(부동산법제) 甲은 2020년 5월 1일부터 주민등록을 마친 후 거주하고 있던 자신 소유의 Y 주택

소개

교과목명: 부동산법제
[과제명]
[문제] 甲은 2020년 5월 1일부터 주민등록을 마친 후 거주하고 있던 자신 소유의 Y 주택(경기도 용인시 소재)을, 2022년 5월 10일에 乙에게 4억 원에 매도하면서, 이를 다시 임대차(보증금 1억 5천만 원, 임대차기간 2년)하여 거주하기로 약정하였다. 이후 乙은 2022년 5월 15일에 자신의 명의로 소유권이전등기를 경료한 후, 丙으로부터 3억 원을 빌리면서 2022년 5월 15일에 丙 명의로 근저당권 등기를 경료해주었다. 그런데 乙이 차용금 3억 원을 변제하지 못하자, 2024년 5월 15일 丙은 근저당권에 기한 경매를 신청하였고, 경매절차가 진행되어 2024년 5월 20일 A에게 낙찰되었다. (차용금에 대한 이자 및 손해배상과 경매비용은 논외로 함)

[문 1] 甲이 자신의 임차권으로 A에게 대항할 수 있는지에 대해 설명하시오. (10점)

[문 2] 위 Y 주택이 3억 5천만 원에 낙찰되었다고 할 경우, (甲의 배당요구를 전제로) 경매대금 3억 5천만 원은 누구에게 얼마씩 배당되는지에 대해 설명하시오. (20점)

목차

[문 1]
1. 쟁점 사항
2. 임차권의 대항력 요건
1) 주택임대차보호법 제3조
2) 주택임대차보호법 제3조의2
3. 문제의 해결

[문 2]
1. 쟁점 사항
2. 우선변제권의 요건
3. 갑의 우선변제권 유무
1) 문제의 소재
2) 갑이 확정일자를 갖춘 임차인인 경우
3) 갑이 확정일자를 받지 못했거나 갑의 확정일자가 병의 근저당권보다 후순위인 경우
4. 임차인의 최우선변제권
1) 쟁점 사항
2) 임차인의 최우선변제권의 검토
3. 문제의 해결

참고문헌

본문내용

갑은 현재(2024년 5월 20일 기준) 임차인 신분이다. 임차권은 원래 채권이기 때문에 제3자에게는 대항할 수 없는 권리이다. 그러나 주택은 일상생활과 밀접하게 관련되어 있는 부동산이고, 임차권에 부수된 보증금이나 임차료(흔히 말하는 월세)는 서민들에게는 경제적 부담이 크다. 특히 보증금은 서민들의 목돈의 전부인 경우가 많기 때문에 만약 임차인이 보증금을 돌려받지 못하는 상황이 온다면 그것은 이들의 삶에 큰 타격이 된다. 이와 같은 이유로 사회적, 경제적 약자인 주택 임대차를 보호하기 위해서 제정된 특별법이 주택임대차보호법이다. 민법이 정하고 있는 임차권의 내용만으로는 임차인의 보호에 충분하지 않다고 보아 특별법은 주로 임차인의 권리를 보호하는 내용을 담고 있다. 대표적인 것이 임차권의 대항력이다. 임차권은 원래 채권이기 때문에 그것을 등기하지 않으면 제3자에게 대항할 수 없다. 예컨대 집 주인이 바뀌었을 때 임차인은 자기가 이전 주인과 사이에 체결한 임차권으로 새 집 주인에게 대항할 수 없게 되어, 만약 새 집 주인이 계약기간이 끝나기 전이어도 퇴거해 줄 것을 요구하면 이에 따를 수밖에 없다. 그런데 주택임대차보호법에서 임차인이 일정한 요건을 갖추면 대항력을 행사할 수 있도록 하기 때문에 임차인은 새 집 주인에게도 자기의임차권의 존재와 계약의 존속 기간을 주장할 수 있게 된다.
다만, 사안에서 갑-을의 임차권 계약은 2022년 5월 10일부터 기간을 2년으로 하여 체결됐으므로 2024년 5월 10일에 만료되는 것이 원칙이다. 그리고 문제에서 별도로 갑이 임대인 을에게 계약갱신을 요구했다는 내용이 나와 있지 않으므로 갑-을 사이의 임차권 계약은 유효하게 만료된 상태라고 보는 것이 타당할 것이다. 그렇다면 여기에서 문제가 되는 것은 갑이 자기의 임차 보증금 1억 5천 만 원을 돌려받아야 하는데, 이때 누구에게 자기의 임차보증금을 돌려달라고 요구할 수 있을 것이냐의 문제가 된다. 원래 집 주인이었던 을에게 요구할 수 있을 것인지, 새로운 집 주인인 A에게 요구할 수 있을 것인지가 문제이다.

참고자료

· 부동산법제 교재
· 부동산법제 강의록 2강
· 민법
· 주택임대차보호법
· 주택임대차보호법시행령