부동산법제 ) 甲이 차용금 1억 원을 변제하지 못하자, 丙은 2025년 3월 15일 근저당권에 기한 경매를 신청하였고, 경매절차가 진행되어 2025년 4월 20일 A에게 1억 5천만 원에

목차

1. 서울시 종로구 대학로 이화사거리 근처에 꼬마 빌딩 Y(철근콘크리트 2층 건물, 바닥면적 30㎡)가 있는데, 이 건물의 소유자인 甲은 Y 건물의 1층을, 2023년 3월 10일에 乙에게 임대차(보증금 1천만 원, 월세 50만 원, 임대차 기간 2023년 3월 10일부터 2025년 3월 9일까지)하기로 약정하였다. 이후 乙은 위 Y 빌딩에서 커피영업을 시작하였고, 커피의 맛과 가격이 적당하다고 입소문이 나서 월 500만 원 정도의 매출을 올리고 있었다. 한편, 甲은 2024년 3월 10일 급히 자금이 필요하여 丙은행으로부터 1억 원을 빌리면서, 위 Y 건물에 근저당권을 설정해주었다. 甲이 차용금 1억 원을 변제하지 못하자, 丙은 2025년 3월 15일 근저당권에 기한 경매를 신청하였고, 경매절차가 진행되어 2025년 4월 20일 A에게 1억 5천만 원에 낙찰되었다. 경매대금 1억 5천만 원은 누구에게 얼마씩 배당되는지에 대해 설명하시오. (차용금에 대한 이자 및 손해배상과 경매비용은 논외로 함)
1) 문제의 개요
2) 법적 쟁점
(1) 상가건물 임대차보호법 적용 여부
(2) 임차인의 대항력 및 우선변제권
(3) 근저당권자의 우선변제권
(4) 배당 순위 결정
3) 경매대금 배당
(1) 총 경매대금
(2) 우선변제권을 가진 임차인의 보증금 배당
(3) 근저당권자인 丙은행의 변제
(4) 잔여 금액의 배당
4) 결론

2. 출처 및 참고문헌

본문내용

1) 문제의 개요
서울시 종로구 대학로 이화사거리 인근에 위치한 Y 건물(철근콘크리트 구조, 2층, 바닥면적 30㎡)의 소유자인 甲은 2023년 3월 10일 1층을 乙에게 임대하였다. 임대차 계약의 주요 내용은 보증금 1천만 원, 월세 50만 원, 임대차 기간 2023년 3월 10일부터 2025년 3월 9일까지였다. 乙은 해당 공간을 이용하여 커피 영업을 시작하였으며, 영업 초기부터 월평균 500만 원의 매출을 기록하였다.
2024년 3월 10일, 甲은 丙은행으로부터 1억 원을 차용하면서 Y 건물에 근저당권을 설정하였다. 근저당권 설정 당시 乙은 정상적으로 영업을 유지하고 있었으며, 임대차 계약에 따른 임차인의 권리는 유효하게 존속하고 있었다. 그러나 甲은 丙은행에 대한 대출금을 기한 내에 변제하지 못하였고, 이에 따라 2025년 3월 15일 丙은행은 법원에 Y 건물에 대한 경매를 신청하였다.
경매 절차가 진행된 결과, 2025년 4월 20일 A가 Y 건물을 1억 5천만 원에 낙찰받았다. 이에 따라 경매대금 1억 5천만 원을 배당해야 하는 문제가 발생하였다.
이 사안에서 핵심적인 법적 쟁점은 다음과 같다. 첫째, 乙의 임대차 계약이 「상가건물 임대차보호법」의 보호를 받을 수 있는지 여부와 그에 따른 대항력 및 우선변제권이 인정되는 범위이다. 둘째, 근저당권자인 丙은행이 배당 절차에서 우선권을 가지는 범위와 순위에 대한 검토가 필요하다. 셋째, 배당 절차에서 임차인의 보증금과 근저당권자의 채권이 어떤 순서로 변제되는지가 문제 된다.
경매대금 1억 5천만 원의 배당을 결정하는 과정에서 임차인의 보호, 근저당권자의 우선변제권, 배당 절차의 적법성 등을 종합적으로 고려해야 한다. 이에 따라 본 글에서는 경매대금의 배당과 관련한 법적 쟁점을 자세히 검토하고, 배당 절차의 법적 타당성을 분석하고자 한다.
2) 법적 쟁점
(1) 상가건물 임대차보호법 적용 여부
상가건물 임대차보호법(이하 "상임법") 제1조에서는 "이 법은 상가건물 임대차에 관하여..

<중 략>

참고자료

· 대법원 2011. 7. 28. 선고 2009다40967 판결 [임대차보증금] [공2011하,1727], https://casenote.kr/%EB%8C%80%EB%B2%95%EC%9B%90/2009%EB%8B%A440967, https://www.scourt.go.kr/supreme/news/NewsViewAction2.work?seqnum=10163&gubun=4&searchOption=&searchWord=
· 법무법인 삼환, 사례 및 판례, [판례해설] 상가건물임대차보호법 적용범위, http://www.lawsamhwan.com/eviction/bbs/board.php?bo_table=dispossession5&wr_id=83
· 대법원 2011. 7. 28. 선고 2009다40967 판결을 인용하는 판례, https://casenote.kr/citing/%EB%8C%80%EB%B2%95%EC%9B%90/2009%EB%8B%A440967?sort=0&period=0&page=1
· 대법원 1994. 5. 10. 선고 93다25417 판결 [근저당권설정등기말소] [공1994.6.15.(970),1638], https://casenote.kr/%EB%8C%80%EB%B2%95%EC%9B%90/93%EB%8B%A425417
· 대법원 2010. 6. 10. 선고 2009다101275 판결 [배당이의] [공2010하,1354], https://casenote.kr/%EB%8C%80%EB%B2%95%EC%9B%90/2009%EB%8B%A4101275
· 찾기쉬운 생활법령정보, 상가건물 임대차, 우선변제권의 행사, https://easylaw.go.kr/CSP/CnpClsMain.laf?popMenu=ov&csmSeq=627&ccfNo=4&cciNo=2&cnpClsNo=2
· 찾기쉬운 생활법령정보, 상가건물 임대차, 대항력 및 우선변제권 취득, https://easylaw.go.kr/CSP/CnpClsMain.laf?popMenu=ov&csmSeq=627&ccfNo=2&cciNo=3&cnpClsNo=1
· 민사집행법, https://www.law.go.kr/LSW/lsInfoP.do?lsiSeq=265351#0000