[법학]주택임대차보호법, 대항력취득시기 (對抗力 없는 賃借人과 落札人이 締結한 새로운 賃貸借 契約의 對抗力의 取得始期 )

소개

對抗力 없는 賃借人과 落札人이 締結한 새로운 賃貸借 契約의 對抗力의 取得始期
대판 2002.11.8.선고 2002다38361, 38378판결을 중심으로

목차

I. 序說
II. 對象判決의 事實關係 및 判斷
1. 事實關係
2. 對象判例의 立場
III. 對象 判決의 爭點
IV. 對象 判決에 대한 생각
1. 序
2. 對抗要件 中 住民登錄과 關聯하여
1) 판례의 입장
2) 대상 사건의 요건 구비여부
3. 對抗力의 取得始期
1) 서설
2) 소유권 이전등기일 다음날로 보는 견해
3) 대금납부일 다음날로 보는 견해
4) 대금납부일 즉시로 보는 견해
5) 소결
V. 結論

<參考文獻>

본문내용

I. 序說
이 판례는 학설상으로 특별히 논란이 있는 판례는 아니지만, 평상시 제가 주택임대차보호법에 대한 이해가 부족했고, 평상시 생활에도 주택임대차보호법의 필요성은 크다고 느꼈습니다. 게다가 집에서 아버님께서 부동산 관련일은 하시기 때문에 주택임대차보호법에 대한 보다 넓은 이해를 위해서 이 판례를 중심으로 한 주택임대차보호법에 관련한 판례들을 선택하였습니다.

주택임대차보호법은 건물의 임대차에 관한 민법의 특별법으로써 국민의 주거안정을 보장함을 목적으로 한다. 특히 주택임대차보호법은 일반적으로 임차인이 임대인에 비하여 사회적·경제적으로 열등한 지위에 있기 때문에 이 자의 임차권을 보호하는 것을 목적으로 한다고 할 수 있다.
임차인의 임차권을 보호하기 위하여 강구되는 법률적 장치 가운데 동법 제3조에서는 임대차인에게 일정한 요건 하에서 대항력을 인정하고 있다. 임대인의 동의를 얻어 임대차등기를 경료한 임차인에게 대항력을 인정하여 임차인의 지위를 보호하는 민법 제621조는 현실적으로 임대인의 동의를 얻는 것이 어렵다는 점에서 이러한 장치는 일반적으로 약자인 임차인의 지위를 강화시켜는 법률적 장치로 기능할 수 있다.
주택임대차보호법 제3조에서는 임차인이 ‘주택의 인도’와 ‘주민등록’을 한 경우에 그에게 대항력을 부여하는데 이 대항력은 자기보다 후순위 권리자에 대하여 임차목적물을 계속 사용·수익하며 인도를 거절할 수 있다는 의미이다. 결국 임차인에게 물권에 버금가는 권리를 인정함으로써 관계된 제3의 물권자와의 법적분쟁이 발생하는 경우 거의 대등한 지위라는 전제에서 그 충돌을 해결하고자 하는 것이다. 따라서 이러한 충돌은 비록 임차권의 본질이 채권이지만 물권이 항상 우선하는 것이 아니라 양 권리 중 먼저 성립된 권리가 우선하는 효력을 가지게 하여 해결하게 되는 것이다. 그렇다면 임차권의 대항력을 가지는 시기가 언제인가 하는 문제는 중요한 문제라고 할 수 있다.
본조에서는 대항력의 취득시기를 ‘주택의 인도’와 ‘주민등록’이라는 요건을 갖춘 후 그 익일로 하고 있다. 하지만 ‘익일’로 하고 있는 이유와 각 요건이 의미하는 취지를 고려하면 일률적으로 요건충족 후 익일로 삼는 것은 문제가 있다. 판례의 경우도 구체적인 경우 대항력의 취득시기에 관하여 해당규정을 형식적으로 해석하지 않고 취지에 따라 각각의 경우에 합당한 결론을 내리려고 하고 있다.


II. 對象判決의 事實關係 및 判斷

1. 事實關係
1) 이 사건 부동산은 원래 송선섭의 소유로서, 1995. 7. 31. 농업협동조합중앙회 명의로 제1순위 근저당권설정등기가 경료 되었는데, 원고는 그 이전인 1994. 3. 19. 송선섭으로부터 이 사건 주택 부분을 임대차보증금 3,500만 원을 지급하고 임차하여 현재까지 이 사건 주택 부분에 거주하면서 이를 점유하고 있으나, 임대차계약서상의 확정일자는 1994. 10. 10. 마쳤고, 전입신고는 위 근저당권설정 이후인 1996. 7. 3. 비로소 마쳤다.

참고자료

· 곽윤직편집대표, 민법주해XV, 1997
· 박준서편집대표, (주석)민법 채권각론(3), 한국사법행정학회, 1999
· 박해식, 주택임대차보호법 해설의 법률지식, 청림출판, 2001
· 지원림, 민법강의, 홍문사, 2004
· 민법판례연구XXVI, 박영사, 2004