개정 주택임대차보호법의 문제점 검토 ― 계약갱신요구권과 전월세인상률 상한제의 한계를 중심으로 ― (A Review on the Revised Housing Lease Protection Act — With main focus on the shortcomings of the right to demand renewal provision and the rent ceilings —)

서지정보

· 발행기관 : 연세대학교 법학연구원
· 수록지 정보 : 법학연구 / 31권 / 2호 / 121 ~ 148페이지
· 저자명 : 권오상

초록

부동산임차인을 보호하기 위해 민법의 특례로 제정된 주택임대차보호법은 2020. 7. 31. 개정을 통해 계약갱신요구권과 전월세인상률 상한제를 도입하였다. 하지만 계약갱신요구권과 전월세인상률 상한제는 근본적인 문제를 내포하고 있다. 우선, 민법상 사적 자치의 원칙 위반과 관련하여, 사적 자치의 원칙은 계약자유의 원칙으로 구체화 되고 계약자유의 원칙은 상대방을 선택할 자유와 계약의 내용을 자유롭게 결정할 수 있는 자유를 포함한다. 그런데 개정된 주택임대차보호법은 임대인이 기존의 임차인과 기존 임대차계약과 같은 수준의 임대료를 지급받는 것을 조건으로 계약갱신을 강제하므로 임대인이 갖는 계약의 자유를 사실상 박탈하는 것이고, 이는 사적 자치의 원칙에 위반된다.
한편, 개정된 주택임대차보호법은 부진정소급입법에 해당하고, 부진정소급입법은 원칙적으로 허용되지만 신뢰보호의 원칙을 준수하여야 한다. 그런데 임대인이 개정 전 주택임대차보호법에 대하여 갖는 신뢰이익 보호의 필요성은 큰 반면에 법 개정으로 인해 달성할 수 있는 공익은 크지 않으므로 신뢰보호의 원칙에 위배된다. 가사 법 개정으로 달성할 수 있는 공익이 침해되는 임대인의 사익보다 크다고 하더라도 경과규정을 두지 않은 점에서도 신뢰보의 원칙에 위배될 소지가 크다. 또한, 계약갱신요구권 조항과 전월세인상률 상한 조항을 회피할 수 있는 여지도 작지 않은 점에 비추어 볼 때, 제도의 실효성 측면에서도 문제가 있다고 판단된다.
그러므로 개정된 주택임대차보호법상 계약갱신요구권과 전월세인상률 상한제는 민법상 사적 자치의 원칙과 헌법상 소급입법금지의 원칙에 위배되므로 폐지하는 것이 타당하다. 오히려 시장의 자율적 기능을 존중하고 당사자에게 충분한 정보를 제공하는 한편, 기존 주택임대차보호법 제4조의 임대차기간을 2년에서 3년이나 4년으로 변경하여 임차인의 보호를 꾀하는 편이 더 효과적일 것이다.

영어초록

The Housing Lease Protection Act (the “Protection Act”) which was first enacted as a special provision of the Civil Act for the purposes of protecting tenants was revised on July 31, 2020 to add the tenants’ right to demand renewal and the rent ceilings. This paper argues that the revised Protection Act’s right to demand renewal and the rent ceilings have fundamental flaws. While the principle of private autonomy which is more closely defined in the freedom of contract guarantees private citizens to freely choose their counterparts and the contents of their contracts, the revised Protection Act’s mandate violate these basic principles by forcing landlords to renew their current leases at the same level of rents by effectively taking away their freedom of contract.
Further, since the revised Protection Act has the characteristics of ex post facto law, it is important to note that the applicability of the revised Act should be limited so to not undermine the principle of preservation of the public trust and confidence in existing laws. While the need for protecting landlords’ trust and confidence in existing regulation is high, the public interest to be protected by the added provisions of the revised Protection Act is small, therefore resulting in violation of the principle of preservation of the public trust and confidence in existing laws. Even if the public interest to be protected by the revised Act weighs more than the private interest of landlords, by not including any transitional measures, the revised Act’s provisions may still violate the principle of preservation of the public trust and confidence in existing laws. Also, since there will be number of ways to possibly bypass or workaround the tenants’ right to demand renewal and the rent ceilings, the revised Protection Act’s real world applicability is in question as well.
In sum, the addition of the tenants’ right to demand renewal and the rent ceilings under the revised Protection Action must be repealed as they violate the principle of private autonomy under the Civil Act and the constitutional principle barring retroactive legislation. It is the opinion of the Author that by allowing the free market system to function itself and providing ample information to the market participants in conjunction with possible extension of the standard lease period (under Article 4 of the old Protection Act) from two years to three or four years would better serve as protection of tenants.

참고자료

· 없음