재건축 초과이익 환수제도에 관한 문제점 및 개선방안 (A Study on Problems and Improvements of the Restitution of Excess Rebuilding System)

서지정보

· 발행기관 : 한국집합건물법학회
· 수록지 정보 : 집합건물법학 / 24권 / 43 ~ 78페이지
· 저자명 : 이춘원

초록

2000년대 초·중반에 부동산 가격이 폭등함에 따라 정부는 부동산 가격안정 대책의 하나로, 2006년 5월 24일 '재건축초과이익 환수에 관한 법률’을 제정하여 2006년 9월 25일부터 시행하였다. 이 법률에서는 주택가격 급등요인으로 당시 강남지역 재건축시장의 과열양상이 거론되면서 재건축에 의한 부동산 시장의 교란과 투기적 수요를 완화하고, 재건축사업으로 발생하는 과도한 개발이익을 환수하여 주택가격의 안정과 사회적 형평을 기하기 위하여 재건축부담금 부과제도를 도입하였다.
그러나 이 법률에서 재건축부담금이 전국적으로 부과됨에 따라 지방에서는 주택의 노후화로 인하여 주거환경 개선의 필요성이 절실함에도 재건축부담금 등으로 인하여 조합원의 동의를 얻기가 어렵고, 사업성도 불투명하여 사업추진에 어려움을 겪게 되었다. 따라서 2008년 6월 5일에 이 법률을 개정하여 수도권 외의 지방에서 시행되는 재건축사업 중 2009년 6월 30일까지 관리처분계획의 인가를 신청한 사업에 대하여는 재건축 부담금을 징수하지 아니하도록 하였다.
2011년부터 강남을 비롯한 서울의 주택가격이 하락하자, 주택시장을 안정시키고 재건축사업을 활성화하기 위하여 2014년 12월 31일까지 관리처분계획의 인가를 신청한 재건축사업에 대해서 재건축부담금을 면제하도록 2012년 12월 18일에 이 법률을 개정하였다.
2014년 12월 31일에, 주택시장을 안정시키고 재건축사업을 활성화하기 위하여 한시적으로 2014년 12월 31일까지 관리처분계획의 인가를 신청한 재건축사업에 대하여 재건축부담금을 면제하던 것을 2017년 12월 31일까지 3년간 다시 연장하였다.
2017년 8·2부동산대책 발표 당시, 정부는 예정대로 내년부터 초과이익환수제를 시행하겠다고 발표하였다. 정부의 발표대로라면, 그동안 2차례 유예된 재건축 초과이익환수제가 2018년 1월 1일부터 다시 시행될 예정이다. 2017년 12월 31일까지 관리처분계획 인가신청을 하지 않으면 재건축부담금을 납부하여야 한다. 시행일이 가까워짐에 따라 국회에서 야당의원을 중심으로 ‘재건축 초과이익 환수에 관한 법률’ 개정안이 속속 발의되고 있다.
재건축 초과이익환수제에 대하여는 ‘미실현 소득에 관한 과세’, ‘이중과세 논란’, ‘재건축부담금 부과 시점 변경 및 대상 차등(재건축 후 보유기간) 적용 필요성’ 등의 문제점이 제기되고 있다.

영어초록

A dramatic rise in real estate prices in the early and mid-2000s made the government legislate and enforce the Act of Restitution of Excess Rebuilding, as one of measures to stabilize real estate prices, on May 24, 2006 and from September 25, 2006, respectively. At that time, as it was mentioned the overheated rebuilding market in Gangnam as a reason for the housing prices surge, the Act introduced the rebuilding charges imposition system not only in order to mitigate the disturbance in the real estate market and the speculative demand caused by rebuilding but also in order to achieve the stabilization of housing prices and social equality by recapturing excess gains made from housing rebuilding projects. However, the rebuilding charges were imposed across the country under the Act, which led every local area have a hard time pushing ahead with a rebuilding project despite its desperate need for the improvement of living conditions by the deterioration of housing as it became difficult to obtain consent from the union members and feasibility became shaky due to the rebuilding charges, etc. As a consequence, the Act amended on June 5, 2008 excluded every rebuilding project that filed an application for the authorization of a management and disposition plan until June 30, 2009, among ones performed in local areas other than the capital area, from the rebuilding projects subject to the collection of the rebuilding charges.
As housing prices in Seoul including Gangnam began to decline from 2011, the Act was amended on December 18, 2012 so that every rebuilding project that files an application for the authorization of a management and disposal plan until December 31, 2014 could be exempted from the rebuilding charges, with aiming at the stabilization of housing market and the vitalization of rebuilding projects.
On December 31, 2014, the policy letting the rebuilding project that files an application for the authorization of a management and disposal plan until December 31, 2014 be temporarily exempted from the rebuilding charges for the purpose of the stabilization of housing market and the vitalization of rebuilding projects was extended for another 3 years until December 31, 2017.
At the time of the announcement of the Aug.2 measures, the government announced to enforce the system of restitution of excess rebuilding from next year as scheduled. As the government announced, the system of restitution of excess rebuilding, which was suspended twice so far, will be again implemented from January 1, 2018. If an application for the authorization of a management and disposal plan is not filed until December 31, 2014, the rebuilding charges shall be paid. As the enforcement date is approaching, opposition lawmakers are mainly proposing each amendment of the Act of Restitution of Excess Rebuilding one after another to the National Assembly.
Over the system of restitution of excess rebuilding, several problems, including “taxation on unrealized income,” “double taxation,” or “the need of a change of the time when the rebuilding charges are imposed and a differential application (according to the holding period after rebuilding) to the housing subject to imposition of rebuilding charges,” are being raised.

참고자료

· 없음