*희* 스토어 > 전체 자료

전체자료 3개

맞춤의류 쇼핑몰에 관한 사업계획서

DASONY SHOPwww.dasony.com사업계획서DASONY2009.11.18Chapter 1회사개요사업개요Chapter 2재무전략Chapter 4Contents-회사 소개 -주요 인력 -회사 비전Chapter 3사업전략회사 소개업 체 명DASONY SHOP설 립 일2009.11.13대 표 이 사홍 길 동주 요 사 업의류 온라인 쇼핑몰자 본 금2500만원종 업 원 수5명사업장소재지서울특별시 강남구 메가플러스 302호홈페이지www.dasony.com전화번호02-837-4490이 메 일dasonyceo.@naver.com다소니란?DASONY“다소니”는 순우리말로 사랑하는 사람이란 뜻입니다. 고객에게 좀 더 친근하고 차별화된 서비스로 다가가겠다는 의미를 담고 있습니다. 오직 내 몸에만 맞는 이 세상에서 단 하나뿐인 의류를 제작하고, 고객의 편의와 만족을 도모하는 서비스를 제공하겠습니다.기업 비전차별화된 서비스를 통해고객이 만족할 때까지고객의 편의를 도모하는연인처럼 친근한 서비스로 다가가겠습니다주요인력현황성명직책경력홍길동대표이사안암대학교 경영대학졸업 미국 하버드대학 경영학박사 ㈜GMT 경영컨설팅 자문위원임꺽정회계담당신촌대학교 경영대학졸업 미국 조지아대학 경영학박사 한국 공인회계사장길산영업담당안암대학교 경영대학졸업 미국 예일대학 경영학박사 BMB 컴퍼니 세일즈파트 대표위원전우치기획/마케팅담당신촌대학교 경영대학졸업 미국시카고대학 경영학박사이몽룡물류담당관악대학교 경영대학졸업 미국예일대학 경영학박사 전 한국생산성학회 이사Chapter 1회사개요사업개요Chapter 2Chapter 4재무전략Contents-Business Model -Revenue Model -사업추진 배경 -사업아이템 소개 -경쟁사 분석-외부환경 분석Chapter 3사업전략생산할 의류 디자인을 제조회사(OEM)에 제공각각 다른 체형의 고객 으로부터 주문받음제조회사에 기장 및 너비 수선 여부, 수량 통보 및 발주Businiss Model사후 모니터링고객에게 상품 발송제조사로부터 제품인수, 포멀 사이즈 이58,285,36510,006,87612,061,352On/Offline몰거래액1,956,4054,056,1914,653,7113,943,1754,762,2505,174,2295,758,6976,084,164사이버 쇼핑몰 운영형태별 거래액단위 : 백만원출처 : 통계청▶온라인 쇼핑몰의 현황 인터넷이 가져온 새로운 구매 패러다임이 오프라인 구매 성향을 바꾸면서 패션시장의 경기 불황에도 불구하고 인터넷 쇼핑 산업은 매출 상승세를 거듭하는 등 성장사업의 하나로 떠오르고 있다. 또한 온라인 의류 시장의 잠재고객의 소비규모가 크고 또한 그 편리성으로 더 많은 고객들이 항상 존재하는 공간으로 최근의 많은 오프라인 매장들이 온라인매장으로 옮 겨가는 추세를 보면 그 잠재력을 잘 보여주는 사례라 할 수 있다.상품군별운영형태별2**************************72008단위 : 백만원출처 : 통계청온라인 의류 쇼핑몰 운영형태별 거래액외부환경 분석의류·패션 및 관련상품계175,879537,404729,934933,8031,583,1012,371,6582,713,9902,995,591Online 몰104,439224,493375,829610,8871,287,1612,033,0642,318,5802,528,112On/Offline몰71,441312,910354,105322,916295,939338,594395,410467,479▶온라인 의류 쇼핑몰 현황 온라인 쇼핑몰을 통한 의류업의 매출은 지난 2001년 1758억원의 매출에서 2008년 2조9959억원의 매출을 달성함으로써 17배 가까이 시장규모가 증가한 상황이다. 통계청의 발표에 따르면 온라인 쇼핑몰을 통한 의류 판매는 매년 한자릿수의 성장을 이루고 있는 것으로 나타났다. 올해 역시도 한자릿수의 성장을 통해 4조원대의 매출 을 올릴 것으로 기대되고 있다.외부환경 분석▶세분화되는 온라인 쇼핑몰온라인 의류 쇼핑몰은 이용하는 고객의 수 만큼이나 사이트의 수도 기 하급수적으로 늘고 있음. 그만큼 고객의 욕구도 다양해지고 섬세팬층부터 20대 초반의 여성들다양한 카테고리의 쇼핑몰 -다홍 패션몰 -핑크셔츠 -마스뮬리기존의 쇼핑몰과는 달리 캐쥬얼룩에 오피스룩, 빈티지룩, 재패니즈룩등을 더해 다양한 고객층을 확보함.20대부터 30대 커리어 우먼층 확보3년 동안 1위 자리를 고수하고 있으며 연 매출 30억원에 달하는 '스타일 난다' 5~7초에 한 벌이 팔려나가는 상상조차 할 수 없는 의류쇼핑몰. 26살의 여사장의 뒷 배경에는 대 기업에 종사하는 친척 덕에 사업이 커질 때 발 빠르게 조직화를 이뤄 클 수 있었음.경쟁사 분석▶스타일 난다경쟁사 분석스타일난다소량의 로테이션 전략으로 재 주문을 감수하더라도 빠른 회전율을 보이는 상품중심으로 업데이트가 이루어짐. 실제로 하루에 신규 업데이트되는 상 품만 약 30개 정도로 경쟁사 보다 평균 60%이상 많은 업데이트 율을 보이고 있음경쟁에서 살아남기 위해 단기 매출에 대한 욕심을 버리고 지속적인 브랜딩 작업을 고집 해옴.