주택정책론_최근 정부가 재건축 초과이익 환수제 관련하여 제도개선을 발표하였습니다

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1. 재건축 초과이익 환수제의 개념

재건축 초과이익 환수제도는 8.13 부동산 정책의 후속 대책에서 재건축 정상화 방안으로서 추진되었다. 대상 아파트는 상대적으로 투자 대상으로의 성격이 강하여 집값 불안 심리를 가속화 하고 주변 지역의 집값을 상승시키는 것에 문제점을 가지고 이를 통해 재건축 제도는 노후 불량의 주택을 정비하는 것으로 주거 환경개선이라는 본래 목적과 다른 수단으로 이용되었다.
2. 재건축 초과이익 환수제의 주요 내용

재건축 초과이익 환수제의 주요 내용은 초과이익을 산정하는 것과 초과이익의 수준에 따른 부담금의 부과 수준 등이 그 안에 포함되어있다. 초과이익 산정은 재건축 개시 시점에서 종료 시점까지의 집값 상승분에서 정상적인 개발비용이나 정상 집값 상승분을 공제하여 산정된다. 부담금은 초과이익의 10~50%까지 부과되며, 개발 이익이 3천만 원 이하라면 부담금이 면제된다.
3. 재건축 초과이익 환수제 관련 헌법재판소의 결정내용

2019년 헌법재판소는 재건축 초과이익 환수에 관한 법률이 헌법에 위반되지 않고, 재건축 부담금은 공시지가라는 객관적인 절차로 산정되었으며 정상지가 상승분과 개발 이익 등을 공제하여 피해를 최소화하고 있어 비례 원칙에 맞고 재산권을 침해하지 않는다고 판단하였다. 그러나 이에 대한 논란은 계속되고 있다.
4. 재건축 초과이익 환수제에 대한 본인의 생각

재건축 초과이익 환수제는 필요성이 있지만, 부담을 낮출 수 있는 확실한 답과 개선을 위한 방안, 그리고 변화하는 부동산 시장을 대비하기 위하여 유동적인 기준을 제시하여 어떤 상황에서도 적용할 수 있는 방향을 알아내야 한다. 계속해서 새롭게 하겠다는 것을 말로만 하는 것이 아니라 확실하게 보여줘야 할 것이다.

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1. 재건축 초과이익 환수제의 개념

재건축 초과이익 환수제는 재건축 사업으로 인해 발생한 토지 및 건물의 가치 상승분 중 일부를 국가나 지방자치단체가 환수하는 제도입니다. 이는 재건축 사업에 따른 이익이 특정 개인에게 편중되는 것을 방지하고, 그 이익을 공공복지 증진을 위해 활용하고자 하는 취지에서 도입되었습니다. 이를 통해 재건축 사업으로 인한 지가 상승 이익을 공공이 일정 부분 환수할 수 있게 됩니다. 이는 토지 공개념에 기반한 정책으로, 토지 소유자의 재산권 보장과 공공복지 증진이라는 두 가지 가치를 균형있게 추구하고자 하는 것입니다.
2. 재건축 초과이익 환수제의 주요 내용

재건축 초과이익 환수제의 주요 내용은 다음과 같습니다. 첫째, 재건축 사업으로 인한 토지 및 건물의 가치 상승분 중 일정 비율을 환수하는 것입니다. 구체적인 환수율은 관련 법령에 따라 결정됩니다. 둘째, 환수 대상이 되는 초과이익은 재건축 사업 시행 전후의 토지 및 건물 가치 차이로 산정됩니다. 셋째, 환수된 초과이익은 공공주택 건설, 기반시설 확충 등 공공복지 증진을 위해 활용됩니다. 넷째, 환수 대상 및 절차, 환수율 등 구체적인 사항은 관련 법령에 따라 결정됩니다. 이를 통해 재건축 사업으로 인한 이익이 특정 개인에게 편중되는 것을 방지하고, 그 이익을 공공복지 증진을 위해 활용하고자 하는 것이 이 제도의 핵심 내용입니다.
3. 재건축 초과이익 환수제 관련 헌법재판소의 결정내용

재건축 초과이익 환수제와 관련하여 헌법재판소는 다음과 같은 결정을 내린 바 있습니다. 2015년 헌법재판소는 재건축 초과이익 환수제가 토지 소유자의 재산권을 과도하게 제한한다는 헌법소원 사건에서, 이 제도가 토지 공개념에 기반한 정책으로 공공복지 증진을 위한 것이며 재산권 제한의 정도가 과도하지 않다고 판단하였습니다. 2019년에는 재건축 초과이익 환수제의 구체적인 환수율 등이 적정한지 여부에 대한 헌법소원 사건에서, 환수율이 과도하지 않다고 결정하였습니다. 이를 통해 헌법재판소는 재건축 초과이익 환수제가 토지 공개념에 부합하며, 재산권 보장과 공공복지 증진이라는 두 가지 가치를 균형있게 추구하고 있다고 판단한 것으로 볼 수 있습니다.
4. 재건축 초과이익 환수제에 대한 본인의 생각

재건축 초과이익 환수제에 대해 나는 전반적으로 긍정적인 입장을 가지고 있습니다. 이 제도는 재건축 사업으로 인한 이익이 특정 개인에게 편중되는 것을 방지하고, 그 이익을 공공복지 증진을 위해 활용하고자 하는 취지에서 도입된 것으로, 토지 공개념에 기반한 정책이라고 볼 수 있습니다. 또한 헌법재판소의 결정에서 볼 수 있듯이, 이 제도는 재산권 보장과 공공복지 증진이라는 두 가지 가치를 균형있게 추구하고 있다고 판단됩니다. 다만 구체적인 환수율 등 제도 운영 방식에 대해서는 지속적인 검토와 보완이 필요할 것으로 생각됩니다. 전반적으로 재건축 초과이익 환수제는 토지 공개념에 기반한 정책으로서 의미가 있다고 평가하며, 향후 제도 운영의 합리성과 형평성을 높이기 위한 노력이 필요할 것으로 보입니다.

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