이지스자산운용사 자기소개서

소개

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목차

없음

본문내용

1)'공간'의 개념에 관하여
공간이란 부동산의 물리적 개념인 공간, 위치, 환경, 자연 중 하나로서, 저는 임대차 시장에서 공간 사용자(임차) 측면과 공간 소유자(임대) 측면에서 개념을 나누어 접근하고자 합니다. 공간 사용자 측면에서는 공간은 어떤 목적을 달성하기 위한 기초 수단으로서의 장소가 되어, 주거 용에서는 아파트를 비주거용에서는 상업용, 공업용, 지식산업센터(아파트형 공장) 등으로 이용 되어 임차인에게 공간 사용에 대한 효용을 제공하는 장소입니다. 반면, 공간 소유자 측면에서 는 해당 자산을 임대차함으로써 순수익이 발생하는 것을 기대하며 보유하기에 투자재로서 개 념으로 정의할 수 있습니다. 즉, 공간은 단 하나의 의미로만 해석되지 않고 이용하는 주체에 따라서 다른 성격으로 해석될 수 있으며, 부동산 임대차 시장에서의 공간은 임대인과 임차인 의 효용, 유효수요, 상대적 희소성 등의 첨예한 균형을 이루며 임차인의 사용하고자 하는 효용 을 만족시키며, 임대인은 반대급부로 경제적 이익을 창출하는 장소로서 정의된다고 생각합니 다.
공간에 대한 사용 용도가 결정되면, 주로 이용상황이 명칭이 되기 때문에 해당 공간을 사용하 는 용도에 따라서 공간이 정해진다고 생각합니다. 또한, 공간은 한번 쓰임이 결정되고 나면 부 동산의 비가역성 등으로 인하여 전환 비용과 변환 후 가치를 판단하여 용도를 변경하고는 합 니다. 즉, 최유효이용에 따라서 현재 상태로 유지, 용도 변경, 철거 후 신축 등의 의사결정을 거치는 장소이기에 고정적인 이용상황을 기초로 하되 상황에 따라서 다른 이용이 될 수 있는 장소라고 생각합니다.

2) 운용사에서 추구해야 할 가치에 관하여
저는 운용사는 투자자들의 투자금을 투자하여 수익을 배분하는 역할을 하는 회사로서, 지속가 능성, 전환 가능성(유연성), 불확실성을 견디는 능력이자 가치를 추구해야 한다고 생각합니다.
첫 번째, 수익률의 지속가능성 추구
경기는 늘 변화하며, 순환 주기에 따라서 상승 및 하강을 반복하는 경향이 있기 때문에 특정 주기에 따라서 운용수익률의 현저하고 급격한 변동을 미연에 방지하기 위함입니다. 즉, 투자전 략에 경기민감한 자산과 둔감한 자산을 일정한 비율에 따라서 구성하여 지속 가능한 투자를 할 경우, 평균 수익률을 기반으로 기대수익률이 일치하는 성향의 지속적인 투자자들의 유입이 가능할 것으로 보입니다.
두 번째, 투자자산의 전환 가능성(유연성)
투자자산 중 주식의 기초는 무릎에 사서, 어깨에 판다라는 말이 있듯이, 저평가되어 있는 자산 을 발굴하고 이를 잠재력 있는 자산으로 변환하는 것이 필요합니다. 예를 들어, 전기차 수요 증대로 인하여 주유소 부지의 실적 부진과 오염 부동산의 오염 치유 비용의 가치 하락(스티그 마, 치유비용) 등으로 인하여 매각이 어려운 경우에 드라이브스루 매장으로 변환하여 오염 부 동산을 이용상황에 변화를 주는 방식으로 새로운 용도로 재활성화시킬 수 있습니다.
또한, 현재는 정부의 ESG 추구 전략에 따라서 에너지 이용 효율 및 신재생에너지의 사용 비 율이 높고, 온실가스 배출을 최소화하며, 환경에 미치는 영향을 최소화하고 쾌적하고 건강한 거주환경을 제공하는 건축물인 녹색건축물의 건축을 장려하고 있습니다. 해당 건축물에 설치 되는 온실가스 배출량 감축설비 및 신재생에너지 활용 설비는 운영경비 절감, 임대료 상승, 공 실률 제고, 녹색건축물 인증에 따른 세금 감면 등의 효과가 있기 때문에 임차인의 입장에서 효용과 유효수요를 임대인 입장에서 상대적 희소하여 부동산 가치 상승 가능성이 있기에, 변화하는 투자자산의 선호 기조에 따라서 투자자산을 유연하게 재조정할 수 있어야 합니다.
세 번째, 불확실성을 견디는 힘은 투자의 경우, 투자자산을 발굴한 후 다양한 투자의사결정 기 법 등을 활용하여, 투자금의 회수기간 및 수익률을 예측한 이후에 투자를 실행합니다. 그러나, 예측 시나리오와 시장 상황이 상이해지는 경우 유연하게 투자전략을 변환함과 동시에 당초 기 초가설 등을 뒷받침하는 근거에 대하여 상이해진 부분들을 점검하고 부하뇌동하지 않고 운용 사가 세운 전략을 실행하는 힘이 필요하다고 생각합니다.