남들과 다른 스타일과 컬러로 충성도 높은 고객을 확보, 마니아 층을 형성하여 매출을 올리고 있음.상품의 빠른 순환으로 고객 만족유니크컬러를 통한 매니아 층 확보Chapter 1회사개요사업개요Chapter 2Chapter 4재무전략Contents-마케팅전략 (STP분석, SWOT 분석, 4P MIX,경쟁 전략,핵심역량) -생산시스템전략 -연구개발전략Chapter 3사업전략STP 분석 - Segmentation정형화된 의류 고객캐주얼한 디자인에 질 좋은 옷을 원하는 10대~20대 학생층맞춤사이즈 의류 고객정형화된 의류가 입기 불편한 고객 (팔의 길이가 길거나 짧은 고객, 팔둘레나 허벅지 또는 종아리가 넓거나 좁은 고객)STP 분석 - Segmentation특수제작 고객자신만의 독특한 개성을 의류에 반영하고자 하는 고객STP 분석 - SegmentationTarget Consumer남들보다 팔,허리,다리 등의 길이가 더 길거나 짧은 고객때문에 옷 사이즈는 맞지만 팔,다리 등의 기장이 맞지 않았던 고객특수 부위 기장수선으로 고객들의 불편 해소S 제도 시행 -인터넷 포털 사이트의 메인화면 에 광고 등록 -대량 구매시 가격 할인사후 모니터링을 통해 고객이'팔 길이가 몇cm 정도 더 짧았으면 했다'와 같은 구체적인 후기를 바탕으로 고객의 완전한 신체사이즈 를 데이터화 하여 차후에는 저장된 데이터로 고객에게 먼저 이 옷은 이 사이즈에 이 부분을 이 정도 수선 하는것이 좋을 것 같다는 추천 을 한다.-CLOSER MARKETING고객의 구매가 있을 때마다 구매금액의 5%를 적립금으로 지급하되, 일정금액 이상을 구매하였을 시에는 다음 구매 시 사용 가능한 무료 배송쿠폰 또는 일정금액할인쿠폰을 제공과 함께 무료배송서비스를 실시.-CUPON SERVICE 및 무료배송경쟁 전략경쟁 전략3초 동안 소비자의 눈길을 잡기 위에 메인 페이지에 모든 것을 나타냄. 오프라인 매장과 달리 가게 문을 열고 들어오면 한 바퀴쯤 둘러보는 것이 아니라 마음에 들지 않으면 클릭한 번에 페이지를 꺼버릴 수 있는 온라인의 특성상 고객의 시선을 붙잡고 고객이 원하는 제품이라는 설득에 성공한다.-ONEPAGE MARKETING'다소니'의 옷을 구매하는 모든 고객에게 손으로 직접 쓴 카드를 함 께 발송한다. 고객이 이에 답장을 해올 경우 넉넉한 적립금으로 보상을 한다.-LOVE CARD SERVICE핵심 역량출처 : 아시아 경제신문▶고객과의 신뢰를 최우선으로소비자의 가장 큰 불만족 사항인 배달 지연 및 분실을 해결하기 위해 고객이 안심하고 거래할 수 있는 신뢰 구축 장치제도를 마련토록 함. 이는 택배사와의 제휴를 통해 물건의 배송출발에서부터 어느 지역의 어느 택배사에서 몇시에 물건이 도착할 것인지 실시간으로 고객에게 문자통보 를 통해 이루어질 예정임.생산시스템 전략Basic4. 제품품질검사1.기본적인 생산방식은 타제조업체아웃소싱QulityUniqueWin-Win5.재고비용을 줄일 수 있도록 소품종 소량판매 형식으로 생산 통해 재고비용 절감으로 원가절감Inventory2.고객체형에 맞는 Unique한 의류를 생산할 수 있도록 공정체계화3.생산자와 있는 부지런한 인재중장기 전략2009~20122012~20162016~2020차별화된 서비스로 점차 고객의 입소문을 타게 되고, 입지도를 넓혀감.국내의 내로라 하는 여느 온라인 쇼핑몰과 동등한 위치에 서게됨.해외 브랜드와 협력 통해 일반 서민들이 구매하기 힘든 옷을 제공하여 외국의 유행까지도 섭렵함. 나아가 한 나라에 국한되지 않는 세계의 새로운 브랜드 와 새로운 아이템이 공급 되는 사이트란 이미지를 구축하여 독보화 시킴.▶향후 목표추정 대차대조표구분*************012유동자산 당좌자산 재고자산 고정자산 투자자산 유형자산 무형자산5,530 3,471 2,059 6,295 99 5,815 3816,893 4,125 1,768 12,839 135 11,969 73510,366 6,856 3,510 15,549 231 14,429 88912,322 7,538 4,784 17,989 401 16,577 1,011자산총계11,82519,73225,91530,311유동부채 고정부채1,730 1,2332,887 2,9494,099 2,8866,223 3,183부채총계2,9635,8636,9859,406자본금 이익잉여금 (당기순이익)2,500 6,362 (5,189)3,623 10,246 (8,826)700 18,230 (16,861)800 20,105 (13,958)자본합계8,86213,86918,93020,905부채와 자본합계11,82519,73225,91530,311단위 : 만원추정 손익계산서구분*************012매출액12,92020,48035,99043,250매출원가6,3109,54015,34123,104매출총이익6,61010,94020,64920,146판매비와 일반관리비253370554810영업이익6,35710,57020,09519,336영업외비용72110177269경상이익6,28510,46019,81819,067특별손실0000특별이익0000법인세 차감전 순이익6,28510,46019,81819,067법인세1,0961,6342,9575,109당ow}

