아파트 등의 건물분양계약에서 입주지연에 따른 약정해제권의 발생 후 미행사 중 채무자의 이행제공이 있는 경우 약정해제권의 소멸여부 - 대법원 2020. 5. 28. 선고 2018다265904 판결(미공간 판결)을 중심으로 - (Whether the right to terminate the contract expires if the debtor provides performance during non-exercise after the occurrence of the right to terminate the contract due to the delay in moving in occ)

서지정보

· 발행기관 : 동아대학교 법학연구소
· 수록지 정보 : 동아법학 / 100호 / 25 ~ 56페이지
· 저자명 : 박의근

초록

아파트 등의 건물분양계약서에서는 일반적으로 입주예정일을 지정해 놓고 “시행사의 귀책사유로 인해 입주예정일로부터 3개월 이내에 입주할 수 없게 된 경우에 수분양자는 이 계약을 해제할 수 있다”는 취지로 약정을 하는 경우가 많다. 이 때 ‘3개월의 입주지연’ 사유만으로 분양권자(수분양자)가 바로 분양계약을 해제할 수 있는지 또는 분양계약의 해제를 위해 잔금의 이행제공 등 별도의 요건을 갖추어야 하는지가 문제된다. 즉, 입주예정일로부터 3개월 경과시 수분양자가 계약을 해제할 수 있다는 조항이 상대방(분양자)의 이행지체를 이유로 한 법정해제에 해당되는지 또는 약정에 기한 약정해제에 해당되는지가 문제된다. 만약 이러한 조항이 상대방의 이행지체를 이유로 한 법정해제에 해당된다면 수분양자는 상당한 기간을 정하여 이행을 최고하고, 또한 동시이행관계에 있는 자신의 채무를 이행하는 등 법정해제의 요건을 갖추어야 비로소 계약의 해제가 가능하다. 반면에 이를 약정해제로 본다면 분양계약서에 명시된 해제의 요건만 충족하면 추가적인 요건 없이도 계약의 해제가 가능하다.
한편, 분양계약에서 “시행사의 귀책사유로 인해 입주예정일로부터 3개월 이내에 입주할 수 없게 된 경우에 수분양자는 이 계약을 해제할 수 있다”는 취지로 약정을 한 경우, 시행사의 공사 지연에 따라 입주예정일에 입주할 수 없게 된 입주자(수분양자)는 분양계약에서 정한대로 약정해제권을 가지게 되지만, 이를 행사하지 않고 있는 동안에 입주가 가능(즉, 채무자가 이행의 제공을 한 경우)하게 되었다면 그 이후에도 수분양자는 분양계약을 해제할 수 있는지가 문제된다.
본 논문에서는 아파트 등의 건물분양계약에서 “시행사의 귀책사유로 인해 입주예정일로부터 3개월 이내에 입주할 수 없게 된 경우에 수분양자는 이 계약을 해제할 수 있다”는 약정이 있는 경우, 이 조항이 상대방(분양자)의 이행지체를 이유로 한 법정해제에 해당되는지 또는 약정에 기한 약정해제에 해당되는지를 면밀히 검토해보고, 입주지연(시행사의 귀책사유로 인한)에 따른 약정해제권의 발생 후 미행사 중 채무자의 이행제공이 있는 경우 수분양자의 약정해제권이 소멸하는지와 관련하여 이에 대한 리딩판례가 되는 대법원 2020. 5. 28. 선고 2018다265904 판결(대상판결)을 중심으로 이를 고찰해보고, 또한 하급심 판결이기는 하지만 이와 관련한 일련의 법원판결에 대해서도 함께 검토해 보기로 한다. 그리고 입주지연에 따른 약정해제권의 발생 후 미행사 중 채무자의 이행의 제공이 있는 경우 수분양자(채권자)의 약정해제권이 소멸하는지에 대한 문제는, 약정해제권 발생 후 그 행사시까지의 유동적 상태에 대한 법률관계를 어떻게 규율할 것인지와 관련하여 중요한 의미를 가지나 이에 대한 학계에서의 깊은 논의가 현재 미비한 상황이므로, 본 연구에서는 이에 대한 민법개정론적․법정책적 개선방안 역시 함께 모색해 보고자 한다.

영어초록

In a building sale contract such as an apartment, the owner of the building (apartment), a construction company or a developer (seller), constructs a building (apartment) in the future and transfers the ownership to the real estate sales right person (purchaser) who needs the building (apartment). It becomes a paid/dual/unauthorized contract that is established by agreeing to the payment of the sale price (generally, payment in the form of down payment, interim payment, and balance).
In many cases, in the sale contract, the expected move-in date is generally specified and the contract is stipulated with the purport that “If the tenant cannot move in within 3 months from the expected move-in date due to reasons attributable to the developer, the buyer can terminate this contract.” At this time, the question arises as to whether the sale contract can be immediately terminated only by the reason for the delay of three months or whether separate requirements such as the payment of the balance must be met. In other words, the question is whether the provision that the buyer can terminate the contract when three months have elapsed from the expected move-in date corresponds to the legal termination due to the delay of the other party (the seller) or the termination by the contract period (termination of the contract). If these provisions fall under the statutory termination due to the delay in performance of the other party, the contract must be terminated only when the consignee meets the requirements for statutory termination, such as setting a reasonable period and maximizing the performance, and also fulfilling his/her obligations in the simultaneous performance relationship. On the other hand, if we view this as contract termination, if only the conditions for termination specified in the sale contract are satisfied, the contract can be terminated without additional requirements.
On the other hand, in the case of a sale contract with the purport that “in the event that it is impossible to move in within 3 months from the scheduled move-in date due to reasons attributable to the developer, the buyer may terminate this contract” Tenants (subcontractors) who are unable to move in on the due date have the right to terminate (agreement) by the sale contract. The question arises as to whether the right of release can be exercised. There are conflicting court decisions in this regard.
The first instance judgment (Jeju District Court 2018. 1. 11. Decision 2017Gahap 12222) said, “If the right to terminate the contract occurs, the right to terminate the (agreement) does not expire even if it becomes possible to move in. The judgment in favor of the plaintiff)”, but Supreme Court (Supreme Court decision 2018Da265904 Adjudged on May 28, 2020) and Gwangju High Court {Gwangju High Court(Jeju) 2018. 8. 22. Decision 2018Na10151} said “The apartment building construction was delayed and the buyer of the apartment Even if the right to terminate the (agreement) on the sale contract has occurred, if the tenant becomes able to move in while the adoptee is not exercising the right to terminate the sale contract, the sale contract cannot be terminated.” And in a similar case, the Goyang Branch of the Uijeongbu District Court sentenced on October 21, 2011 states, “Even if the reason for termination is specified in the (sales) contract, the contract can be terminated unconditionally as long as it falls under that reason. In principle, termination of the contract is not permitted when it is not possible to rescind it, and the contents of the default (a slight delay in moving in) are minor, and even if there is such a default, it can be considered that there is no hindrance to the achievement of the purpose of the contract.” Even if delay in moving-in was specified as a reason for termination in the sale contract, the subcontractor could not exercise the right to rescind due to some delay in moving-in (minor default) (the plaintiff was defeated).
In this paper, it is reviewed, whether the right to terminate the contract expires when the debtor provides performance during non-exercise after the occurrence of the right to terminate the contract due to delay in moving in. In this paper, a series of court decisions related to this will also be reviewed.

참고자료

· 없음