저는 부동산을 전공하였고, 부동산 부문의 다양한 섹터의 부동산 실물 자산의 투자에 관심이 있어, 이를 전제로 서술하고자 합니다.
1) 이지스자산운용에 입사하여 본인이 목표하는 career path(단기/장기)
[ 단기 ]
단기적으로는 부동산의 잠재적 용도를 발굴하는 능동적인 포착자가 되는 것이 목표입니다.
부동산의 경우, 용도의 다양성이 있지만 비가역성으로 인하여 한번 용도를 결정하고 나면 다 시 되돌리기 어려운 물리적 특성을 지니고 있습니다. 그러나, 이러한 경우에도 다른 용도로의 전환 가능성을 염두에 두고 최고의 잠재적 용도로서 변환하기 위하여 물리적, 합법적, 경제적 타당성이 있는지를 검토하여 타당성이 있다고 판단 시 전환을 실행할 수 있습니다. 즉, 저는 나지에 대한 활용 가능성 검토와 함께, 건부지에 대한 추가 활용할 수 있는 기회가 있는지를 검토하는 업무를 수행하며 다양한 기회를 포착하는 투자자가 되고 싶습니다. 이지스자산운용 내부에 아이디어 공모전이 있어서, 사업성만을 검토하는 제도가 있는 것으로 알고 있습니다. 이 기회를 통하여, 제가 찾은 부동산의 용도변경에 대한 아이디어를 나눌 수 있었으면 좋겠습 니다.
[ 장기 ]
단기적으로 이지스자산운용에서 어우러져, 앞서 부동산의 잠재적 용도를 고려하여 타당성 분 석을 통하여 다양한 용도로 변환하였다면 장기적으로 상장 리츠 투자 분야의 전문가가 되고 싶습니다. 리츠는 부동산투자회사로서, <주식> 발행을 통해 다수의 투자자로부터 투자 자금을 모집한 후 <주식회사>의 형태로 부동산 등에 투자하여 수익을 투자자에게 배분하는 회사로서, 부동산 간접투자기구로서 90%의 배당 의무가 있습니다. 수익의 경우, 부동산 매각 시 자산 가 치 상승분과 매기 간 임차료 등으로 수입이 구성됩니다. 즉, 투자자들의 요구수익률을 기반으 로 이를 상회하는 기대수익률을 설정하고, 목표수익률을 실현시키는 안정적이고 신뢰 있는 리 츠 투자자가 되고 싶습니다. 부동산을 투자할 때, 일정한 수익이 나오는 배당 측면과 출구 전 략 등 투자자의 요구수익률을 기반으로 실현 가능한 기대수익률을 안정적으로 제공하는 리츠 투자자가 되고 싶습니다.

2) 회사와 본인의 발전을 위해 어떤 준비를 하고, 어떻게 노력할 것인지에 대해 직무 관점 기 술
단기적인 측면에서, <능동적인 기회 포착자>가 되기 위해서 저평가 되어 있을 수 있는 빈집 및 소규모 주택 정비에 관한 특례법에 의한 빈집을 활용하는 방식을 찾아보고 있습니다. 장기 간 빈집은 도시 마을 미관을 저해, 안전사고 위험, 가출 청소년 등의 범죄에 악용될 우려가 있 기에 이를 활용할 수 있는 방식으로 '빈집 비우고 그린 인프라 채우기' 등이 언급되고 있습니 다. 즉, 하나의 건축물이 시대의 흐름에 따라서 다양한 수요 변화가 있기에, 유휴 공간이 활기 찬 공간으로 변환될 수 있도록 투자 대상을 찾고 이지스자산운용의 투자처를 모색하는 데 있어서 능동적으로 탐색하고 싶습니다. 또한, 고객의 투자 자금으로 운용이 되기에 고객 목록을 추출하여 지속적인 신뢰 및 유대 관계를 형성하며 고객의 투자성향, 기대수익률, 희망 매각 시 점, 수수료 등을 고객의 입장에서 의사소통을 통하여 고객의 정보를 기반으로 <주요 거래처 분석>을 통하여 맞춤형 투자 운용을 하고 싶습니다.
장기적인 측면에서, 먼저 투자 고객의 경우, 국내 및 해외를 포함하여 있기에 보다 영어가 원 활한 의사소통을 위하여 필수적이라고 생각합니다. 따라서, 말하는 능력을 향상시키기 위하여 토익 스피킹 등 AL 단계까지 취득할 예정입니다. 또한, 입사 후 가장 우선순위로 생각하는 사 내의 적응 기간을 마치고 나면, 회사 업무 상 지장을 주지 않는 주말에 특수대학원에 진학하 여 부동산 의사결정론 등 금융 투자 분야를 깊이 있게 공부하고 싶습니다. 특수대학원 진학을 통하여, 대외 네트워크를 통한 이지스자산운용의 투자처 발굴 및 금융인으로서의 지속적인 자 기 계발을 하여 지속적으로 투자 수요, 투자 전략, 돈의 흐름 등을 공부하여 회사에서 부동산 투자 전략을 능동적으로 기획하고 싶습니다.