[감정평가이론] 수익방식!

소개

수익방식에 대해 모든것을 담았습니다. 좋은자료 되시길 바랍니다.

목차

론

본론
제 1절 수익환원법
1. 정의
2. 성립근거
3. 소득환원방식의 역사
4. 수익환원법의 장단점과 적용상 유의사항
5. 수익환원법의 적용요령
(1) 순수익 산정방법
(2) 환원이율
(3) 환원방법

제 2절 수익분석법
1. 정의
2. 성립근거
3. 수익분석법의 장단점과 적용상 유의점
4. 수익분석법의 적용요령

결론-우리나라에서 수익방식의 적용이 어려운 이유 및 개선 방안
1. 우리나라에서 수익방식의 적용이 어려운 이유
2. 개선방안

본문내용

본론
제 1절 수익환원법

1. 정의

수익환원법이라 함은 수익성의 사고에 기초하여 대상물건이 장래 산출할 것으로 기대되는 순수익을 환원이율로 환원하여 가격시점에 있어서의 평가가격을 산정하는 방법을 말하며 이 방법에 의하여 구한 가격을 수익가격이라 한다. 수익환원법은 수익을 많이 창출하는 부동산일수록 가치가 크고, 그렇지 못한 부동산일수록 가지가 작다는데 근거를 가지고 있다. 이러한 수익가격의 정도는 기대순수익에 대한 추산의 합리성, 적절한 환원이율 선정, 환원방법에 달려 있으므로, 순수익, 환원이율, 환원방법을 수익환원법의 구성의 3요소라 한다. 수익환원법에는 1년간의 소득기대치를 시장에서 도출한 자본 환원이율로 환원하는 소득(직접)환원법과 보유기간동안의 연간 현금흐름과 보유기간 말 복귀액을 특수한 수익률로 할인하는 방법인 할인현금수지분석법(수익환원법)이 있다. 직접환원법은 1개년도 혹은 평균이 되는 년도의 소득을 적절한 환원률로 직접 환원하는 방법인 반면 수익환원법은 가치산정을 위해 할인되는 모든 보유기간 동안의 수익과 최종복귀액을 수익률로 할인하는 방법이다. 따라서 직접환원법에 대해서는 한 해 수익을, 수익환원법은 보유기간 동안의 여러 해 수익을 환원하는 것이므로, 소득의 특성에 따라 환원방식을 선정하는 기준으로 삼을 수도 있다.

<수익환원법의 구성도>





2. 성립근거

(1) 부동산의 가격은 소유권으로부터 발생하는 장래의 모든 이익에 대한 현존가치로, 장래의 이익은 어떤 예상기간에 걸쳐 발생할 연간수익과 이 기간 말에 복귀할 자본가격으로 구성된다. 이러한 수익환원법의 본질적 근원은 이자론에서 찾아볼 수 있으며 이는 “예측의 원칙”에 근거 하고 있다.

(2) 수익환원법의 기초가 되는 순수익은 최유효 이용상태에 있는 것을 채용함을 원칙으로 하고, 또한 장래에 산출할 것으로 기대되는 순수익 이어야 하므로 최유효이용의 원칙과 예측의 원칙에 근거한다. 수익 이어야 하므로 최유효 이용의 원칙과 예측의 원칙에 근거한다.

* 예측의 원칙 - 부동산 가격은 과거와 현재의 이용 상태에 의해서만 결정되는 것이 아니라 장래의 가격 형성요인과 지역특성 등에 의하여 결정된다는 원칙을 말한다.
* 최유효이용의 원칙 - 부동산가격은 최유효이용을 전제로 파악되는 가격을 기준으로 형성된다는 원칙으로 최유효이용이란 사람에 의한 합리적, 합법적인 최고, 최선의 이용방법을 말한다.

참고자료

· 없음