도시 및 주거환경정비법상 정비사업의 추진 절차 및 방법 등 프로세스에 대해 요약 정리

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1. 도시·주거환경정비기본계획과 정비계획 수립

특별시장, 광역시장 또는 시장은 도시 및 주거환경정비법 제3조제1항 각 호의 내용을 포함한 도시 및 주거환경정비기본계획을 10년 단위로 수립한다. 또 5년 말 전부 기본계획에 대해 타당성 여부를 검토해 기본계획에 반영해야 한다. 시장·군수는 도시 및 주거환경정비기본계획에 적합한 범위 내에서 정비기반시설은 양허하나 노후·불량 건축물이 밀집하는 등 대통령이 정하는 요건에 해당하는 구역에 대한 도시 및 주거환경정비법 제4조제1항 각 호의 사항이 포함된 정비계획을 수립하여야 한다.
2. 정비구역 지정 및 변경

시·도지사 또는 대도시 시장은 지방도시계획위원회의 심의를 거쳐 정비구역을 지정 또는 변경 지정하고 정비계획을 포함, 지정 또는 변경지정 내용을 해당 지방자치단체 홍보에 고시한다. 시·도지사 또는 대도시의 시장은 국토해양부장관에게 정비구역 지정내용 또는 변경지정내용을 보고하여야 하는 관계서류를 일반인이 열람할 수 있도록 하여야 한다.
3. 정비구역 해제

재건축 사업의 경우 시장, 군수 또는 구청장은 정비예정구역이나 정비구역이 일정한 요건에 해당하는 경우 특별시장광역시도지사에게 정비구역 등의 해제를 요청해야 하며 특별자치시장특별자치도지사와 대도시시장은 직접 정비구역 등을 해제해야 한다.
4. 조합설립추진위원회 구성과 승인

재건축조합을 설립하고자 하는 경우에는 정비구역 지정고시 후 위원장을 포함한 5인 이상의 위원 및 추진위원회 운영규정에 대한 토지 등 소유자 과반수의 동의를 얻어 조합설립을 위한 추진위원회를 구성하고 시장군수의 승인을 얻어야 한다.
5. 재건축조합설립 인가

재건축 조합 설립 인가를 받기 위해서는 주택 단지 내 공동 주택의 각 동별 구분 소유자의 2/3이상 및 토지 면적의 1/2이상의 토지 소유자 동의와 주택 단지 안의 전체 구분 소유자의 3/4이상 및 토지 면적의 3/4이상의 토지 소유자의 동의가 필요하다.
6. 시공사 선정

조합은 조합설립인가를 받은 후 조합총회에서 국토해양부장관이 정하는 경쟁입찰의 방법으로 건설업체 또는 등록사업자를 시공자로 선정하여야 한다. 다만, 100인 이상의 정비사업인 경우에는 조합통회에서 정관으로 정하는 바에 따라 선정할 수 있다.
7. 사업시행계획 인가와 매도청구

사업시행자(공동시행의 경우는 포함하되 시장군수 제외)는 사업시행계획서를 정관 등 기타 국토해양부령이 정하는 서류를 첨부하여 시장군수에게 제출하고 사업시행인가를 받아야 한다. 조합설립에 동의하지 않는 자, 건축물 또는 토지만을 소유한 자, 시장군수 또는 주택공사 등의 사업자 지정에 동의를 하지 아니한 자에 대하여 매도청구를 할 수 있다.
8. 분양신청과 관리처분계획

재건축조합은 사업계획 인가가 고시된 날로부터 60일 이내에 대략적인 부담금 내역 및 분양신청 기간 기타 대통령령이 정하는 사항을 토지 등 소유자에게 통보하고 분양신청을 받아야 한다. 재건축조합은 분양신청 현황을 바탕으로 관리처분계획을 수립하고 시장·군수에게 인가를 신청하여야 한다.
9. 기존 건축물의 철거와 공사착공

사업시행자는 관리처분계획을 인가받은 후 기존 건축물을 철거하여야 한다. 건축물 철거는 건축법에 따른 철거신고가 필요하며 공동주택 철거는 주택법상 사업승인 및 멸실신고가 필요하다. 착공신고는 건축공사 착공 후 3일 이내에 시장 등에게 신고해야 한다.
10. 준공인가 및 이전고시