사업계획서| 2009.12.02| 41페이지| 2,000원| 조회(461)

사업, 사업계획서, 계획서, 의류쇼핑몰

미리보기

닫기
지수물가&체감물가 그리고 새로운 물가지수에 관한 리포트

목차1. 서론2. 지수물가와 체감물가&새로운 물가지수Ⅰ. 지수물가와 체감물가1. 지수물가의 정의2. 체감물가의 정의3. 지수물가와 체감물가의 차이발생 원인Ⅱ. 새로운 물가지수1. 새로운 물가지수의 정의2. 새로운 물가지수의 문제점3. 결론4. 참고문헌1. 서론물가지수는 표현 그대로 물가 수준을 나타내는 지수를 말한다. 일반 소비자가 구입하는 품목의 물가 수준을 종합하여 소비자가 구입하는 품목을 대상으로 하면 소비자물가지수, 생산자가 구입하는 품목을 대상으로 하면 생산자물가지수이다. 수출입에서 이용되는 품목을 대상으로 하면 수출입물가지수이다. 물가지수가 올랐다는 말은 같은 돈으로 그만큼 더 적은 물품을 구매했다는 것을 뜻한다. 즉 화폐의 가치가 떨어진 것을 말한다. 소비자물가지수가 많이 오른 것은 인플레이션이 심해진 것을 뜻하는 데, 소비자물가지수가 올랐으나 수입이 똑같다면 우리의 삶의 수준이 더 악화되었다는 것을 뜻한다. 우리가 물가지수에 관심을 갖는 이유도 물가지수가 우리의 삶의 수준과 밀접한 관계가 있음을 알고 이를 알아보기 위해서일 것이다. 한편 최근에는 물가지수와 현실의 물가와의 괴리가 지나치게 크다는 지적으로 인해 새로운 물가지수들이 소개되고 있다. 여기서는 기존의 사용되는 물가지수(소비자물가지수, 생산자물가지수, 수출입물가지수)에 대해 알아보고 새롭게 소개된 물가지수(생활물가지수, MB물가지수, 근원물가지수, 구매력 평가지수)에 대해 알아보기로 한다.2. 지수물가와 체감물가&새로운 물가지수Ⅰ. 지수물가와 체감물가1. 지수물가의 정의지수물가는 물가지수를 사용하여 나타낸 물가를 말한다. 물가지수는 흔히 사용되는 지표는 소비자물가지수, 생산자물가지수, 수출입물가지수이다.소비자물가지수란 소비자가 구입하는 상품이나 서비스의 가격변동을 나타내는 지수를 말하는데 일상생활에 직접 영향을 주는 물가의 변동을 추적하는 중요한 경제지표의 하나이다. 우리나라에서는 통계청에서 소비자물가지수를 매월 발표하고 있다.물가를 경제순환의 어느 단계에서 파악하느냐에 따라 물가지수는 교역조건을 측정하는 목적으로 사용되고 있다.주요 물가지수 비교구분소비자물가지수생산자물가지수수출입물가지수작성기관통계청한국은행한국은행작성목적일반가계가 소비하는 재화가격과 서비스요금의 변동측정국내생산자가 생산?출하하는 상품 및 서비스의 가격변동 측정수출입상품의 가격변동 측정대상품목가계소비지출 비중이 큰 소비재와 개인서비스 516개 품목국내 거래규모가 큰 923개 품목수출 및 수입규모가 큰 수출 211개, 수입 234개 품목대상품목선정기준도시가계조사의 품목별 소비지출액 기준 1/10,000 이상 거래품목개별품목의 국내거래액이 상품은 1/10,000 이상, 서비스는 1/2,000 이상인 품목상품별 수출입액기준 1/2,000 이상 거래품목기준년도2005년(5년마다 변경)2005년2005년조사가격소비자구입가격생산자판매가격수출입계약가격(수출은 FOB, 수입은 CIF기준)이용범위소비자의 생계비 변동 파악, 노사 간 임금조정 기초자료 등시장동향분석, 구매 및 판매계약, 예산편성 및 심의, 자산재평가 등수출입상품의 가격변동이 국내물가에 미치는 영향의 측정자료 : 한국은행(2004). “알기쉬운 경제지표해설” 수정.2. 체감물가의 정의체감 물가는 소비자들이 직접 느끼는 물가를 말한다. 