부동산법제

과제정보

학과	법학과, 경제학과	학년	4학년
과목명	부동산법제	자료	18건
공통	[문제] 甲은 2020년 4월 1일부터 주민등록을 마친 후 거주하고 있던 자신 소유의 Y 주택(서울특별시 종로구 소재)을, 2022년 4월 10일에 乙에게 3억 원에 매도하면서, 이를 다시 임대차(보증금 1억 5천만 원, 임대차기간 2년)하여 거... 더보기 [문제] 甲은 2020년 4월 1일부터 주민등록을 마친 후 거주하고 있던 자신 소유의 Y 주택(서울특별시 종로구 소재)을, 2022년 4월 10일에 乙에게 3억 원에 매도하면서, 이를 다시 임대차(보증금 1억 5천만 원, 임대차기간 2년)하여 거주하기로 약정하였다. 이후 乙은 2022년 5월 10일에 자신의 명의로 소유권이전등기를 경료한 후, 丙으로부터 2억 원을 빌리면서 2022년 5월 10일에 丙 명의로 근저당권 등기를 경료해주었다. 그런데 乙이 차용금 2억 원을 변제하지 못하자, 2023년 4월 1일 丙은 근저당권에 기한 경매를 신청하였고, 경매절차가 진행되어 2023년 5월 20일 A에게 낙찰되었다. (차용금에 대한 이자 및 손해배상과 경매비용은 논외로 함) [문 1] 甲이 자신의 임차권으로 A에게 대항할 수 있는지에 대해 설명하시오. (10점) [문 2] 위 Y 주택이 2억 5천만 원에 낙찰되었다고 할 경우, (甲의 배당요구를 전제로) 경매대금 2억 5천만 원은 누구에게 얼마씩 배당되는지에 대해 설명하시오. (20점) 접기

소개글

"부동산법제"에 대한 내용입니다.

목차

[문 1] 甲이 자신의 임차권으로 A에게 대항할 수 있는지에 대해 설명하시오.
[문 2] 위 Y주택이 2억 5천만 원에 낙찰되었다고 할 경우, (甲의 배당요구를 전제로) 경매대금 2억 5천만 원은 누구에게 얼마씩 배당되는지에 대해 설명하시오.

본문내용

대항력은 임차인이 주택의 인도와 주민등록을 마친 때에 그다음 날부터 제3자에 대하여 효력이 생기고, 전입신고를 한 때에 주민등록을 마친 것으로 본다고 되있는데 이는 “그 다음 날부터 제3자에 대하여 효력이 생긴다.”고 하는 것은 다음 날 0시부터 대항력이 생긴다는 말이다. 甲 과 같이 주민등록을 마친 후 거주하고 있던 Y주택을 乙에게 매도하고 이집에 그대로 임차하여 살기로 한 경우에는 처음 주택을 취득한 시점부터 주민등록을 전입해 살고 있었던 것이기 때문에 그 대항력의 발생 시기는 어떻게 되는지가 문제되는데 이미 이루어진 주민등록의 전입은 소유권에 의하여 한 것이었고 임차권을 매개로 한 전입은 소유권이전등기 이후로 볼 수 있다. 따라서 임차권에 기한 대항력은 소유권이전등기 다음날 0시로 보게 된다.
주택임대차보호법 제3조(대항력 등) 제 1항에 따르면, 임차인이 주택을 인도받아 실제로 점유하고 주민등록을 한 경우, 그임차권은 임대인의 권리 변동과 무관하게 제3자에게 대항할 수 있다. 즉, 임차인은 임대인이 주택을 양도하거나 담보로 제공한 경우에도 계약한 기간 동안 주택을 사용할 수 있으며, 보증금 등의 변제를 청구할 수 있다. 하지만 이러한 대항력은 일정한 요건을 갖추어야만 성립되며, 그 요건은 아래와 같다.

□ 주택임대차계약의 체결
□ 주택의 인도와 실제 점유
□ 전입신고

따라서 甲이 위의 요건을 모두 충족한 경우에는 자신의 임차권으로 A에게 대항할 수 있다. 하지만 만에 하나라도 甲이 전입신고를 하지 않았더나, 재임대차 계약 시점에서 이미 근저당권이 설정된 경우네는 A가 근저당권자로서 우선변제권을 행사할 수 있으므로 甲의 대항력이 상실될 가능성이 있다.

참고 자료

대법원 2017. 4. 7. 선고 2016다248431 판결 [건물명도] > 종합법률정보 판례