전통법상 부동산 매매(買賣)법리와 현행법상 부동산 매매(賣買)법리와의 비교 (A Comparison between Real Estate buying and selling(買賣) under the traditional law and selling and buying(賣買) by the existing law)

서지정보

· 발행기관 : 한국사법학회
· 수록지 정보 : 비교사법 / 26권 / 2호 / 221 ~ 257페이지
· 저자명 : 손경찬

초록

이 연구는 부동산의 매매(買賣)와 매매(賣買)를 비교한 연구이다. 부동산 매매(買賣)는 조선시대부터 1905년 ≪刑法大全≫까지 전통법에서 부동산의 유상거래행위를 지칭하는 용어였으며, 부동산 매매(賣買)는 1906년 통감부시대에 처음 법전에 명문화된 이래 현재까지 부동산의 유상거래행위를 지칭하는 용어이다. 매매(Kauf, Sale)는 일방당사자가 어떤 재산권을 상대방에게 이전할 것을 ‘약정’하고 상대방은 이에 대해 대금을 지급할 것을 ‘약정’함으로서 성립되는 계약이며, 현행 민법에서는 이를 매매(賣買)라 명명하고 있다. 매매(賣買)는 ‘낙성’･유상･쌍무･‘불요식’계약이다. 그리고 재산권의 이전을 목적으로 하며, 매매의 목적인 재산권은 현재 매도인에게 귀속되어 있을 필요는 없고, 장래 성립하는 재산권이라도 매매의 목적으로 할 수 있다. 따라서 부동산의 이중매매도 제2매매계약이 반사회질서 법률행위에 따라 무효가 되는 경우가 아니라면 원칙적으로 유효하다. 그리고 타인의 물건 또는 권리의 매매도 원칙적으로 유효하며, 다만 매도인에게 담보책임이 부과될 뿐이다(민법 제569조, 제570조).
반면 매매(買賣)는 중국의 고대 법전에 규정된 이래 조선시대 법전 및 1905년 ≪刑法大全≫에서까지 규정되었다. 조선시대 부동산 매매(買賣)는 ‘낙성’·유상·쌍무·‘요식’계약으로 판단할 수 있으며, 다만 매매(買賣)는 요물계약에 가까운 낙성계약으로 평가하여야 한다. 특히 매매(買賣)에서 매도인은 매득인(買得人)[매수인]에게 물건의 인도와 함께 반드시 문서를 동시에 인도하여야 한다는 점에서 요식계약으로 평가할 수 있다.
매매(買賣)는 매득(買得)과 방매(放賣)를 합한 용어이며, 매득(買得)에서는 채권계약(매수)과 물권행위(점득(占得)･깃득(衿得), 소유권의 취득)가 구분되지 않고 동시에 행하여지는 것이 특징이었다. 따라서 매득인(買得人)은 매득행위를 통해 소유권을 바로 취득하게 된다. 그러므로 매매(買賣)에서 이중매매(重複放賣)는 허용되지 않아 제2매매행위는 무효가 되었고, 매도인과 제2매수인은 형벌을 받았다. 또한 매매(買賣)에서는 타인권리매매가 허용되지 않았으며, 만약 타인권리매매를 행한 경우 법적 효력을 인정하지 않았다.
부동산 매매(賣買)와 매매(買賣)는 다른 제도이며, 매매(買賣)는 매매(賣買)와 비교하여 볼 때 물건의 인도와 문기의 이전이 성립요건인 점에서 엄격한 요식성을 갖추어야 하였다. 또한 매매(買賣)에서 매득인(買得人)이 매수계약과 동시에 소유권을 취득하게 되므로 이중매매 및 타인권리매매의 유효성을 인정할 여지가 없게 된 것이다. 그리고 매매(買賣)에서는 물권의 변동을 표상할 수 있는 공시제도가 없었던 반면, 매매(賣買)에서는 등기 등으로 공시되는 차이점이 있다. 무엇보다 매매(買賣)는 ‘진정한 당사자의 권리보호’를 ‘거래의 안전’보다 훨씬 더 중요하게 생각한 제도였던 반면, 매매(賣買)는 양자를 모두 추구하는 제도이다.

영어초록

The present research contains the comparison between real estate buying and selling(買賣) and selling and buying(賣買). The real estate buying and selling(買賣) had been the terminology for real estate trading practices for compensation in traditional law from Joseon dynasty to ≪刑法大全≫ in 1905 whereas the real estate selling and buying(賣買) indicates the real estate trading practices for compensation since 1906 when it was first stipulated during the Japanese Residency-General period up to now. Trade(Kauf, Sale) is a contract which is established by a party who “agrees” to transfer the property right to the other party and the existing civil law names this as selling and buying(賣買). Selling and buying(賣買) a consensual, onerous, bilateral, and informal contract. Its purpose is to transfer the property right and it is not required for the property right to be vested in the current seller. The property right which is planned to be established in the future may be the purpose of the sale. Therefore, a double selling of a real estate could be effective in principal as long as the 2nd sales contract does not become invalid according to the anti-social juristic act. Moreover, selling another person’s properties and rights is also effective if the seller holds the responsibility for security(Civil law article 569, article 570).
In contrast, buying and selling(買賣) was first regulated in the Chinese ancient law and lasted until 1905 in ≪刑法大全≫. The real estate buying and selling(買賣) during Joseon dynasty may be classified as “consensual”·onerous·bilateral·“formal” contract but buying and selling(買賣) should be evaluated as a consensual contract which is closer to a substantial contract. In particular, buying and selling(買賣) can be evaluated as a formal contract since the seller must transfer a document along with the product. buying and selling(買賣) is a terminology that combines maedeuk(買得) and bangmae(放賣). In maedeuk(買得), one of the characteristics is that a contract that generates a claim(purchase) and the act of real rights(jeomdeuk(占得)･gitdeuk(衿得), acquisition of ownership) are not separated and conducted at the same time. Therefore, the buyer(purchaser) acquires the ownership right after the purchasing act. Consequently, a double selling is not allowed in buying and selling(買賣) which makes the 2nd trading act as invalid. The seller and the 2nd buyer received a criminal penalty. In addition, in buying and selling(買賣), trading another person’s right was not allowed and its legal force was not recognized.
The real estate selling and buying(賣買) and buying and selling(買賣) are different regulations and when compared with selling and buying(賣買), buying and selling(買賣) should have strict formality since the requirement involves the delivery of the product as well as the transfer of the document. Furthermore, in buying and selling(買賣), a double selling and trading another person’s right cannot be effective since the buyer acquires the ownership at the same the purchase contract is established. In buying and selling(買賣), there is no system of public announcement that represents a change in real rights whereas in selling and buying(賣買), they are announced through registration. Most of all, buying and selling(買賣) prioritizes “protecting the rights of parties who are truly involved” over “transaction safety” whereas selling and buying(賣買) pursues both values.

참고자료

· 없음