(부동산법제) 서울시 종로구 대학로 이화사거리 근처에 꼬마 빌딩 Y

소개

교과목명: 부동산법제
[과제명]
[문제] 서울시 종로구 대학로 이화사거리 근처에 꼬마 빌딩 Y(철근콘크리트 2층 건물, 바닥면적 30㎡)가 있는데, 이 건물의 소유자인 甲은 Y 건물의 1층을, 2023년 3월 10일에 乙에게 임대차보증금 1천만 원, 월세 50만 원, 임대차 기간 2023년 3월 10일부터 2025년 3월 9일까지)하기로 약정하였다. 이후 乙은 위 Y 빌딩에서 커피영업을 시작하였고, 커피의 맛과 가격이 적당하다고 입소문이 나서 월 500만 원 정도의 매출을 올리고 있었다. 한편, 甲은 2024년 3월 10일 급히 자금이 필요하여 丙은행으로부터 1억 원을 빌리면서, 위 Y 건물에 근저당권을 설정해주었다.
甲이 차용금 1억 원을 변제하지 못하자, 丙은 2025년 3월 15일 근저당권에 기한 경매를 신청하였고, 경매절차가 진행되어 2025년 4월 20일 A에게 1억 5천만 원에 낙찰되었다. 경매대금 1억 5천만 원은 누구에게 얼마씩 배당되는지에 대해 설명하시오. (차용금에 대한 이자 및 손해배상과 경매비용은 논외로 함)

목차

1. 서론

2. 본론
1) 문제 소재
2) Y 건물의 법적 성질과 상가임대차보호법
3) 경매대금의 안분배당

3. 결론

4. 참고문헌

본문내용

상가임대차보호법은 주택임대차보호법과 마찬가지로 민법이 상대적으로 사회적, 경제적 약자이기 쉬운 임차인을 보호하는데 효과적이지 않다는 문제의식에서 출발한 특별법이다. 따라서 이 두 법의 핵심은 ‘임차인 보호’이다. 요즘 사람들이 ‘하느님 위에 건물주님있다.’라고 으스개 소리를 하곤 한다. 그만큼 건물 소유주가 갖는 사회적, 경제적 권한이 막강하다는 의미일 것인데, 우리나라 자영업자 대부분은 남의 건물에 임대를 얻어 사업장을 운영하니 대부분 자영업자이면서 동시에 상가임차인이기도 하다. ‘건물주님’이 가진 막강한 권한에 영세한 자영업자인 임차인은 휘둘리기 쉬운데, 그나마 상가임대차보호법이 있어서 임차인들의 최후의 보루 역할을 하고 있다. 다만, 상가임대차보호법이 적용되려면 ‘상가’여야 하는데, 이 ‘상가’라는 개념의 해석을 둘러싸고 논란이 될 수 있다. 대체로 임대인 입장에서는 자기 건물이 상가가 아니므로 이 법을 적용할 수 없다고 주장할 것이고, 임차인은 자기가 쓰는 건물이 상가여서 이 법을 적용해야 한다고 주장할테다.
문제에 제시된 사례는 서울시 종로구의 이화사거리 근처에 있는 꼬마빌딩의 건물주 갑과 이곳에 세를 들어 사업체를 운영하는 임차인을 사이의 관계에 대한 것이다. 아래에서는 상가임대차보호법 기타 몇 개의 관련 판례들을 중심으로 문제를 해결해 보기로 한다.

참고자료

· 멀티미디어 강의 3강과 부동산법제[제3장 참고]
· 상가임대차보호법
· 서인겸(2013).「상가건물임대차보호법」의 적용범위에 관한 소고: 대법원 2011. 7. 28. 선고 2009다40967 판결을 중심으로.경희법학 2013, vol.48, no.1, pp. 3-28 (26 pages)