(부동산법제) 甲은 2020년 5월 1일부터 주민등록을 마친 후 거주하고 있던 자신 소유의 Y 주택

소개

교과목명: 부동산법제
[과제명]
[문제] 甲은 2020년 5월 1일부터 주민등록을 마친 후 거주하고 있던 자신 소유의 Y 주택(경기도 용인시 소재)을, 2022년 5월 10일에 乙에게 4억 원에 매도하면서, 이를 다시 임대차(보증금 1억 5천만 원, 임대차기간 2년)하여 거주하기로 약정하였다. 이후 乙은 2022년 5월 15일에 자신의 명의로 소유권이전등기를 경료한 후, 丙으로부터 3억 원을 빌리면서 2022년 5월 15일에 丙 명의로 근저당권 등기를 경료해주었다. 그런데 乙이 차용금 3억 원을 변제하지 못하자, 2024년 5월 15일 丙은 근저당권에 기한 경매를 신청하였고, 경매절차가 진행되어 2024년 5월 20일 A에게 낙찰되었다. (차용금에 대한 이자 및 손해배상과 경매비용은 논외로 함)

[문 1] 甲이 자신의 임차권으로 A에게 대항할 수 있는지에 대해 설명하시오. (10점)

[문 2] 위 Y 주택이 3억 5천만 원에 낙찰되었다고 할 경우, (甲의 배당요구를 전제로) 경매대금 3억 5천만 원은 누구에게 얼마씩 배당되는지에 대해 설명하시오. (20점)

목차

I. [문 1]
1. 문제의 소재
2. 갑의 대항력 검토
3. 문제의 해결

II. [문 2]
1. 문제의 소재
2. 임차권을 등기한 경우
3. 임차인의 보증금 중 일정액의 보호
4. 문제의 해결

III. [참고문헌]

본문내용

1. 문제의 소재
문제를 읽어보면 갑이 자기의 임차권을 등기하지 않았다는 것을 알 수 있다. 부동산과 관련된 권리는 등기해야 대항력을 가질 수 있다. 임차권은 원칙적으로 채권이다. 이것이 전세권과 임차권의 가장 큰 차이점이다. 임차권은 채권이기 때문에 원칙적으로 대항력을 가지지 않는다. 그렇기 때문에 계약의 당사자가 아닌 다른 사람에게 자기의 권리를 주장할 수 없다.
임차권은 채권이기 때문에 대항력이 없는 것이 분명한데, 왜 문제에서는 갑이 자기의 임차권에 기해 A에게 대항할 수 있겠는지에 대해 묻고 있을까.
갑이 가지고 있는 임차권이 주택에 대한 임차권이기 때문이다. 주택에 대한 임차권에 대해서는 예외적으로 주택임대차보호법이 적용되며, 주택임대차보호법에서는 임차인을 보호하기 위해 예외적으로 대항력을 인정하는 경우가 있기 때문이다. 문제는 주택임대차보호법이 모든 임차인에게 대항력을 인정하는 것은 아니라는 점이다. 이 사례에서 갑은 과연 주택임대차보호법에서 정하는 대항력을 인정받을 수 있는 임차인에 해당하는가.

2. 갑의 대항력 검토
1) 주택임대차보호법의 적용 범위
주택임대차호보법은 주거용 건물의 전부나 일부를 임대차했을 때 적용된다. 갑과 을은 Y주택을 임대차했으므로 주택임대차보호법이 적용된다.

2) 갑의 대항력 검토
주택임대차보호법 제3조에서는 임차인이 갖는 대항력에 대해 정하고 있다. 임대차는 등기하지 않더라도 ① 주택을 인도하고 ② 주민등록을 마치면 ③ 다음 날부터 제3자에게 효력을 가질 수 있다. 이때 주민등록은 전입신고를 한 때에 주민등록을 한 것으로 볼 수 있다. 따라서 임차인이 대항력을 갖기 위해서는 주택의 인도와 전입신고가 필요하다. 일반적으로 이사를 한 뒤 전입신고를 하기 때문에 대항력은 전입신고를 한 다음날에 발생한다고 할 수 있다.

3) 갑이 A에게 대항할 수 있는지에 대한 검토
갑은 주택임대차보호법에 의해 대항력을 가질 수 있다.

참고자료

· 부동산법제 교재, 51-84페이지
· 부동산법제 강의 2강
· 찾기쉬운생활법령정보, 전세권과 임차권의 구분
· 민법
· 주택임대차보호법