부동산 물건별 투자(가치분석)요령

문서 내 토픽

1. 단독주택

단독주택은 생활의 불편 등으로 특히 젊은층에 인기가 없다고 보아야 할 것이다. 그러나 매수하려는 투자자도 많이 있겠으나 땅의 평수가 많으므로 땅값 때문에 거래가액이 수억 원이 된다. 단독주택을 생활하기 위하여 매수하는 자는 별로 없다고 볼 수 있으며 그 위치에 다른 건물을 건축했을 때 투자가치를 보고 또한 재건축, 재개발의 대상구역인지에 대하여 검토해보고 또한 차후에 개발의 대상이 되었을 때 거래된다고 보아야 할 것이다.
2. 빌라주택

빌라주택은 세월이 가면 갈수록 손해를 보고 있다고 한다. 즉 주택 값이 인하 된다는 것(가치가 떨어진다는 것)이다. 빌라주택은 건축한지 오래된 것은 2층,3층이므로 토지지분이 더 많으나 최근 건축한 빌라주택은 4층까지 있으므로 토지지분이 아주 적기 때문에 이 지역에서는 재건축 또는 재개발이 힘들다고 보아야 할 것이며 개발이 된다고 하여도 토지 지분이 적기 때문에 조합원 지분 인정금액이 적다.
3. 다가구 주택

다가구주택은 한때 투자인기대상이기도 하였으나 IMF 이후부터 부동산 가격이 하락하면서 다가구주택 전체 임대 보증금이 그 주택의 매매 시가 보다 많은 경우가 있었으며 이때는 어떤 점포 임차 물건과 교환 등으로 그저 소유권을 넘겨 버리려고 하는 경우도 있었다.
4. 아파트

아파트의 가격은 지역에 따라 위치에 따라 가격 차이가 가장 많이 나는 물건이다. 서울 강남의 경우 매매가액이 평당 2,000만원 정도의 거래도 있으며, 인근 평촌 신도시에서도 평당 1,000만원 정도까지 거래가 되고 있다. 아파트 매수 시 재건축 대상을 선택한다면 아주 좋은 투자 대상이 될 것이다.
5. 상가(점포)

상가는 IMF때 엄청나게 가격이 하락하여 그때 상가를 매수한 투자자는 많은 돈을 벌었을 것이다. 2001년 2002년도에 부동산 폭등에 맞추어 금리가 낮은 관계로 상가를 매수하여 월세를 받기 위하여 많은 분들이 상가에 투자를 하게 되어 엄청나게 인상이 되었고 상가(대형상가 포함)도 많이 건축하게 되어 일부지역은 포화상태라고 할 수 있다.
6. 공장

공업지역은 전용공업지역, 일반공업지역, 준공업지역으로 구분되어 각 지역에 따라 시설의 용도가 다소 다르다. 공장 건축물에 투자대상으로 할 때는 그 공장이 현재 어떤 물건을 생산하는 공장인가, 용도지역은 전용 공업지역인가, 일반 공업지역인가, 준 공업지역 인가를 확인하고 현재 공장을 운영하되 임차인이 운영하고 소유자가 매도하는지, 소유자가 운영하면서 매도하려고 하는지에 대하여 파악을 하고 대지면적, 건축면적, 건축년도 등을 파악하여 매수를 하여 임차 하였을 때 임대가 잘 될 것인지 또한 어느 정도의 보증금에 월세를 받을 수 있는지에 대하여 분석해보아야 할 것이다.
7. 토지 용도지역(물건)별 투자 요령

토지를 용도별로 구분하여 주거지역, 상업지역, 공업지역, 녹지지역, 농지, 임야 등으로 구분할 수 있다. 주거지역의 토지를 제1종 전용주거지역, 제2종 전용주거지역, 제1종 일반주거지역, 제2종 일반주거지역, 제3종 일반주거지역, 준주거지역으로 구분이 되는데 이의 토지 중 어떤 지역의 토지에 투자하느냐에 따라 수익의 대상이 될 수도 있고 어떤 건축물을 건축 할 수 있고 없고 하기 때문에 많은 수익의 차이가 있을 수 있다.
8. 재건축 대상 물건 투자 요령

