주택임대차보호법 개정법률안에 대한 소고 (Thoughts about Revision Legislative Bill for Protection Law of Housing Lease)

서지정보

· 발행기관 : 한국토지법학회
· 수록지 정보 : 토지법학 / 27권 / 1호 / 287 ~ 318페이지
· 저자명 : 정수경

초록

타인의 토지나 건물을 이용하는 방법에는 물권적 이용방법과 채권적 이용방법으로 나눌 수 있으나, 물권적인 이용방법이 부동산 소유자에게 소유권의 제약을 가져오기 때문에 대체로 임대차인 채권적인 방법으로 이용되어진다.
토지와 건물의 소유자와 이를 주거의 용도로 임차하는 자 사이에 임대차 계약에 있어서 일방 당사자가 불리하다고 보기는 어려우나, 주택은 인간생활에 필수적인 요소인 동시에 사회생활의 거점으로써 인간생활에 미치는 영향이 매우 크기 때문에 주거의 안정이 매우 강조되는 점을 감안할 때, 주택임대차에 있어서 임차료와 임대차 기간은 본질적인 부분이라 볼 수 있다.
주택임대차보호법은 1981년 3월 5일 제정된 이래 현재까지 6차에 걸쳐 대항력 요건, 우선변제권, 최우선변제권 등으로 임차인의 보증금회수 규정 등이 개정되면서 서민들의 주거안정에 기여해 왔으며, 동법상 임대차기간은 임차인 보호를 위해 2년으로 확정하고 있고, 임대차계약의 자동갱신을 명시적으로 규정하여 주택임차인을 보호하고 있다.
그러나 우리나라의 경우 아직도 주택시장이 불안전한 관계로, 임차인의 주거안정과 임대인의 재산권 보호를 위해서는 임차인의 계약갱신청구권을 신설함과 아울러 임대료증감의 기준에 대한 법적, 제도적 보완책을 강구하려는 국회의원들의 입법안이 제시되고 있다.
이와 관련하여 임차인의 주거안정과 임대인의 재산권행사를 보장하기 위하여 주택임대차보호법의 개정작업은 상황에 따라 개정되어야 하며, 이 경우에도 임차인의 보호와 더불어 임대인의 권리를 지나치게 제약하지 않는 한도에서 개정되어야 할 것이다.
생각건대, 임대차 계약갱신청구에 있어서 현행 적용되고 있는 ‘2년’이라는 기간은 임대인과 임차인 간에 이해를 조절한 적절한 균형으로 사료되는 바, 현행 최초 임대차계약기간을 2년으로 유지하고, 임대인의 재산권행사의 제한을 최소화하기 위해 1년 단위로 계약갱신청구권을 보장하며, 그 횟수는 2회에 한해 행사하되 최장 4년을 넘지 않도록 하는 것이 바람직할 것이다.
또한 임차료증감청구에 있어서는 현재 국회에서 계류 중인 개정 법률안과 같이 계약갱신기간을 2년으로 하고 임대료 증감액을 5%로 할 경우에는 결국 1년에 2.5% 증액이 되는 것으로써 이는 물가연동에 따른 임대료상승률을 반영하지 못하게 되어 임대인의 재산권행사를 과도하게 제한하게 된다. 따라서 이를 현실에 맞게 1년 단위로 임대차계약갱신을 허용하되, 매년 5% 상한선을 유지하는 것이 임차인의 주거안정과 임대인의 재산권 행사의 제한을 최소화 하는 방안이라 생각한다.
최근 2008년 글로벌 금융위기 이후 주택의 거품이 꺼지면서 그 공급이 절대적으로 줄어든 결과 전세가격의 폭등으로 이어졌다. 정부에서는 전세대란에 대한 대책의 하나로 전세금 지원과 더불어 여러 대책을 내 놓았지만 보다 근본적 해결책이 필요한 실정이다.

영어초록

A method of using a land or a building of other person can be divided into real right using method and receivable using method, but usually receivable method, which is lease, is used as real right using method brings limitation of ownership rights to owner of real estate.
It difficult to see that one side party is unfavorable in lease contract between the owner of a land and a building and a person who lease it as a purpose of residing, but a house is an essential element for human life and it has a great effect on human life as a foothold of social live, and therefore rent and lease term are fundamental parts in housing lease when considering stability of residing is very emphasized.
Protection Law of Housing Lease has been contributing to residency stability of ordinary people as deposit withdrawal regulation of tenant had revised into opposing power element, priority repayment right, top priority repayment right over 6th times until now ever since its enactment in March 5, 1981. lease period is stated as 2 years for protection of tenant under the same law, and it is protecting housing tenant by explicitly regulating automatic renewal of lease contract.
However, for the case of Korea, legislation of congressperson to devise lawful and systematic supplements about the standard of rent reinforcement along with newly establishing contract renewal claim right of tenant to protect residency stability of tenant and property rights of lessor since the housing market is still unstable.
In relation to this, revision process of Protection Law of Housing Lease must be revised according to situation in order to guarantee residency stability of tenant and act of property rights of lessor, and it should be revised within the limit that does not restrict rights of lessor along with protection of tenant.
Since he '2 years' term being applied in the current law for claiming lease contract renewal is considered as appropriate balance that adjusted understanding between lessor and tenant, it is advisable to maintain the initial lease contract term as 2 years, guarantee contract renewal claim right in 1-year unit to minimize limitation of act of property rights of lessor, and the number of renewal should be acted within 2 times and should not exceed the maximum 4 years.
Moreover, If contract renewal term is 2 years and rent increasing amount is 5% for rent increase and decrease claim as in the revision legislation bill that is being moored in National Assembly currently, then it means it is increased by 2.5% in 1 year and it limits act of property rights of lessor excessively as increase rate of rent according to indexation can't be reflected. Therefore, a method of minimizing limitation of residency stability of tenant and act of property tights of lessor is maintaining the ceiling of 5% every year in addition to allowing lease contract renewal in 1-year unit to suit reality.
As bubbles in housing has gone out after global financial crisis in 2008 and leaded reduction of its supplies, it lead to soaring of lease price. The government had introduced many measures along with support on lease money as one of the measures for lease crisis but more fundamental solution is needed.

참고자료

· 없음