사업시행자는 정비사업에 관한 공사를 완료한 때에는 시장·군수로부터 준공인가를 받아야 한다. 준공인가를 받은 후 부지확정측량을 하고 토지분할절차를 거쳐 관리처분계획에서 정하는 사항을 분양받을 자에게 통지하고 부지 또는 건축물의 소유권을 이전하여야 한다.
11. 청산 및 조합 해산

재건축조합은 분양신청을 하지 아니하거나 철회한 자, 인가된 관리처분계획에 따라 분양대상에서 제외된 자에 대해 토지건축물 및 그 밖의 권리에 대하여 현금으로 청산하여야 한다. 이전 고시 후 부지 및 건축물 등기에 관한 절차를 이행한 때에는 지체 없이 총회에서 조합의 해산을 결의하여야 한다.

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1. 도시·주거환경정비기본계획과 정비계획 수립

도시·주거환경정비기본계획과 정비계획 수립은 도시 재생과 주거 환경 개선을 위한 핵심적인 과정입니다. 이를 통해 지역의 특성과 주민의 요구사항을 반영한 체계적인 계획을 수립할 수 있습니다. 기본계획과 정비계획은 정비사업의 방향성을 제시하고, 주민 참여와 의견 수렴을 통해 지역 맞춤형 해결책을 모색할 수 있습니다. 또한 이 과정에서 지자체와 주민 간의 협력과 소통이 중요하며, 이를 통해 지속가능한 도시 발전과 주거 환경 개선을 도모할 수 있을 것입니다.
2. 정비구역 지정 및 변경

정비구역 지정 및 변경은 도시 재생과 주거 환경 개선을 위한 핵심적인 과정입니다. 이를 통해 노후화된 주거지역이나 슬럼화된 지역을 선별하고, 체계적인 정비 계획을 수립할 수 있습니다. 정비구역 지정 및 변경 과정에서는 지역 주민의 의견을 충분히 수렴하고, 지자체와의 협력을 통해 지역 특성을 반영한 합리적인 결정이 이루어져야 합니다. 또한 정비구역 지정 및 변경 시 주거 약자의 권리 보호와 주거 안정성 확보를 위한 대책도 함께 마련되어야 할 것입니다.
3. 정비구역 해제

정비구역 해제는 정비사업의 중단이나 변경을 의미하므로, 신중한 검토와 결정이 필요합니다. 정비구역 해제 시에는 주민의 의견을 충분히 수렴하고, 지역 여건 변화와 사업 추진 상황을 종합적으로 고려해야 합니다. 또한 정비구역 해제에 따른 주민의 권리 보호와 지역 발전을 위한 대안 마련이 필요합니다. 정비구역 해제는 단순한 사업 중단이 아니라 지역 재생을 위한 새로운 기회가 될 수 있으므로, 주민 참여와 지자체의 적극적인 역할이 중요할 것입니다.
4. 조합설립추진위원회 구성과 승인

조합설립추진위원회 구성과 승인은 정비사업의 첫 단계로, 주민 의견을 대변하고 사업을 주도적으로 추진할 수 있는 기반을 마련하는 과정입니다. 이 과정에서 주민 대표성과 투명성이 확보되어야 하며, 지자체와의 협력을 통해 공정성과 합법성을 확보해야 합니다. 또한 주민 간 갈등 해소와 사업 추진을 위한 충분한 합의 도출이 필요합니다. 조합설립추진위원회 구성과 승인은 정비사업의 성패를 좌우할 수 있는 중요한 단계이므로, 주민 참여와 지자체의 적극적인 지원이 필수적입니다.
5. 재건축조합설립 인가

재건축조합설립 인가는 정비사업의 핵심적인 단계로, 사업 추진을 위한 법적 기반을 마련하는 과정입니다. 이 과정에서는 주민 의견 수렴, 조합원 자격 및 권리 보호, 조합 운영의 투명성과 민주성 등이 중요하게 고려되어야 합니다. 또한 지자체와의 협력을 통해 사업 추진의 합법성과 공정성을 확보해야 합니다. 재건축조합설립 인가 과정에서 발생할 수 있는 주민 간 갈등을 해소하고, 사업 추진을 위한 충분한 합의를 도출하는 것이 필요할 것입니다.
6. 시공사 선정

