본문내용
1. 부동산 시장 현황 및 특성
1.1. 부동산 시장의 개요
부동산 시장은 주택의 매매 및 임대를 중심으로 하는 거래가 이루어지는 시장이다. 부동산 시장은 수요 측면과 공급 측면의 여러 가지 요인이 상호작용하며 중장기적으로 균형점을 찾아가는 시장이라고 볼 수 있다. 주택시장의 특성상 건설에 소요되는 시간 등이 존재하고 이는 공급이 수요변화에 비탄력적임을 나타낸다. 따라서 단기적으로 수급의 불균형이 발생하나 중장기적으로는 소득, 인구구조, 금리 또는 정부 정책 등에 의해 수요가 변화하고, 수요 변화에 탄력적으로 공급이 조정되며 수급의 불균형은 점차 완화된다.
1.2. 한국 부동산 시장의 특성
1.2.1. 주택 점유 형태 및 자가 점유 비중
주택 점유 형태 및 자가 점유 비중은 한국 부동산 시장의 중요한 특성 중 하나이다. 인구주택총조사에 따르면 한국의 주택 점유형태에 있어서 자가 점유 비중은 고령가구일수록 높고 청년 가구는 추세적으로 하락하고 있다. 전체 가구 주택 점유 형태를 파악한 결과, 자가 비중은 소폭 상승 중에 있으며, 동 기간 중 전세 비중은 하락, 월세 비중은 상승한 모습을 보였다.
연령별 형태를 파악한 결과, 고령자일수록 자가 비중이 높고, 특히 60세 이후의 자가 비중이 70% 이상으로 상당히 높은 수준을 유지하고 있는 것으로 나타났다. 이는 고령층일수록 생활의 편의, 친교 등의 이유로 현재의 거주지를 유지하고자 하는 경향이 높으며, 자녀에게 주택을 상속하거나 증여하려는 경향으로부터 기인한 현상이다. 또한 자가 거주가 주거의 안정성이나 주거비의 부담 측면에서, 임차거주형태보다 유리하고 예상 밖의 자금수요 발생 시, 주택이 담보자산으로서의 역할을 할 수 있다는 경제적 이점이 있기 때문인 것으로 보인다.
반면 젊은 세대일수록 취업난, 자가 점유에 대한 긍정적 인식의 약화 등이 복합적으로 작용한 결과로서 이전 세대에 비하여 자가 점유 비중이 낮은 것으로 나타났다. 고령 세대, 베이비붐 세대와 비교할 때 2차 베이비붐 세대와 에코 세대의 자가 점유율은 각 38%, 33%로 앞 세대보다 낮다. 이는 주택시장에 본격적으로 진입한 79~85년생에 해당하는 에코 세대가 구직활동에 어려움을 겪고 있으며, 자산 축적의 지연으로 인한 결과로 파악된다. 자가 점유에 대한 긍정적 인식 역시 고령-베이비붐-2차 베이비붐-에코 순으로 낮아져 젊은 세대일수록 자가 소유에 대한 선호도가 낮은 모습을 보이고 있다.
1.2.2. 부동산 가격 동향
분양가 규제체제 하에서 아파트 가격을 살펴보면, 신축 주택이 헌 주택보다 더 저렴한 현상이 나타난다. 정부의 분양가 규제로 인해 신축 아파트의 실제 시장 가격이 약 70% 수준에 머무르는 것이다. 이에 따라 20년 이상 된 재건축 대상 아파트의 경우 15평형이 8~10억 원을 호가하는 것이 일반적이다. 이처럼 집값은 지속적으로 상승하는 추세를 보이고 있다. 1980년대 중반 이후 1998년을 제외하고 집값은 계속해서 오르고 있으며, 지난 30년간 소비자물가지수, 도매물가지수, 근로자 소득 상승률을 크게 웃도는 가파른 상승세를 보였다. 이에 따라 신규 분양 시에는 사상 초월의 경쟁률이 나타나고 있는데, 2002년에는 1대 1,307의 경쟁률을 기록하기도 했다. 가수요와 투기 수요가 실수요를 크게 상회하고, 분양 당첨이 곧 프리미엄 보장으로 여겨지는 인식이 확산되었으며, 지속적인 금리 하락세 또한 이러한 현상을 부추긴 것으로 보인다. 유동자금이 부동산 시장으로 몰리면서 주택 보급률은 증가했지만 자가 소유율은 오히려 하락하는 추세를 보이고 있다. 이는 전세 시장이 주도적인 역할을 하고 있음을 시사하는데, 실제로 서울의 경우 임대차 시장의 74.6%가 전세 형태로 이루어지고 있다.
1.2.3. 아파트의 인기와 재건축 현상
한국인의 보편적 주거 형태는 아파트로 변화했고 아파트 인기는 날로 상승세이다. 농촌-도시를 막론하고 아파트가 들어서고 있으며,...
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