즉 소비 품목의 가격에 대한 개인적인 느낌이다. 소비자들이 직접 느끼는 물가이다 보니 아무래도 자신들이 주로 구매하는 물품의 가격이 오르면 물가가 상승했다고 느끼게 되지만 자신이 주로 사용하지 않는 물품의 가격이 오르면 물가가 상승했다고 느끼지 않는다. 따라서 체감물가는 그 평가가 상당히 주관적이다. 체감물가는 대개 생필품을 대상으로 하는 것이 아니라, 소비자가 구매하고자 하는 불특정한 상품의 상승정도에 대한 주관적인 기준이기 때문에 수치로 표현하기도 어렵다.3. 지수물가와 체감물가의 차이발생 원인지수물가와 체감물가는 많은 면에서 차이를 보이는 경우가 많다. 예를 들어 소비자물가가 5% 상승했다고 하는데 시장에 가서 물건을 사려고 했더니 지난달에 비해 10%, 20% 심지어 30%가 넘게 오른 경우데 비해 체감물가는 개인이 상품을 구입하는 과정에서 주관적으로 느끼는 물가이므로 자주 구입하는 몇몇 품목의 가격변동에 민감하게 움직이는 특징을 보인다. 예를 들면 어떤 시점에서 돼지고기가격이 많이 올랐지만 풍년으로 인해 배추, 무 등 채소 가격이 하락하여 품목들의 평균 가격, 즉 지수물가는 변동하지 않았다고 하자. 그러나 이때에도 체감물가를 기준으로 보면 육식을 자주하는 가정에서는 고기값부담의 증가로 물가가 상당히 올랐다고 느끼는 반면, 고기를 거의 소비하지 않고 채식을 주로 하는 가정에서는 물가가 내렸다고 할 것이다.두 번째는 생활수준의 향상이나 가족 구성원의 변동에 따른 소비지출 증가를 물가상승으로 착각하기도 한다는 점이다. 소득이 늘어나서 TV나 냉장고를 대형으로 바꾸고 컴퓨터와 자동차도 새로 구입하였는데, 이때 전자제품 구입비, 전기료, 기름값 등의 지출이 늘어난 것을 물가가 올랐다고 생각하거나, 자녀수의 증가 또는 자녀의 성장에 따라 식비, 의류비 등 생활비가 늘어난 것을 물가가 오른 것으로 혼동하는 경우가 있다.세 번째로는 소비자의 자기중심적 심리도 주요한 요인이 된다. 소비자는 가격이 떨어지거나 적게 오른 상품보다는 가격이 많이 오른 상품을 중심으로 물가를 생각하는 경향이 있으며, 가격의 비교시점도 기준년도가 없이 개인의 과거 기억에 의존하여 가장 낮았던 시점의 가격을 기준으로 물가를 비교하기 때문에 지수물가와 차이가 날 수 있다. 그리고 물가가 안정되어 있는 경우라도 증권이나 아파트, 토지 등 자산 가격이 급격히 상승하는 시기에는 심리적으로 상당한 물가상승을 느끼는 경우가 많다.마지막으로 물가지수 작성방법 한계도 지수물가와 피부로 느끼는 물가의 차이를 발생시키는 요인이 될 수 있다. 현행 물가지수는 5년마다 기준년도를 개편하고 조사대상품목과 이들 품목의 가중치를 조정하고 있다. 이에 따라 기준년도에서 멀어질수록 소비지출구조가 바뀔 가능성이 높기 때문에 지수물가와 피부물가 사이에 차이가 확대될 수 있다. 예를 들어 과거에는 식료품 비중이 높고 통신았고 새로운 지표의 도입의 요구가 늘어났다. 이에 새로운 물가지수가 소개되었다. 소개된 새로운 물가지수로는 생활물가지수, MB물가지수, Core물가지수, 구매력지수 등이 있다.생활물가지수는 일상생활에서 소비자들이 자주, 그리고 많이 구입하는 생활필수품을 대상으로 작성된 소비자물가지수의 보조지표를 말한다. 구입 빈도와 관계없이 489개 품목으로 작성되는 전체 소비자물가지수와는 달리 소비자들이 직접 체감하는 물가지수로서, 품목은 쌀·배추·라면·두부 등 소득과 관계없이 구입하는 기본 생활필수품과 과일·세제 등 분기마다 한 번 이상 구입하는 생활필수품, 기성복·운동화·학비 등 가격 변동에 민감한 품목 등 총 152개 생활필수품을 대상으로 한다. 