시공사 선정은 정비사업의 성공적인 추진을 위해 매우 중요한 과정입니다. 시공사 선정 시에는 기술력, 재무 건전성, 사업 수행 능력 등 다양한 요소를 종합적으로 고려해야 합니다. 또한 주민 의견 수렴과 투명한 선정 절차를 통해 공정성을 확보해야 합니다. 시공사 선정 과정에서 발생할 수 있는 주민 간 갈등을 해소하고, 사업 추진을 위한 충분한 합의를 도출하는 것이 필요할 것입니다. 이를 통해 정비사업의 성공적인 추진과 주민 만족도 제고를 도모할 수 있을 것입니다.
7. 사업시행계획 인가와 매도청구

사업시행계획 인가와 매도청구는 정비사업의 실질적인 추진을 위한 중요한 단계입니다. 사업시행계획 인가 과정에서는 주민 의견 수렴, 사업 내용의 적정성, 주거 약자 보호 대책 등이 종합적으로 검토되어야 합니다. 매도청구 과정에서는 토지 및 건물 소유자의 권리 보호와 적정한 보상이 이루어져야 합니다. 이 과정에서 발생할 수 있는 주민 간 갈등을 해소하고, 지자체와의 협력을 통해 사업 추진의 합법성과 공정성을 확보하는 것이 중요할 것입니다. 사업시행계획 인가와 매도청구 과정의 투명성과 주민 참여 보장은 정비사업의 성공적인 추진을 위한 필수 요소라고 할 수 있습니다.
8. 분양신청과 관리처분계획

분양신청과 관리처분계획은 정비사업의 마지막 단계로, 주민의 주거 안정과 권리 보호를 위해 매우 중요한 과정입니다. 분양신청 과정에서는 주민의 의견을 충분히 수렴하고, 공정성과 투명성을 확보해야 합니다. 관리처분계획 수립 시에는 주거 약자의 권리 보호, 주거 이전 및 임시 거주 지원, 보상 및 분양 가격의 적정성 등이 종합적으로 고려되어야 합니다. 이 과정에서 발생할 수 있는 주민 간 갈등을 해소하고, 지자체와의 협력을 통해 주민의 권리와 이익을 최대한 보장할 수 있도록 해야 할 것입니다.
9. 기존 건축물의 철거와 공사착공

기존 건축물의 철거와 공사착공은 정비사업의 실질적인 시작 단계로, 주민의 생활 안정과 권리 보호를 위해 매우 중요합니다. 철거 과정에서는 주민의 이주 지원, 보상 및 대체 주거 마련 등이 충분히 고려되어야 합니다. 공사착공 시에는 주민 생활 불편 최소화, 안전 관리, 환경 보호 등이 종합적으로 검토되어야 합니다. 이 과정에서 발생할 수 있는 주민 간 갈등을 해소하고, 지자체와의 협력을 통해 주민의 권리와 이익을 최대한 보장할 수 있도록 해야 할 것입니다.
10. 준공인가 및 이전고시

준공인가 및 이전고시는 정비사업의 마지막 단계로, 주민의 주거 안정과 권리 보호를 위해 매우 중요합니다. 준공인가 과정에서는 사업 내용의 적정성, 주거 약자 보호 대책, 하자 보수 등이 종합적으로 검토되어야 합니다. 이전고시 과정에서는 주민의 이주 지원, 보상 및 대체 주거 마련 등이 충분히 고려되어야 합니다. 이 과정에서 발생할 수 있는 주민 간 갈등을 해소하고, 지자체와의 협력을 통해 주민의 권리와 이익을 최대한 보장할 수 있도록 해야 할 것입니다.
11. 청산 및 조합 해산

청산 및 조합 해산은 정비사업의 마지막 단계로, 주민의 권리와 이익을 최종적으로 보장하는 과정입니다. 청산 과정에서는 주민의 보상금 지급, 잔여 자산 분배 등이 공정하고 투명하게 이루어져야 합니다. 조합 해산 시에는 주민의 의견 수렴, 조합 운영 내역 공개, 잔여 업무 처리 등이 체계적으로 진행되어야 합니다. 이 과정에서 발생할 수 있는 주민 간 갈등을 해소하고, 지자체와의 협력을 통해 주민의 권리와 이익을 최대한 보장할 수 있도록 해야 할 것입니다.