아파트분양계약과 사정변경의 원칙 - 아파트분양계약의 변경과 해제를 중심으로 - (Apartment Sales Contracts and the Principle of Circumstance Change - Focused on the change and termination of apartment sales contracts -)

서지정보

· 발행기관 : 한국법학회
· 수록지 정보 : 법학연구 / 34호 / 249 ~ 272페이지
· 저자명 : 황영두

초록

아파트분양계약을 체결한 후 세계적인 금융위기와 부동산경기 침체로 인근 아파트의 가격이 현저히 하락한 경우에 사정변경의 원칙을 적용하여 분양금의 인하를 요구할 수 있는가? 이러한 경우에 사정변경의 원칙을 적용하여 계약변경의 요구와 함께 아파트분양계약의 해제를 주장할 수 있을까?
‘완공 전 아파트분양계약’은 계약 당사자 사이에 장기간 권리와 의무가 지속되는 계약의 성질이 있으므로 사정변경의 원칙을 적용할 수 있는 계약관계이다.
계약법에서는 계약준수의 원칙이 적용되어 계약의 구속력이 인정되지만, 그 예외로써 사정변경의 원칙이 인정되는 이유는 공정한 거래계약과 위험의 분담이라는 신의성실의 원칙에 근거한 것이다.
글로벌금융위기와 전반적인 부동산경기침체로 발생한 ‘완공전 분양계약 아파트’의 가격하락 문제에 대해 사정변경의 원칙을 적용하지 않는 것은 경제적 약자이며 거래를 제한받는 아파트 분양권자에게만 부당한 위험을 부담지우는 결과이므로 공평한 위험분담의 원칙에 의해서 계약내용의 변경청구권과 계약해제권을 인정해야 한다.
만약 계약 당사자 사이에 합의가 이루어지지 않으면 사법부에 계약의 내용변경을 청구하여 아파트분양계약의 내용을 조정하고 변경하는 판단을 구할 수 있을 뿐만 아니라, 변경된 계약내용에 대해 정당한 이유 없이 이행하지 않거나 거부하는 경우에는 계약의 해제도 가능하다고 해석하는 것이 계약정의다.

영어초록

In case the price of neighboring apartments has fallen markedly due to global financial crises or the depression of real estate business after an apartment sales contract was concluded, can the buyer demand a change in the contents of the contact to lower the price by applying the principle of circumstance change? In such cases, can apartment purchasers assert the termination of apartment sales contract along with demanding the change of contract based on the change of circumstances?
The Law of Contracts acknowledges the binding force of contract by applying the principle of contract compliance, but exceptionally it acknowledges the principle of circumstance change by expanding the principle of good faith for fair transaction contracts and the sharing of risk. In addition, even for an apartment sales contract, it has priority to perform the contract according to the purpose of the contract, and therefore, risk in the contract should be shared by providing an opportunity to change the contents of the contract for fairness rather than terminating the contract immediately for the reason that there is a change of circumstance. If the parties fail to reach an agreement or reject the courts decision, the party affected by the change may terminate the contact.
Accordingly, it is unfair to place the whole risk of the fall of apartment price caused by global financial crises and the depression of the real estate market on the purchase right holders, and the rights to change the contents of contract and to terminate the contract should be acknowledged by the principle of fair risk sharing.
In conclusion, even in the Law of Contracts that acknowledges private autonomy, a contract party of an apartment sales contract can demand the change of the contract to the opposite party before complete performance of the contract if there is a change of circumstance that destroys fairness, equity, justness or the principle of good faith and sincerity in the contract. Thus, it is valid to interpret that if the contract parties fail to reach an agreement on the change, the claiming party can bring the case to the court for adjusting or changing the contents of the contract, and if the changed contents are not performed or are rejected without a good reason, the party can terminate the contract.

참고자료

· 없음