보통 소비자물가지수보다 높은 수치를 나타내며, 측정 방법에서도 차이가 나는데, 정부가 공식적으로 발표하는 소비자물가지수는 489개 물건과 서비스를 대상으로 각 품목에 대한 평균적 소비지출 비중에 따라 가중치를 부여하고 평균한 것이지만, 체감지수인 생활물가지수는 주부들이 자주 구입하는 품목을 단순 평균한 것이기 때문이다.MB물가지수는 52개의 생필품을 위주로 만든 새로운 물가지수를 말한다. MB물가지수는 152개 품목으로 산출하는 현재의 생활물가지수가 현실을 제대로 반영하지 못한다는 판단과 물가의 급등으로 인해 만들어졌는데. 52개의 특별품목에는 쌀·라면처럼 값이 올라도 살 수밖에 없는 생계필수품과 각종 공공요금, 주요 기호식품 등이 포함되었다. 정부는 새 물가지수 개발과 함께 농산물 직거래를 늘리고, 매점매석 업체를 단속하는 등 이들 품목에 대한 집중적인 관리에도 나서고 있다.MB물가지수 52개 품목밀가루, 라면, 배추, 무, 두부, 파, 마늘, 고추장, 식용유, 달걀, 사과, 스낵과자 ·세제, 휘발유, 경유, LPG, 자장면, 전철료, 시내버스료, 도시가스료, 학원비 ·가정학습지, 납입금, 샴푸, 보육시설이용료, 시외버스료, 쌀, 소주, 등유, 화장지 ·상수도료, 목욕료, 쓰레기봉투료, 공동주택관리비, 위생대, 외래진료비, 향을 받는데 대부분 일시적인 효과이기 때문에 통화정책 측면에서는 핵심소비자물가를 선호한다. 즉, 소비자물가지수보다는 안정적이고 장기적인 추세를 잘 반영하고 있다고 본다. 우리나라에서는 핵심물가지수라고도 하며 미국, 일본 등에서는 근원물가지수라고 한다. 각국의 중앙은행이 기준금리 등 통화정책의 방향을 정할 때 가장 눈여겨보는 지표이다.구매력 평가지수는 국가 간의 물가 수준을 고려해 각국 통화 구매력을 같게 한 통화비율을 말한다. 예를 들어 미국에서 우유 1병이 1달러(약1200원)에 판매되고, 한국에서 동일한 제품 가격이 1000원이라면, 구매력 평가지수는 미국 1달러에 원화 1000원이 된다. 이것은 달러의 구매력이 원화의 구매력보다 낮다는 것을 의미한다. 구매력 평가지수로 평가했을 때 국내 가격이 더 높다는 것은 비슷한 수준의 상품과 서비스를 국내 소비자가 외국 소비자보다 더 비싸게 사야 한다는 의미한고 국내 가격이 더 낮다는 것은 국내 소비자가 외국 소비자보다 더 싸게 살수 있다는 것을 의미한다.2. 새로운 물가지수의 문제점MB물가지수는 몇 가지 문제점이 있는데 이는 다음과 같다.첫 번째 문제는 지수개발의 목적이 순수하지 못하다는 점이다. 52개 생필품의 물가를 지수를 통해 집중 관리하겠다는 것은 인위적인 가격통제를 부르게 되고 이는 결국에는 생필품의 품질문제, 가격왜곡 현상을 초래하게 된다. 또 이러한 식의 관리는 이명박 정부의 시장경제 원칙에도 맞지 않는다.두 번째 문제로는 소비자 물가의 변동을 나타내는 지수가 너무 많다는 점이다. 소비자물가지수, 생활물가지수, MB 물가지수 등의 많은 물가지수로 인해 혼동을 초래하게 되고, 무엇이 진정한 물가지수인지 국민이 국가통계에 대한 신뢰성을 잃을 염려가 크다. 따라서 생활물가지수와 같은 기존의 물가지수는 폐기해야 한다.구매력 평가지수에도 몇 가지 문제점이 있다.첫 번째는 구매력평가지수의 문제점은 무역의 대상이 되지 않는 재화와 용역 즉 비교역재의 존재이다. 자본이동이 존재하지 않는다고 한다면 외국환의 수요와 공다.

