 전반적으로 수정된 R제곱값이 0.44~0.52 로 모형의 설명력도 높은 편이고, 선형회귀모형이 통계적으로 유의하다고 할 수 있으나 4,5기간은 수정된 R제곱값이 0.35~0.38 로 상대적으로 모형의 설명력이 낮아지는 모습을 확인할 수 있었다.
1,2,3기간은 전반적으로 가격상승기라 할 수 있으나 4,5기간은 가격의 급등과 급락의 변동폭이 심하였던 시기여서 상대적으로 모형의 설명력이 낮게 나온 것으로 판단된다.
또한 전반적으로 가격상승기로 본다면 가격이 상승하는 기간 동안 변동성(가격상승)의 크기의 변화가 지역적 움직임을 보이는 모습을 조심스럽게 살펴볼 수 있었다. 즉, 강남-강동·송파·서초-광진으로 이어지는 변동성의 흐름을 살펴볼 수 있었다.

영어초록

Despite the fact that many analysts recognize there are many problems of using beta, they use it when they run into a practical problem of application of discounted rate to estimate the value of capital asset.
In real estate market, cap rate is mainly used as discounted rate to estimate the value of commercial real estate, but there is no standard discounted rate for the valuation of residential real estate.
In this research, we tried to find characteristic variables of apartment that affects beta.
Our result shows that regional variables (autonomous district) is checked out as a factor to explain beta besides physical housing characteristic variables (parking lots. heating system, bathrooms etc.) affects beta of the apartment.
Also, we find that the level of volatility(beta) changes with the residential area during the price rising period and the level moves successively from Gangnamgu to the area of Gangdong, Songpa, Seochogu and then Gwangjin gu.
These results show that location of the apartment is very significant element in making an investment in apartment market.

참고자료

· 없음