미국 토지수용사건에서 연방대법원 판례와 주대법원 판례의 발전과 현재 (The Development and Current Status of U.S. Supreme Court and State Supreme Court Precedents in Eminent Domain Cases)

서지정보

· 발행기관 : 한국토지공법학회
· 수록지 정보 : 토지공법연구 / 110권 / 1 ~ 36페이지
· 저자명 : 김성배

초록

국문초록

미국의 토지수용법은 수정헌법 제5조의 "공공목적을 위한 정당한 보상" 원칙을 중심으로 발전해 왔다. 초기에는 넓은 국토와 미개발 상태의 토지로 인해 보상 없는 수용이 큰 문제가 되지 않았으나, 헌법 개정 이후 재산권 보호와 공공목적 간의 균형이 중요한 논점으로 떠올랐습니다. 주요 판례를 통해 이러한 법리가 형성되고 발전되었다. 미국의 토지수용법리를 발전시킨 미국의 연방대법원과 주대법원의 주요한 판례를 살펴보면 아래와 같다.
미국 연방대법원은 Penn Central 사건에서(1978) 규제적 수용을 판단하기 위한 기준(Penn Central Test)을 확립했으며 규제의 경제적 영향, 투자 기대, 정부 행위의 성격이라는 세 가지 요소를 통해 규제가 정당한 보상이 필요한 수용인지 판단하였다.
미국 연방대법원은 Loretto 사건에서(1982) 영구적 물리적 점유는 면적이 작더라도 정당한 보상이 필요한 당연 수용으로 간주된다는 기준을 제시했다. First English 사건(1987)에서 일시적 규제도 수용으로 인정되며, 헌법상 보상이 필요하다는 원칙을 확립했으며 Nollan 사건에서(1987) 개발 허가 조건과 공익 목적 간의 본질적 연관성이 필요하다는 기준을 세웠고 Lucas 사건에서(1992) 규제가 토지의 모든 경제적 가치를 박탈하면 이는 수용에 해당하며 정당한 보상이 필요하다는 전면적 수용 기준(total takings test)을 확립했다.
미국 대법원은 Dolan 사건에서(1994) 허가 조건이 개발 영향과 대략적으로 비례해야 한다는 비례성 기준을 추가로 제시했고 Kelo 사건(2005)에서 경제개발 목적의 공공수용도 헌법적으로 허용되며, 사인을 위한 수용도 공익 목적이 인정되면 가능하다고 판결했다.
국내에는 잘 소개되지 않은 주대법원의 사건을 살펴보면, Bay Point Properties 사건(미시시피)에서는 지역권 용도의 변경이 공익 목적이라면 추가 보상 없이 허용될 수 있다는 판결로 행정기관의 재량권을 강화했으며, City of Chicago v. Eychaner 사건(일리노이)에서는 미래 황폐화를 방지하기 위한 민간개발사업도 공익성이 인정된다고 판단하여 공익 개념을 확장했다. 또한 Board of County Commissioners v. Krier 사건(콜로라도)에서는 토지 보상액 산정 시 미래 개발 가능성을 고려해야 한다는 원칙을 재확인했고, City of Marietta v. Summerour 사건(조지아)에서는 절차 위반으로 인해 정부기관의 수용을 무효로 하였으며, 토지소유자 권리 보호를 강화하기도 하였다.
2024년 미국 연방대법원은 토지보상과 관련한 중요한 판결을 하였다. Sheetz 사건에서 입법적 허가 조건도 Nollan/Dolan 기준에 따라 엄격히 검토해야 한다고 판결하여 지방자치단체의 개발 비용 분담 정책에 영향을 미쳤으며, DeVillier 사건에서는 홍수 방지 시설로 인한 침수 피해도 간접수용으로 인정될 수 있으며, 주법에 의한 구제 수단을 강조했다.
결론적으로 미국 연방대법원과 주대법원의 판례에 의해서 형성된 미국 토지수용법은 개인 재산권과 공공목적 간의 균형을 찾기 위한 법리 발전 과정을 보여주고 있다. 연방 및 주 대법원의 주요 판결들은 규제적 수용, 물리적 점유, 허가 조건 등 다양한 상황에서 헌법상의 정당보상 원칙을 구체화하며 재산권 보호와 정부 규제 간의 경계를 설정하는 데 기여하고 있다.

영어초록

Abstract

The United States' eminent domain law has developed around the principle of "just compensation for a public purpose" of the Fifth Amendment to the Constitution. Initially, the uncompensated eminent domain was not a major issue due to the vast land area and undeveloped land, but after the Constitutional amendment, the balance between property rights protection and public purposes emerged as an important issue. This legal principle was formed and developed through major precedents. The major precedents of the United States Supreme Court and state supreme courts that developed the United States' eminent domain law are as follows.
In the Penn Central case (1978), the United States Supreme Court established the standard for judging regulatory eminent domain (Penn Central Test) and judged whether the regulation was an eminent domain requiring just compensation through three factors: the economic impact of the regulation, investment expectations, and the nature of the government action.
In the Loretto case (1982), the United States Supreme Court presented the standard that permanent physical occupation is considered a natural eminent domain requiring just compensation even if the area is small. In the First English case (1987), the principle that temporary restrictions are also recognized as takings and that compensation is required under the Constitution was established. In the Nollan case (1987), the standard was established that there must be an essential connection between the conditions of a development permit and the public interest purpose. In the Lucas case (1992), the total takings test was established, stating that if a regulation deprives the land of all economic value, it constitutes taking and requires just compensation.
In the Dolan case (1994), the U.S. Supreme Court additionally suggested the proportionality standard that the conditions of a permit must be roughly proportional to the impact of the development. In the Kelo case (2005), it was ruled that public takings for economic development purposes are also constitutionally permitted, and takings for private purposes are also possible if the public interest purpose is recognized.
Looking at cases of the state Supreme Court that are not well-introduced in Korea, the Bay Point Properties case (Mississippi) strengthened the discretion of administrative agencies by ruling that changes in the use of a local area can be permitted without additional compensation if they are for the public interest purpose, and the City of Chicago v. In the Eychaner case (Illinois), the concept of public interest was expanded by judging that private development projects to prevent future devastation are also recognized as public interest. In addition, the Board of County Commissioners v. Krier case (Colorado) reaffirmed the principle that future development potential should be considered when calculating land compensation, and in the City of Marietta v. Summerour case (Georgia), the government agency's expropriation was invalidated due to procedural violations, and the protection of landowner rights was also strengthened.
In 2024, the U.S. Supreme Court made an important ruling related to land compensation. In the Sheetz case, it ruled that legislative permit conditions should also be strictly reviewed according to the Nollan/Dolan standard, which affected the development cost sharing policy of local governments, and in the DeVillier case, it was emphasized that flood damage caused by flood prevention facilities can also be recognized as indirect expropriation and remedies under state law.
In conclusion, the U.S. expropriation law, formed by the precedents of the U.S. Supreme Court and state supreme courts, shows the process of legal development to find a balance between private property rights and public purposes. Key decisions by federal and state Supreme Courts have helped to establish the line between property rights protection and government regulation by embodying the constitutional doctrine of just compensation in a variety of situations, including regulatory takings, physical occupancy, and permit conditions.

참고자료

· 없음