중장기(24~27년) 부동산 시장 전망(지표 중심으로)

문서 내 토픽

1. 기준금리 인하

최근 다시 돌아온 블랙먼데이(24.8.5일)로 주식투자자에게 지옥 같은 시간이었습니다. 미국 경기침체 우려 확대로 코스피는 8%대 하락(역대 6번째 서킷브레이커* 발동) 했고, 2,450포인트까지 하락했습니다. 이에 따라, 미 연준 금리 인하 가능성 매우 커지고 있습니다. 앞으로 9월부터 인하할 것으로 시장을 보고 있는데요. 9월 0.25% 아니면 0.5% 인하를 시작으로 연말까지 최소 0.5%에서 최대 1.0%까지 인하할 것으로 시장에서는 보고 있습니다. 그에 따라, 한국도 적정한 환율 방어를 위해 금리 인하를 단행할 것으로 판단되며 그에 따른 대출금리 인하로 자본유입효과에 의한 부동산 가격이 오를 것이라는 판단입니다.
2. 주택구입부담지수 하락

주택구입부담지수는 중위소득 가구가 표준 대출로 중간 가격 주택구입 시 대출 상환 부담을 나타내는 지수로, 높을수록 주택 구매가 어려워지고 낮을수록 주택 구매가 쉬워짐을 의미합니다. 한국주택금융공사에 따르면 전국 주택구입부담지수는 지난해 1분기 71.9에서 올해 1분기 62.8로 줄었습니다, 이는 주택담보대출금리가 낮아지며 자금 부담이 다소 완화되며, 집값 상승세에 부동산 매수세가 높아진 결과라고 판단할 수 있습니다.
3. 전세가격비율 상승

전세가격비율은 매매가격 대비 전세가격의 비율입니다. 전세가격이 오르면 자연스럽게 매매가격을 받치면서 저항선이 형성됩니다. 결국 전세가격 상승은 매매가격 상승을 부추이며, 갭투자 요인이 되기도 하는데요 작년 8월 전국 전세가율은 65.80%이며, 점진적으로 상승하면서 올해는 8월 전국 전세가율은 67.40%입니다. 앞으로도 추세를 지켜봐야 할 것 같습니다.
4. KB아파트담보대출 PIR 반등

PIR이란? PIR은 주택가격을 가구소득으로 나눈 값입니다. (PIR이 10이라면 주택가격은 연소득의 10배입니다.) 서울, 경기, 인천 데이터를 통해 전반적인 부동산 시장을 확인할 수 있습니다. 가장 정점이었던 시기는 22년 2분기이며 서울 기준으로 14.8입니다 연소득보다 14.8배 가격이 높았던 아파트를 매매했습니다. 23년 4분기에 들어서면서 11.7까지 떨어졌고, 최근 반등하여 1분기에는 12.6으로 올라왔습니다. 다시 매수세 붙었다는 증거로 확인할 수 있습니다.
5. 부동산 시장심리 기대상승

부동산은 결국 심리며, 수급에 따라 가격이 결정된다는 말이 있죠. 시장 심리에는 대표적으로 KB에서 제공하는 매수우위지수가 있습니다. 매수우위지수란? 본 통계는 표본 공인중개사무소를 대상으로 표본 설문조사로 집계된 통계입니다. 100이상이면 매도자가 우위가 있으며 100이하면 매수자가 우위가 있음을 알려줍니다. 23년 12월 18.8로서 통계 작성 이래 가장 낮은 수치를 기록했는데요. 당시 부동산의 시장을 직감할 수 있는 시기입니다. 점차 등락을 반복하다가 24년 7월 35.6으로 여전히 매수자 우위이지만 이전보다 매수 기대치가 상승할 것을 확인할 수 있습니다.

Easy AI와 토픽 톺아보기

1. 기준금리 인하

기준금리 인하는 경기 부양을 위한 정책적 조치로 볼 수 있습니다. 이는 소비와 투자를 촉진하여 경제 성장을 도모할 수 있습니다. 다만 물가 상승 압력이 높은 상황에서 지나친 금리 인하는 오히려 인플레이션을 가속화할 수 있습니다. 따라서 경제 상황을 면밀히 모니터링하며 적절한 수준의 금리 조정이 필요할 것으로 보입니다. 또한 금리 인하가 부동산 시장에 미치는 영향도 고려해야 할 것입니다.
2. 주택구입부담지수 하락

주택구입부담지수 하락은 주택 구매력 개선을 의미합니다. 이는 주택 수요 증가로 이어질 수 있으며, 부동산 시장 활성화에 긍정적인 영향을 미칠 것으로 예상됩니다. 다만 주택가격 상승과 금리 인상 등의 요인으로 인해 구입 부담이 다시 증가할 수 있으므로, 정부의 적극적인 주택 공급 확대와 서민 주거 안정 정책이 필요할 것으로 보입니다. 또한 주택 구매 여력이 있는 계층에 대한 지원 방안도 고려해볼 필요가 있습니다.
3. 전세가격비율 상승

전세가격비율 상승은 전세 시장의 불안정성을 나타내는 지표입니다. 이는 주택 구매력 약화와 더불어 세입자의 주거 안정성 저하로 이어질 수 있습니다. 정부는 공공 임대주택 공급 확대, 전세 보증금 지원 등의 정책을 통해 세입자의 주거 안정을 도모해야 할 것입니다. 또한 주택 공급 확대와 함께 전세 시장 안정화를 위한 다각도의 노력이 필요할 것으로 보입니다.
4. KB아파트담보대출 PIR 반등

KB아파트담보대출 PIR 반등은 주택 구매력 개선을 시사합니다. 이는 부동산 시장 활성화에 긍정적인 영향을 미칠 수 있습니다. 다만 과도한 대출 증가는 가계 부채 문제를 야기할 수 있으므로, 정부는 적절한 대출 규제와 함께 주택 공급 확대, 서민 주거 안정 정책 등을 병행해야 할 것입니다. 또한 금리 인상 등 대출 환경 변화에 따른 영향도 면밀히 모니터링해야 할 것으로 보입니다.
5. 부동산 시장심리 기대상승

부동산 시장심리 기대상승은 부동산 시장에 대한 긍정적인 전망을 반영합니다. 이는 주택 수요 증가와 부동산 투자 활성화로 이어질 수 있습니다. 다만 과도한 투기 수요 증가와 가격 상승은 부동산 시장의 불안정성을 야기할 수 있습니다. 따라서 정부는 투기 수요 억제와 함께 실수요자 중심의 주택 공급 확대, 서민 주거 안정 정책 등을 통해 부동산 시장의 건전한 발전을 도모해야 할 것입니다.

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