(채권각론) 2023. 5. 1. 甲은 자신이 소유하는 Y 주택을 시가 1억 원에 매매하기로 乙과 합의

소개

교과목명: 채권각론

목차

문 1]
1. 문제의 소재
2. 갑이 계약을 해제할 수 있는지 여부
3. 갑의 계약해제 시기와 방법
4. 결론 및 생각해 볼 점
문 2]
1. 매수인이 소유권이전등기청구를 할 수 있는지 여부
2. 갑의 대항
3. 결론
문 3]
1. 매수인 을이 이행지체에 빠지기 위한 조건
2. 을이 이행지체에 빠진 이후에 갑이 취할 수 있는 행동
3. 지연배상액 산정하는 방법
참고문헌]

본문내용

1. 문제의 소재
갑과 을 사이에는 주택매매계약을 체결했고, 계약을 체결하는 날 매수인 을이 매도인 갑에게 계약금 1천 만원을 지급했다. 다만, 계약금을 지급한 것만으로는 계약이 확정적으로 유효한 것은 아니고, 유동적인 상태여서 매도인이 계약을 해제하고 싶다면 받은 계약금의 2배를 돌려주면 되고, 매수인이 계약을 해제하고 싶다면 그가 낸 계약금을 포기하면 된다. 즉, 계약금만 지급한 상태에서는 계약을 해제하려는 사유를 불문하고, 누구에게 과실이 있는지를 묻지 않고 계약을 해제할 수 있다. 이는 민법 565조가 정하고 있다.
문제는 매수인 을이 계약금만 지급한 뒤 중도금 지급기일인 2023년 7월 1일에 중도금 5천 만 원을 지급하지 않고 있는 상황이다. 통상적으로 부동산 매매계약에서 중도금은 매매가액의 50%로 정하기 때문에 가장 큰 액수를 지급해야 하는 단계이다. 만약 매수인이 중도금을 지급하지 않으면 매도인의 입장에서는 매수인이 계약을 이행할 의사가 없는 것이 아닌지를 의심하게 될 수밖에 없으며, 이는 합리적 의심이다.

2. 갑이 계약을 해제할 수 있는지 여부
을이 중도금을 지급해야 하는 날짜가 지났으나, 아직 중도금을 지급하지 않고 있는 상황이기 때문에 갑과 을의 매매계약은 여전히 계약금만 오고 간 유동적 무효 상태이다. 따라서 이 상황에서 갑은 언제라도 계약을 파기할 수 있다. 이 경우 매수인(계약금을 교부한 자)이 계약을 파기한 것으로 볼 수 있으며, 그렇게 보자면 매도인 갑은 받은 계약금 1천 만 원을 몰취하고 계약을 파기할 수 있다. 여기서 말하는 ‘계약 파기’가 계약의 해제이다.
대법원은 부동산 매매 과정에서 매수인이 계약금만 지급하고 장기간 중도금과 잔금을 지급하지 않으면 계약 관계가 깨진 것으로 보아야 한다고 보고 있다.

참고자료

· 서울시 50플러스포털.집값 오르니 안 판다고? 부동산 계약 파기, 이렇게 막아 보세요!
· 허경준.2022.11.1. 대법 “중도금, 잔금 미지급 부동산 계약... 계약 관계 파기”.아시아경제
· 민법