부산시 아파트 투자 분석과 전략

목차

1. 부산시 아파트 가격 변동

2. 부산시 아파트 전세비율 변동 추이
1) 전세비율 변화 추이
2) 레버리지 모델상 현재 위치

3. 투자 수익률 고려 요인

4. 투자 기간별 자기자본 투자수익률 변화
1) 월별 자기자본 대비 가격상승률
2) 자기자본 대비 누적 가격 상승률
3) 투자 기간별 자기자본 수익률 변화
4) 1주택 주택담보대출 투자의 경우 자기자본 수익률 변화

5. 요약 및 분야별 전략 시사점
1) 부산시 가격 변화 및 투자 수익률 요약
2) 2012년 부동산 투자 환경 변화
3) 부산시 주택시장 변동 사이클 상의 현재 위치
4) 부문별 전략
(1) 수요자
(2) 건설사

본문내용

1. 부산시 아파트 가격 변동
- 부산시 아파트 가격은 매매가격과 전세 가격 모두 2009년 이후 지속적으로 상승하고 있음
․2011년은 11월까지 전세가격은 19.2%가 상승했으나, 매매가격은 22%가 상승했음

2. 부산시 아파트 전세비율 변동 추이
1) 전세비율 변화 추이
- 2011년 들어서는 아파트 매매가격이 전세가격보다 더 높게 상승해 아파트 전세비율이 하락하고 있음
․국민은행 시세에 따르면 2011년 11월 현재 부산시 평균 아파트 평당 매매가격은 693만 원이고, 전세 가격은 평당 452.1만 원 정도로 전세 가격이 매매 가격의 66.5%임
․부산시 전세비율은 2011년 1월에 68.4%를 정점에 도달한 이후 매매 가격 상승률이 전세 가격 상승률보다 높아 2011년 11월 66.5% 정도로 하락했음

<중 략>

4. 투자 기간별 자기자본 투자수익률 변화
1) 월별 자기자본 대비 가격상승률
- 부산시는 아파트 전세 비율이 높아 매매가격이 크게 상승하면서 전세를 끼고 투자하는 경우 자기자본(아파트 가격-전세금)에 대비 가격 상승률도 큰 폭으로 증가하고 있음
- 예를 들면, 아래 <표 2>에서 2010년 3월 아파트 매매 가격은 2.82%가 상승했으나, 자기자본(아파트 매매가격-전세금) 대비해서는 8.18%가 상승했음
․부산시는 2011년 들어 전세비율이 하락하면서 2011년 들어 자기자본 대비 상승률이 가격상승률보다 2.87배 수준임
2) 자기자본 대비 누적 가격 상승률
- 투자 시점에 따라 자기자본에 대한 상승률이 달라질 수밖에 없는데, 투자 기간별로 누적 상승률을 살펴보면 2009년 1월에 투자한 경우에는 2011년 11월까지 146.8% 상승했고, 2010년 1월에 투자한 경우에는 122.4%가 상승했음
․2011년 1월에 투자한 경우에도 11개월 동안 누적 상승률은 무려 65.4%에 달하고 있음
․부산시는 2009년부터 가격이 지속적으로 상승했고 전세비율이 높아 투자기간이 길수록 누적 가격 상승률이 높음

참고자료

· 없음