한국방송통신대학교 법학과 4학년 1학기 부동산법제 중간과제물('24.4 작성)

소개

`24년도 1학기 부동산법제 수업에서 중간과제물로 제출했던 자료입니다.
어려운 과목인만큼 제 자료가 도움되시길 바랍니다.

[과제명]
[문제] 甲은 2020년 5월 1일부터 주민등록을 마친 후 거주하고 있던 자신 소유의 Y 주택(경기도 용인시 소재)을, 2022년 5월 10일에 乙에게 4억 원에 매도하면서, 이를 다시 임대차(보증금 1억 5천만 원, 임대차기간 2년)하여 거주하기로 약정하였다. 이후 乙은 2022년 5월 15일에 자신의 명의로 소유권이전등기를 경료한 후, 丙으로부터 3억 원을 빌리면서 2022년 5월 15일에 丙 명의로 근저당권 등기를 경료해주었다. 그런데 乙이 차용금 3억 원을 변제하지 못하자, 2024년 5월 15일 丙은 근저당권에 기한 경매를 신청하였고, 경매절차가 진행되어 2024년 5월 20일 A에게 낙찰되었다. (차용금에 대한 이자 및 손해배상과 경매비용은 논외로 함)

[문 1] 甲이 자신의 임차권으로 A에게 대항할 수 있는지에 대해 설명하시오. (10점)

[문 2] 위 Y 주택이 3억 5천만 원에 낙찰되었다고 할 경우, (甲의 배당요구를 전제로) 경매대금 3억 5천만 원은 누구에게 얼마씩 배당되는지에 대해 설명하시오. (20점)

목차

[문 1]
1. 갑의 대항력
1) 대항력의 개념
2) 사실관계
3) 갑의 대항력 발생시기
2. 갑이 자신의 임차권으로 A에게 대항할 수 있는지 여부

[문2]
1. 갑의 우선변제권
1) 우선변제권의 개념
2) 갑의 배당순위
3) 갑의 소액임차인의 최우선변제권 해당 여부

[참고문헌]

본문내용

[문 1] 갑이 자신의 임차권으로 A에게 대항할 수 있는지에 대해 설명하시오.

1. 갑의 대항력
1) 대항력의 개념
대항력이란 임차인이 임차 대상 주택의 양수인, 임대할 권리를 승계한 사람 등에게 임대차의 내용을 주장할 수 있는 법률상 힘을 말한다.

「주택임대차보호법」 [시행 2023. 7. 19.] [법률 제19356호, 2023. 4. 18., 일부개정]
제3조(대항력 등) ① 임대차는 그 등기(登記)가 없는 경우에도 임차인(賃借人)이 주택의 인도(引渡)와 주민등록을 마친 때에는 그 다음 날부터 제삼자에 대하여 효력이 생긴다. 이 경우 전입신고를 한 때에 주민등록이 된 것으로 본다.

대항력의 요건은 주택임대차보호법 제3조 제1항에 따라 1) 주택의 인도와 2) 주민등록(또는 전입신고)이라고 할 수 있다. 갑의 대항력 여부 검토 전에 본 사건의 사실관계를 살펴본다.

2) 사실관계
① 2020. 5. 1.부터 갑은 자신의 소유 Y주택에서 주민등록 마친 후 거주 중
② 2022. 5. 10. 갑이 을에게 Y주택을 4억 원에 매도, 다시 갑이 Y주택을 임대차(보증금 1.5억, 2년간) 계약함
③ 2022. 5. 15. 을이 Y주택을 자신의 명의로 소유권이전등기 경료함. 을이 병에게 3억 원 빌리고 병 명의로 근저당권 등기 경료함
④ 을이 차용금 3억 원 변제 못함
⑤ 2024. 5. 15. 병이 근저당권에 기한 경매 신청
⑥ 2024. 5. 20. Y주택이 A에게 낙찰됨

3) 갑의 대항력 발생시기
일반적으로 대항력의 발생시기는 주택임대차보호법 제3조 제1항에 따라 임차인이 주택의 인도와 주민등록을 모두 마친 익일부터 제3자에 대한 효력이 생긴다. 한편 본 사례의 갑의 경우에는 일반적인 주택임대차계약의 임차인과 같지 않다. 갑이 Y주택에 대해 을과 임대차계약을 하기 전에 이미 갑은 Y주택의 소유자로서 Y주택에 주민등록을 마친 후 거주하고 있었기 때문이다. 이는 이른바 “매매 후 임대차”이기 때문에 임차인이 된 갑의 대항력의 발생시기는 별도로 이루어져야 한다.

참고자료

· 김동근. (2024). 한 권으로 끝내주는 주택상가임대보호법 분쟁실무. 개정5판. 법률출판사.
· 「주택임대차보호법」 [시행 2023. 7. 19.] [법률 제19356호, 2023. 4. 18., 일부개정]
· 「주택임대차보호법 시행령」 [시행 2023. 9. 26.] [대통령령 제33771호, 2023. 9. 26., 타법개정]
· 대법원 1999. 4. 23. 선고 98다32939 판결