부동산법제_甲이 자신의 임차권으로 A에게 대항할 수 있는지에 대해 설명하시오. 위 Y 주택이 2억 5천만 원에 낙찰되었다고 할 경우, (甲의 배당요구를 전제로) 경매대금 2억 5천만 원은 누구에게 얼마씩 배당되는지에 대해 설명하시오. (1)

목차

I. [문 1] 甲이 자신의 임차권으로 A에게 대항할 수 있는지에 대해 설명하시오. (10점)
1. 주택임대차계약
2. 주택임대차보호법
3. 주택임대차의 대항력
4. 결론

II. [문 2] 위 Y 주택이 2억 5천만 원에 낙찰되었다고 할 경우, (甲의 배당요구를 전제로) 경매대금 2억 5천만 원은 누구에게 얼마씩 배당되는지에 대해 설명하시오. (20점)
1. 주택임차인의 우선변제권
2. 주택임대차의 존속기간 및 갱신과 해지
3. 임차권의 양도
4. 결론

본문내용

일반적으로 타인의 주택을 이용하는 방법 및 형태로 첫째, 전세금을 주고 전세권 등기를 하여 그 주택을 이용하는 방법이 있다. 이는 법적으로 전세권에 해당된다. 둘째, 전세금은 주고 그 차임은 주지 않으면서 등기를 하지 않고 그 주택을 이용하는 방법이 있다. 이를 전세 또는 미등기전세라고 하며, 법적으로는 임대차에 해당한다. 셋째, 보증금을 주고 그 차임도 매월 지급하여 주택을 이용하는 방법으로 반전세 또는 월세라고 하는데, 이는 법적으로 임대차에 해당된다. 넷째, 그 임차기간 동안의 그 차임 전부를 선지급하고 주택을 이용하는 방법으로 이를 사글세라고 하며, 법적으로는 임대차에 해당된다. 이들 중에서 전세권은 법률상 물권에 해당하고, 그 나머지는 채권에 해당된다.
따라서, 전세권은 전세금을 지급하고 타인의 부동산을 점유하여 해당되는 부동산의 용도에 의해서 이에 대한 사용·수익하며 그 부동산 전부에 대해서는 후순위권리자 기타 채권자보다 전세금의 우선변제를 받을 수 있는 권리를 소유한다. 이러한 전세권은 부동산 소유자와 그 전세권을 취득하려는 제3자 간의 전세권설정계약 및 등기에 의해 성립된다. 또한, 전세권자는 그 전세권을 타인에게 양도 또는 담보로 제공할 수 있으며, 그 존속기간 내에 해당되는 목적물을 타인에게 전전세(轉傳賞) 또는 임대할 수 있다. 그렇지만, 그 당사자는 전세권의 양도 및 임대 등을 금지하는 설정행위를 할 수 있으며, 임대차는 당사자 그 일방이 상대방에게 목적물을 사용·수익하게 할 것을 약정하여 그 상대방이 이에 대한 차임의 지급을 약정함으로써 해당되는 효력이 생기는 채권법상의 계약인 것이다. 일반적으로 민법에 의거하여 전세권설정등기없이 진행하는 일반적 형태인 전세계약 및 월세계약가 이에 해당된다. 또한, 임대차의 경우에 그 임차인은 임대인의 동의없이 해당되는 권리를 양도하거나 임차물을 전대할 수 없다. 만약, 임차인이 이를 위반할 경우에는 임대인이 계약을 해지할 수 있다.

참고자료

· 조승현·김재완 공저, 「부동산법제」, 한국방송통신대학교 출판문화원 : 서울, 2019
· 대법원 1999.4.23. 선고 98 49753 판결
· 대법원 1996. 3. 12. 선고 95 51953 판결