[부동산법통론] 공중권에 대한 요약

소개

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본문내용

공중권이란 토지의 지표면과는 별도로 독립된 지표위의 상부공간(지상공간)에 대한 소유권을 말한다. 물리적 실체가 뚜렷하지 않은 지상공간에 대한 소유권이라 낯선 느낌이 들지만, 토지의 입체적 이용을 생각할 때 지표에서 일정높이 이상의 공간에 대한 개발용량의 소유권으로서 그 공간을 건물이나 시설물 등에 이용할 수 있고 개발된 건축부분 등에 대한 소유권을 행사할 수 있으며 건축물등이 소멸되더라도 토지소유권과 마찬가지로 완전한 권리를 행사할 수 있다.
공중권, 즉 지상공간의 소유에 대한 논의는 1578년 영국의 관습법(Common Law)에서 토지를 소유한 자는 하늘에 이르기까지 그 상공을 소유한다는 데서 출발하여 대지경계선을 넘는 옆집 지붕처마의 불법침해 여부에 대한 논란등을 통하여 발전하였다. 미국에서도 1906년 뉴욕고등재판소에서 토지의 상부공간은 토지와 같은 부동산으로 인정되며 토지소유자의 소유이고 토지의 일부로서 토지소유자가 독점적으로 이용할 권리를 갖는다는 판결을 내렸다. 이를 근거로 토지소유자는 지표부분의 이용을 계속하면서 자기 소유의 부동산의 일부인 상부공간을 수평면으로 잘라 타인에게 양도하거나 임대하는 것이 가능하다고 보았다. 즉 토지의 지표를 소유할 권리와 공간을 이용할 권리가 별개의 독립된 권리로 인정되었다. 일리노이주에서는 1898년 판례에서 획기적으로 지표와는 별도로 공중의 소유를 인정하였고, 1927년 최초로 공중권(Air Rights)을 규정하는 성문법을 마련하여 입법하였다.
이러한 논리는 더욱 발전하여 이용되지 않은 상부공간의 개발용량을 다른 토지로 이전하여 이용할 수 있도록 하는 개발권이양제도(TDR)를 탄생시켰다. TDR은 개발권(개발용량)의 공간적 이동에 초점을 둔 것이므로 공중권과는 약간 다른 개념이라 할 수 있으나 공중권이나 TDR 모두, 토지의 소유보다 이용의 중요성이 높아짐에 따라 토지의 소유권 개념에서 이용권 개념이 분리되면서 만들어진 제도이다.

참고자료

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