(부동산법제) 甲은 2020년 5월 1일부터 주민등록을 마친 후 거주하고 있던 자신 소유의 Y 주택

소개

교과목명: 부동산법제
[과제명]
[문제] 甲은 2020년 5월 1일부터 주민등록을 마친 후 거주하고 있던 자신 소유의 Y 주택(경기도 용인시 소재)을, 2022년 5월 10일에 乙에게 4억 원에 매도하면서, 이를 다시 임대차(보증금 1억 5천만 원, 임대차기간 2년)하여 거주하기로 약정하였다. 이후 乙은 2022년 5월 15일에 자신의 명의로 소유권이전등기를 경료한 후, 丙으로부터 3억 원을 빌리면서 2022년 5월 15일에 丙 명의로 근저당권 등기를 경료해주었다. 그런데 乙이 차용금 3억 원을 변제하지 못하자, 2024년 5월 15일 丙은 근저당권에 기한 경매를 신청하였고, 경매절차가 진행되어 2024년 5월 20일 A에게 낙찰되었다. (차용금에 대한 이자 및 손해배상과 경매비용은 논외로 함)

[문 1] 甲이 자신의 임차권으로 A에게 대항할 수 있는지에 대해 설명하시오. (10점)

[문 2] 위 Y 주택이 3억 5천만 원에 낙찰되었다고 할 경우, (甲의 배당요구를 전제로) 경매대금 3억 5천만 원은 누구에게 얼마씩 배당되는지에 대해 설명하시오. (20점)

목차

Ⅰ. 문 1
1. 쟁점
2. 주택임차권의 대항력의 이해
3. 갑의 경우

Ⅱ. 문 2
1. 쟁점
2. 우선변제권의 검토
1) 우선변제권의 개념
2) 갑의 경우
3) 병과의 관계
① 갑의 우선변제권이 병보다 우선하는 경우
② 갑의 우선변제권이 병보다 나중인 경우
3. 최우선변제권의 검토
1) 최우선변제권의 개념
2) 최우선변제권의 요건
① 우선변제를 받을 임차인
② 최우선변제를 받을 수 있는 보증금의 액수
③ 갑의 경우

Ⅲ. 참고문헌

본문내용

1. 쟁점
갑은 2022년 5월 10일 이후로는 Y 주택의 소유자가 아닌 임차인이다. 민법이 정하고 있는 임차권은 채권의 일종이다. 그래서 계약 당사자 사이에서만 권리, 의무가 있고, 제3자에게는자기의 권리나 의무를 주장할 수 없는 것이 원칙이다. 즉, 채권은 대항력이 없다. 이 점에서 물권과 다르다. 만약, 임차권도 등기한다면 공시가 되므로 제3자에 대해 대항력을 가질 수 있지만, 임차권을 등기하는 경우는 극히 드물다. 등기를 하는데는 많은 비용이 드는 데다가 임대인이 이것을 꺼리는 경향이 있기 때문이다. 그렇지만 임차권, 그 중에서도 특히 사람들이 거주하는 집과 관련된 임차권은 사람들의 일상생활과 매우 밀접하게 관련된 권리인 데다가 권리의 경제적인 가치가 크다. 임차인이 만약 계약기간이 만료되기 전에 퇴거 요구를 당한다면 당장 살 집이 없어지는 것이니 이는 매우 심각한 문제이다. 뿐만 아니라 월세 보증금은 서민들에게는 매우 큰 돈이며, 목돈인 경우가 많다. 그래서 만약 임차인이 보증금을 돌려받지 못한다면 이 또한 매우 심각한 문제이다. 민법의 기본 구조는 채권자를 보호하는 것이다. 그래서 민법에 의해서는 채무자의 위치에 놓이는 임차인의 보호가 취약하다. 이에 특별법으로 주택임대차보호법을 제정해서 주택임차인에 대한 보호를 강화하고 있다.

참고자료

· 주택임대차보호법
· 주태임대차보호법시행령