재건축 대상 물건은 어떤 주택이 재건축 대상인지, 어느 시점에서 재건축 사업이 본격적으로 추진될 것인지에 대하여 알 수가 없다. 또한 재건축 사업추진을 할 경우 추진 단계별로 어느 정도 가격이 상승하려 하는지에 대해서도 알 수가 없다. 재건축 대상 물건을 투자대상으로 할 때는 추진 진행 상황을 문의를 하고 그 내용의 말이 타당성이 있는가, 또한 주변의 아파트 시세와 분양가를 파악해보고 투자 한다면 투자대상으로서는 가장 좋은 물건이 재건축 대상물건이라고 볼 수 있다.
9. 보전관리지역(토지)

보전관리지역의 토지 이용 방향은 자연환경보호, 산림보호, 수질오염방지이다. 보전관리지역 대상 토지를 투자대상으로 하기 위해서는 이의 토지에서 이용(설치)할 수 있는 내용들이 어떠한 것들인가를 확인하고 시·군에 이의 토지에서 범위 규정에 의한 시설을 설치할 수 있는가를 확인하고 실제 토지의 위치에 가서 주변지역의 이용 상태가 어떠한지에 대하여 분석(검토)하여야 할 것이다.
10. 생산관리지역(토지)

생산관리지역의 토지 이용 방향은 농업, 임업, 어업생산 등을 위하여 관리가 필요하나 주변의 용도지역의 관계 등을 고려할 때 농림지역으로 지정하여 관리하기가 곤란한 지역이다. 생산관리지역 토지를 투자대상으로 검토하기 위해서는 생산관리지역에서 이용할 수 있는 내용의 규정을 확인하고 이의규정에 의한 내용으로 이용하기 위한 시설을 할 수 있는지 시·군에 문의하여야 한다.

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1. 단독주택

단독주택은 개인의 자유와 프라이버시를 보장하는 주거 형태입니다. 토지와 건물을 모두 소유할 수 있어 자유로운 공간 활용이 가능하고, 정원이나 차고 등의 부속 시설을 갖출 수 있습니다. 하지만 관리와 유지보수에 많은 비용이 들며, 교통이나 편의시설 접근성이 상대적으로 떨어질 수 있습니다. 따라서 개인의 라이프스타일과 선호도, 재정 상황 등을 종합적으로 고려하여 단독주택 투자 여부를 결정해야 합니다.
2. 빌라주택

빌라주택은 단독주택과 아파트의 중간 형태로, 개인 공간과 공동 공간의 장점을 모두 가지고 있습니다. 단독주택과 같이 자유로운 공간 활용이 가능하면서도 아파트와 같은 편의시설과 관리 서비스를 누릴 수 있습니다. 또한 단독주택에 비해 상대적으로 저렴한 가격으로 구입할 수 있습니다. 하지만 층간 소음이나 프라이버시 침해 등의 문제가 발생할 수 있으므로 이를 고려해야 합니다. 빌라주택 투자 시에는 입지, 관리 상태, 주변 환경 등을 종합적으로 검토해야 합니다.
3. 다가구 주택

다가구 주택은 단독주택을 개조하여 여러 가구가 거주할 수 있는 주택 형태입니다. 단독주택에 비해 상대적으로 저렴한 가격에 구입할 수 있으며, 임대 수익을 얻을 수 있어 투자 목적으로 활용할 수 있습니다. 또한 주거 공간과 상업 공간을 함께 활용할 수 있어 다양한 용도로 활용이 가능합니다. 하지만 관리와 유지보수에 많은 비용이 들 수 있으며, 층간 소음이나 프라이버시 침해 등의 문제가 발생할 수 있습니다. 다가구 주택 투자 시에는 입지, 주변 환경, 관리 상태 등을 종합적으로 고려해야 합니다.
4. 아파트

