부동산 개발에 있어 수지분석에 비용으로 발생되는 개발부담금, 농지전용부담금, 대체산림조성비에 대한 분석

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문서 내 토픽

• 1. 부동산 개발 부담금

  부동산 개발과 관련해서 지출해야 될 부담금에 대해 살펴보았습니다. 개발 부담금, 농지보전부담금, 대체산림자원조성비 등 3가지 부담금에 대해 제정 연도, 부과·징수기관, 부과 산출식 등을 설명했습니다. 이를 통해 부동산 개발 시 발생하는 다양한 부담금에 대한 이해를 높일 수 있습니다.

• 2. 농지보전부담금

  농지보전부담금은 1981년 제정되어 2015년 7월 '농지조성비'에서 '농지보전부담금'으로 변경되었습니다. 농림축산식품부(농지과)가 주관하고 시·도, 시·군·구가 부과기관, 한국농어촌공사(기금관리처)가 징수기관입니다. 전용하는 농지의 개발 공시지가의 30%(상한 5만원/㎡)를 부과합니다.

• 3. 대체산림자원조성비

  대체산림자원조성비는 1990년 제정되어 2003년 10월 '대체 조림비'에서 '대체산림자원조성비'로 변경되었습니다. 산림청(산지정책과)이 주관하고 산림청과 지자체가 부과·징수기관입니다. 산지전용 또는 산지일시사용 허가 면적을 기준으로 0~100%를 부과합니다.

• 4. 개발 부담금

  개발 부담금은 1989년 제정, 1990년 1월부터 시행되고 있습니다. 국토교통부(토지정책과)가 주관하고 시·군·구가 부과·징수기관입니다. 개발이익의 20%~25%를 부과하며, 개발이익(종료시점지가-개시시점지가+개발비용+정상지가상승분)을 기준으로 계산합니다.

• 5. 부동산 개발 비용 고려사항

  동일 면적을 대상으로 농지보전부담금과 대체산림자원조성비를 계산하면 농지 개발이 비용 측면에서 저렴해 보일 수 있습니다. 그러나 임야 개발 시 경사도에 따른 토목공사비용과 복구 예치금 등 추가 비용이 발생할 수 있으므로 제반 비용을 종합적으로 고려해야 합니다.

• 6. 부동산 개발 부담금 귀속 및 활용

  인천광역시의 부동산 개발 부담금 징수금 중 많은 부분이 강화군 지역에서 발생합니다. 강화도는 수도권에 포함되지만 쇠퇴지역이기도 합니다. 이에 부동산 개발 부담금 징수금의 100% 또는 50%가 국고로 환수되는 것에 대한 재고가 필요합니다. 지자체의 자생력 제고를 위한 제도적 방안 마련이 필요할 것으로 보입니다.

• 7. 부동산 개발 자금 조달 환경 변화

  미국 연방준비위의 기준금리 인상에 따라 우리나라 금리 역시 상승할 것으로 예상됩니다. 금융 자금과 부동산 개발은 밀접한 관계이므로 개발자의 자금 부담이 크게 증가할 것입니다. 따라서 부동산 개발 시 발생하는 각종 부담금을 효율적으로 관리하는 것이 중요한 시점입니다.

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• 1. 부동산 개발 부담금

  부동산 개발 부담금은 개발로 인한 지역 인프라 및 환경 부담을 개발자가 일정 부분 분담하도록 하는 제도입니다. 이를 통해 개발로 인한 지역 부담을 완화하고 지속가능한 개발을 도모할 수 있습니다. 다만 부담금 수준이 과도하거나 부과 기준이 불합리할 경우 개발 사업의 경제성을 저해할 수 있으므로, 부담금 제도 운영 시 개발 활성화와 지역 부담 완화의 균형을 고려해야 합니다. 또한 부담금 수입의 투명하고 효과적인 활용이 중요합니다.

• 2. 농지보전부담금

  농지보전부담금은 농지의 전용을 억제하고 농지 보전을 위해 부과되는 제도입니다. 농지는 식량 안보와 환경 보전 측면에서 중요한 자원이므로, 이를 보전하기 위한 부담금 제도는 필요합니다. 다만 부담금 수준이 과도할 경우 개발 사업의 경제성을 저해할 수 있으므로, 적정 수준의 부담금 설정이 중요합니다. 또한 부담금 수입의 농지 보전 및 농업 지원을 위한 효과적인 활용이 필요합니다.

• 3. 대체산림자원조성비

  대체산림자원조성비는 산림 훼손을 최소화하고 산림 자원을 보전하기 위해 부과되는 제도입니다. 산림은 생태계 보전, 기후 조절, 휴양 등 다양한 공익적 기능을 가지므로, 이를 보전하기 위한 부담금 제도는 필요합니다. 다만 부담금 수준이 과도할 경우 개발 사업의 경제성을 저해할 수 있으므로, 적정 수준의 부담금 설정이 중요합니다. 또한 부담금 수입의 효과적인 산림 조성 및 관리를 위한 활용이 필요합니다.

• 4. 개발 부담금

  개발 부담금은 개발로 인한 지역 인프라 및 환경 부담을 개발자가 일정 부분 분담하도록 하는 제도입니다. 이를 통해 개발로 인한 지역 부담을 완화하고 지속가능한 개발을 도모할 수 있습니다. 다만 부담금 수준이 과도하거나 부과 기준이 불합리할 경우 개발 사업의 경제성을 저해할 수 있으므로, 부담금 제도 운영 시 개발 활성화와 지역 부담 완화의 균형을 고려해야 합니다. 또한 부담금 수입의 투명하고 효과적인 활용이 중요합니다.

• 5. 부동산 개발 비용 고려사항

  부동산 개발 시 고려해야 할 주요 비용 요소로는 토지 매입비, 건축 공사비, 인허가 및 각종 부담금, 금융 비용, 마케팅 및 분양 비용 등이 있습니다. 이러한 비용 요소들은 개발 사업의 경제성과 수익성에 직접적인 영향을 미치므로, 개발 계획 수립 시 면밀한 검토와 관리가 필요합니다. 또한 정부의 정책 변화에 따른 부담금 증가 등 외부 요인에 대한 대응 방안도 고려해야 합니다.

• 6. 부동산 개발 부담금 귀속 및 활용

  부동산 개발 부담금은 개발로 인한 지역 부담을 완화하고 지역 발전을 위해 활용되어야 합니다. 부담금 수입의 투명하고 효과적인 활용을 위해서는 부담금 귀속 및 활용 체계의 합리적인 설계가 필요합니다. 부담금 수입이 지역 인프라 구축, 환경 보전, 주민 복지 증진 등에 효과적으로 활용되도록 하는 것이 중요합니다. 또한 부담금 부과와 활용 과정의 투명성 제고를 통해 개발자와 지역 주민 간의 신뢰를 높일 수 있습니다.

• 7. 부동산 개발 자금 조달 환경 변화

  최근 부동산 개발 자금 조달 환경이 변화하고 있습니다. 금융 규제 강화, 금리 인상, 부동산 경기 둔화 등으로 인해 개발 사업의 자금 조달이 어려워지고 있습니다. 이에 따라 개발업체들은 자기자본 확충, 다양한 금융 수단 활용, 공동 개발 등 새로운 자금 조달 방안을 모색해야 합니다. 또한 정부는 개발 사업의 원활한 자금 조달을 지원하기 위해 정책적 지원을 강화할 필요가 있습니다. 이를 통해 부동산 개발 시장의 안정적인 성장을 도모할 수 있을 것입니다.