경영/경제| 2009.03.01| 8페이지| 2,000원| 조회(489)

물가, 물가지수, 지수물가, 체감물가, mb지수

미리보기

닫기
분양가 상한제와 후분양제

목차1. 서론2. 분양가 상한제와 후분양제Ⅰ. 분양가 상한제1. 도입배경2. 분양가 상한제의 구체적 방법3. 분양가 상한제 시행의 장점, 효과4. 분양가 상한제 시행 시 발생하는 문제점Ⅱ. 후분양제1. 도입배경2. 후분양제 시행의 기대효과3. 후분양제 시행 시 발생하는 문제점3. 결론4. 참고문헌1. 서론의식주는 인간의 생존을 위한 필수불가결한 요소이자 생활 그 자체이다. 한 시대의 의식주를 보게 되면, 그 시대의 삶과 문화를 넘어 정치·경제·사회 등 다양한 이면의 모습을 엿볼 수 있다. 어쩌면 우리가 매일 경험하는 의식주의 생활이야말로 인간 본연의 역사라고 할 수 있다. 이 중 주에 해당하는 주택은 인간의 생존을 위한 필수불가결한 요소 일뿐만 아니라 중요한 재산의 의미까지 함께 가진다. 중요한 재산의 의미를 가진다는 점 때문에 주택에 관한 사건과 문제, 이에 관한 법률 및 제도들이 있다. 이 중 나는 주택에 관한 많은 제도들 중에서 분양가 상한제와 후분양제에 대하여 알아보기로 하였다.2. 분양가 상한제와 후분양제Ⅰ. 분양가 상한제1. 도입배경주택의 분양가 규제는 1963년 11월 3일 공영주택법의 제정을 계기로 시작되었다. 이 법에 따라 지방자치단체와 대한주택공사가 정부로부터 돈을 빌리거나 보조를 받아 건설한 주택은 무주택 서민에게 저렴한 가격으로 임대 또는 분양하게 되었다. 그러나 이 법은 지방자치단체와 대한주택공사가 공급하는 공영주택에 대한 분양가 규제제도이었기 때문에 민영주택의 분양가격은 규제할 수 없었다.정부가 신축주택의 분양가격을 직접 규제하기 시작한 것은 1977년부터이다. 이전에도 분양가격에 관한 법조항이 있었으나 권장사항에 불과하여 실효성은 없었다. 그러나 1970년대 중반부터 주택가격이 크게 오르면서 주택투기가 민간부문으로 공급하는 주택으로 확산되었다. 그러자 1977년 8월부터 주택건설사업계획서에 주택가격을 포함시켜, 분양가격이 정부가 정한 상한선보다 낮아야 사업계획을 승인하는 방식으로 분양가격을 통제하기 시작하였다. 분양가 상한제의 시작이가 도입된 당시에는 규제 방식은 상한가 규제였다. 당시에는 주택규모와 상관없이 평(=3.3㎡)당 가격을 규제하는 방식을 취하였으며 상한선을 매년 시장가격에 연동시켜 조정을 해서 가격규제에 따른 부작용을 줄이고자 했다. 이러한 분양가규제와 함께 사전저축제도인 청약저축, 국민주택청약부금, 청약예금을 도입해서 주택분양과 주택금융을 연계시키기 시작했다. 당시 아파트 분양가 상한선을 정리하면 아래 표와 같다. 1977~1988년의 아파트 분양가 상한선구분*************980*************9881989.11~전용면적85㎡이하5568*************126.8원가연동제전용면적85㎡이상134134134연인상률(%)-23.614.715.416.7-3.13.327.6--주) 단위 만원/평(=3.3㎡)자료 : 건설교통부, 2005 : 82.1977년부터 1981년까지는 주택규모에 상관없이 평당 가격의 상한선을 규제하였다. 그러나 상한선을 매년 시장 가격에 연동하여 조정함으로써 가격규제에 따른 부작용을 완화하였다. 그리고 분양가격규제의 도입과 함께 입주자 저축제도를 시행하여 분양가격규제제도와 연결시켰다.1980년에 들어서 주택가격이 안정되고 주택건설이 감소하자 정부는 1981년 6월 26일 주택경기활성화대책을 발표하였다. 