아파트는 가장 대표적인 공동주택 형태로, 편리한 생활 편의시설과 관리 서비스를 제공합니다. 또한 단독주택이나 빌라에 비해 상대적으로 저렴한 가격에 구입할 수 있어 주거 안정성이 높습니다. 하지만 개인 공간이 제한적이며, 층간 소음이나 프라이버시 침해 등의 문제가 발생할 수 있습니다. 아파트 투자 시에는 입지, 브랜드, 관리 상태, 향후 개발 계획 등을 종합적으로 고려해야 합니다.
5. 상가(점포)

상가(점포)는 상업 활동을 위한 공간으로, 투자 목적으로 활용할 수 있습니다. 상가는 입지와 업종에 따라 다양한 수익성을 보일 수 있으며, 임대 수익을 얻을 수 있습니다. 하지만 상가 운영에 따른 관리와 유지보수 비용이 발생할 수 있으며, 경기 변동에 따른 수요 변화에 민감할 수 있습니다. 상가 투자 시에는 입지, 주변 환경, 경쟁 업체 현황, 임대 수요 등을 종합적으로 고려해야 합니다.
6. 공장

공장은 제조업 활동을 위한 시설로, 투자 목적으로 활용할 수 있습니다. 공장은 토지와 건물을 모두 소유할 수 있어 자유로운 공간 활용이 가능하며, 임대 수익을 얻을 수 있습니다. 하지만 공장 운영에 따른 관리와 유지보수 비용이 발생할 수 있으며, 경기 변동에 따른 수요 변화에 민감할 수 있습니다. 공장 투자 시에는 입지, 주변 환경, 인프라 현황, 임대 수요 등을 종합적으로 고려해야 합니다.
7. 토지 용도지역(물건)별 투자 요령

토지 용도지역에 따라 투자 전략이 달라질 수 있습니다. 주거지역, 상업지역, 공업지역 등 각 용도지역의 특성과 규제 사항을 이해하고, 해당 지역의 개발 계획과 미래 전망을 파악해야 합니다. 또한 토지 용도 변경 가능성, 인프라 구축 계획, 주변 환경 등을 종합적으로 고려하여 투자 대상을 선정해야 합니다. 이를 통해 투자 위험을 최소화하고 수익성을 높일 수 있습니다.
8. 재건축 대상 물건 투자 요령

재건축 대상 물건은 노후화된 건물을 새로운 건물로 교체하는 사업으로, 투자 수익 창출의 기회가 될 수 있습니다. 재건축 사업 추진 여부, 사업 진행 단계, 예상 수익률 등을 면밀히 검토해야 합니다. 또한 관련 법규와 규제 사항, 주변 환경 변화, 입주자 선호도 등을 고려해야 합니다. 재건축 대상 물건 투자 시에는 사업 추진 주체의 신뢰성과 재무 건전성, 사업 추진 계획의 구체성 등을 종합적으로 평가해야 합니다.
9. 보전관리지역(토지)

보전관리지역은 자연환경 보전을 위해 개발이 제한되는 지역입니다. 이 지역에 대한 투자는 개발 가능성이 낮아 수익성이 상대적으로 낮을 수 있습니다. 하지만 장기적으로 볼 때 자연환경 보전에 따른 가치 상승 가능성이 있습니다. 보전관리지역 투자 시에는 관련 법규와 규제 사항, 개발 계획, 주변 환경 변화 등을 면밀히 검토해야 합니다. 또한 장기적인 관점에서 토지 가치 상승 가능성을 고려해야 합니다.
10. 생산관리지역(토지)

생산관리지역은 농업, 임업, 어업 등 1차 산업 활동을 보호하기 위해 개발이 제한되는 지역입니다. 이 지역에 대한 투자는 개발 가능성이 낮아 수익성이 상대적으로 낮을 수 있습니다. 하지만 장기적으로 볼 때 1차 산업 활동에 따른 가치 상승 가능성이 있습니다. 생산관리지역 투자 시에는 관련 법규와 규제 사항, 개발 계획, 주변 환경 변화 등을 면밀히 검토해야 합니다. 또한 장기적인 관점에서 토지 가치 상승 가능성을 고려해야 합니다.

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