여기에는 국민주택규모를 초과하는 민간아파트의 분양가격을 자유화하고 주택건설의 지정업체의 소형 주택건설 의무화 규정을 폐지한다는 내용이 포함되어 있었다. 부분적으로 분양가격을 자유화했던 것이다.그러나 경기활성화 조치로 주택가격이 다시 상승하기 시작하자 1982년 12월 12일 주택경기 억제대책을 발표하면서 다시 분양가 상한가 규제를 시행하였다. 이번에는 규모 별로 분양가 상한선을 양분하여 국민주택규모 초과 아파트의 분양가 상한선은 평당 134만원으로 일률적으로 규제하기 시작하였고 국민주택규모 이하 아파트 가격은 1981년 당시의 규제가격인 평당 105만원을 적용하였다. 이후 1989년 원가연동제로 전환하기까지 국민주택규모 이하 아파트 가격을 이 제도의 가장 큰 장점은 규제에 소요되는 비용이나 노력이 적다는 것이다. 아파트 분양가격은 공개적으로 형성된다. 그러므로 상한가를 넘어서는 가격에 대해 적발이 매우 쉽기 때문에 탈법 수단을 생각하기 어렵다. 즉 아파트 옵션을 통하여 분양가격을 상한선 이상으로 올린다 하더라도 옵션으로 올릴 수 있는 가격에는 한계가 분명히 있고 이러한 옵션자체를 포함한 가격으로 상한가를 규정하면 규제가 가능하다. 또 공급자 위주의 주택시장으로 인해 형성된 높은 가격의 문제를 해결함으로써 전반적으로 분양가가 낮아지게 된다. 따라서 주택시장에 접근하기 어려운 무주택 서민층의 주거안정에 기여할 수 있게 되었다.분양가 상한제 그 자체의 장점이라고 보기는 어려우나 분양가 상한제를 시행할 경우 시행하지 않았을 때보다 추가로 발생하는 수요를 선별하기 위해 추첨제, 자격제 등 다른 제도를 병행하는 경우가 있다. 우리나라가 사용한 제도는 주택청약저축, 예금, 부금이었다. 이러한 제도가 활성화되어 1981~1991년 사이 국민주택기금 신규 조달자금의 26.3%를, 주택은행의 신규 조달자금의 46.5%가 조성되어 주택금융의 재원이 크게 확충되었다. 이러한 재원을 바탕으로 정부의 빈약한 재정적 투자라는 한계 속에서도 주택건설업체에게 건설자금을 충분히 조달하게 되었고 주택공급물량을 크게 증대시킬 수 있었다.4. 분양가 상한제 시행 시 발생하는 문제점분양가 상한제는 몇 가지 단점을 가지고 있다. 분양가 상한제가 분양가를 낮추는 목적을 달성하기 위해서는 분양가 상한제에서 정해지는 분양가가 실제 시장가보다 낮아야 한다. 그런데 그러한 경우에는 공급보다 수요가 많은 초과수요가 발생한다. 따라서 이러한 초과수요를 해결할 방법이 필요하게 되는데 그러기 위해서는 주택이 실수요자에게 올바로 공급되도록 하게하는 제도적 장치가 필요하다.한편 제도적 장치가 구비된다 하더라도 분양받은 자는 상당양의 불로소득을 획득하게 된다. 이 점에서 주택분양시장은 내 집 마련의 장이 아니라 자산 증식을 위한 투기의 장으로 변질될 우려가수요를 충족시키지 못하는 문제점을 야기한다.결국 이런 분양가 상한제는 주택공급업체 간의 경쟁을 유발하지 못하여 이들의 능력을 하향평준화 시키는 결과를 낳았다. 1)1) 정기춘, 1995,『우리나라의 주택공급제도에 대한 연구』, 한양대학교: 행정대학원Ⅱ. 후분양제1. 도입배경후분양제를 도입한 이유를 단도직입적으로 말하면 소비자의 선택권 침해를 막는 것이다. 현재 주택을 분양받으려는 소비자들은 실제 주택의 외형이 어떻게 생겼는지, 내부 인테리어는 어떠한지에 대해 실물을 보고 판단하는 것이 아니라 오로지 팜플렛, 카탈로그 등의 분양홍보물과 모델하우스 모형을 근거로 완공된 후의 주택을 상상한 후 분양계약을 체결한다. 그리고 완공된 주택과 분양계약 체결당시 나름대로 한 상상이 차이나는 경우 불만을 가지게 되며 이를 여러 가지 형태로 표출하게 된다.현재 대부분의 분양홍보물에는 실제와는 차이가 날 수 있다는 내용의 문구가 삽입되어 있지만 이러한 분양홍보물은 판례상 청약이 아니라 청약의 유인으로 보는 경우가 많아 사업주체에 법적인 제재를 잘 하지 못하는 것이 현실이다. 또한 모델하우스의 경우 일시적으로 설치되었다가 해체되기 때문에 대부분의 분양계약자들은 모델하우스의 설치 현황에 대한 자료를 구하기 어려워 증거확보에 어려움을 겪는 경우가 많다. 따라서 불만이 있어도 분양계약 해제를 통하여 해결하기 보다는 전매를 통하여 해결하는 것이 현실적이라는 문제점이 있다.현재. 이 점에 관한 몇몇 법률이 제정되어 있다. 분양계약서는 약관에 해당되어 ‘약관의 규제에 관한 법률’에 따른 통제가 이루어지고 있으며, 분양광고는 ‘표시광고의 공정화에 관한 법률’에 따른 통제가 이루어지고 있다. 그리고 분양 후 사용승인 이전에 중대한 설계 변경을 하는 경우는 ‘건축물의 분양에 관한 법률’이 일정한 제한을 두고 있다. 그러나 이러한 제한에 의하여 분양계약자들의 불만을 완전히 잠재우는 것은 불가능하다. 가장 좋은 것은 완전하게 지어진 주택을 보고 분양계약을 체결하는 것이다.이 문제의 제기는 이전부터 있 구입하기 때문에 소비자들은 완공 주택을 담보로 해서 장기 대출형태로 주택을 구입하는 방식이 확산될 것이다. 장기 대출 제도가 뒷받침되고 있기 때문에 완공 주택을 대상으로 주택가격의 30~40%의 자금만 있으면, 주택을 구입하고 20~30년간 분할 상환 방식으로 내 집을 마련하게 된다. 후분양제 하에서는 주택분양 보증이나 완공보증은 무의미해지게 된다. 선분양 하에서는 청약제도를 통하여 주택 수요를 미리 알 수가 있고, 주택가격의 20% 규모의 계약금만 있으며, 분양이 이루어졌기 때문에 미분양을 줄이는 기능이 있었다. 즉 청약률이 저조하면 주택 공급을 줄이고 청약률이 높아지면 주택공급을 늘려 주택 시장의 안전을 유지하는 신호기적 기능이 존재했다.그러나 후분양이 되면 주택업체들이 수요를 스스로 예측하여 주택을 공급해야 한다. 특히 아파트의 경우에는 건설기간이 평균 2,3년이므로 단지 규모에 따라 사전에 2~3년 후의 수요를 예측하고 이에 근거하여 공급해야 한다는 부담이 생긴다. 이에 따라 주택 건설업체들은 사업의 안정성을 우선시하게 되고 그 결과 주택공급 규모를 줄일 가능성이 커진다. 주택건설업체가 장기적으로 후분양 시장에 적응을 하게 되면 시장 수요에 맞게 주택을 공급할 수 있겠지만 분양성이 높고 부가가치가 큰 중대형 주택 위주로의 공급을 선호하게 되어 소형 주택이나 임대 주택의 공급은 위축될 가능성이 높다.따라서 건설업체들은 수요 예측 능력과 프로젝트 파인낸싱 능력에 따라 후분양제에 대한 대응이 크게 달라질 것이다. 재무 구조가 건실하고 이미 브랜드를 구축한 주택건설업체들은 후분양제를 시행하면 시장을 확대할 수 있는 기회가 되는 반면, 재무구조가 취약한 업체들은 주택공급을 줄일 수밖에 없거나 주택시장을 이탈할 수밖에 없을 것이다. 중소형 주택건설업체들이 자금 조달능력에 따라 사업규모를 축소하거나 주택건설시장을 이탈하는 현상이 발생하는 이유는 주택건설에 소요되는 자체자금을 조달하는 능력뿐만 아니라 투입된 자금을 3년 이상 회수 할 수 없기 때문이다.정의) : 네 정비

경영/경제| 2008.09.24| 9페이지| 2,000원| 조회(458)

경제, 아파트, 주택, 분양, 상한제

미리보기

닫기